Регистрация перехода права собственности и договора

Оглавление:

uristinfo.net

Как уже отмечалось, применительно к договору продажи недвижимости в ГК имеются специальные правила о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, исключающие применение некоторых общих положений ГК о государственной регистрации сделок и договоров, а именно: положение о том, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 164); и положение о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433).

Заключение договора продажи недвижимости и вступление его в силу делает его обязательным для продавца и покупателя (но не для третьих лиц!). Именно с момента заключения договора (до государственной регистрации) покупатель вправе требовать от продавца его исполнения, т.е. передачи ему проданного объекта недвижимости. Учитывая существующий порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, во всех случаях исполнения договора продажи недвижимости предполагается, что в течение определенного промежутка времени покупатель находится в положении фактического владельца объекта недвижимости при сохранении права собственности на указанный объект за продавцом (во всяком случае, с точки зрения третьих лиц). Такая ситуация некоторой юридической неопределенности порождает множество вопросов в арбитражно — судебной практике.

В частности, возникает вопрос, имеет ли право покупатель, ставший владельцем недвижимого имущества в результате исполнения продавцом обязательств, вытекающих из договора продажи недвижимости, до государственной регистрации перехода к нему права собственности отчуждать либо иным образом распоряжаться соответствующим объектом недвижимости. Практика арбитражных судов дает на этот вопрос отрицательный ответ, принимая во внимание прежде всего интересы третьих лиц (кредиторов продавца), которые вправе рассчитывать на недвижимое имущество продавца вплоть до момента прекращения права собственности последнего на это имущество, каковой совпадает с моментом регистрации перехода права собственности к покупателю.

Например, акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли — продажи строения, который был заключен между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью.

В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли — продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав переход права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью. Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся.

Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске. Данное решение было отменено исходя из следующих выводов. В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Статья 551 ГК предусматривает государственную регистрацию перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли — продажи.

Поскольку право собственности на строение у индивидуального предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу.

Общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального частного предприятия здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности данных о регистрации, хотя было обязано это сделать, т.е. действовало неосмотрительно, на свой страх и риск. Поэтому кассационная инстанция правомерно отменила решение суда и удовлетворила исковые требования акционерного общества .

См.: Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. С. 82.

Определенным своеобразием отличается и правовое положение продавца недвижимого имущества, исполнившего свое обязательство перед покупателем по передаче последнему объекта недвижимости, до момента регистрации перехода права собственности к покупателю. В этом случае продавец сохраняет право собственности на недвижимость и, следовательно, обладает правомочиями по пользованию, владению и распоряжению в отношении проданного имущества. Однако и покупатель имеет статус титульного владельца, поскольку владеет проданным недвижимым имуществом на законном основании (договор продажи недвижимости). В итоге получается, что в подобной ситуации и продавец, так же как и покупатель, не может распорядиться соответствующим объектом недвижимости.

Данное обстоятельство подтверждается и официальной позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, нашедшей отражение в Постановлении его Пленума от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Согласно п. 14 данного Постановления, при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе распоряжаться этим имуществом, поскольку оно служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение .

См.: Вестник ВАС РФ. 1998. N 10. С. 18.

Представляется, однако, что указанное разъяснение нуждается в уточнении.

Во-первых, необходимо видеть разницу между невозможностью со стороны соответственно покупателя или продавца распорядиться переданным во исполнение договора продажи недвижимым имуществом. В первом случае речь идет о юридической невозможности для покупателя распорядиться переданным ему объектом недвижимости, поскольку до момента регистрации право собственности сохраняется за продавцом. Во втором случае, напротив, продавец, оставаясь собственником, имеет право распорядиться имуществом, но не обладает фактической возможностью реализовать свое право, поскольку имущество находится у покупателя на законном основании и не может быть отобрано у последнего.

Указанное различие правовой природы отношений, при которых и покупатель, и продавец не могут распоряжаться объектом недвижимости, переданным покупателю во исполнение договора продажи недвижимости, особенно заметно при анализе возможных последствий отчуждения такого имущества (либо распоряжения им в иной форме) покупателем или продавцом. Очевидно, что любая сделка по распоряжению объектом недвижимости, совершенная покупателем, является в данном случае недействительной как противоречащая закону. Если же сделки по распоряжению недвижимым имуществом, переданным покупателю, совершаются продавцом, то они не могут быть признаны недействительными. При этих условиях будет иметь место невозможность исполнения обязательств, вытекающих из таких сделок, наступившая по обстоятельствам, зависящим от продавца, что влечет ответственность последнего перед кредиторами за неисполнение обязательств.

Во-вторых, положение ГК о том, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК), свидетельствует о том, что фактическая невозможность для продавца распорядиться переданным покупателю объектом недвижимости не может служить препятствием для обращения взыскания на указанное недвижимое имущество по требованиям кредиторов продавца. И напротив, до момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество кредиторы покупателя не вправе претендовать на удовлетворение их требований за счет этого имущества.

В рамках рассмотрения проблемы соотношения государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и обязательств сторон, вытекающих из договора продажи недвижимости, необходимо подчеркнуть, что сам факт регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю не влияет на обязательства сторон по договору продажи недвижимости и не является основанием их прекращения. На данное обстоятельство обращено внимание в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8, согласно которому при разрешении споров по требованиям продавцов о расторжении договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности, арбитражным судам следует учитывать, что, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов по ст. 395 ГК. В тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае продавец вправе требовать возвращения недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств (п. 15) .

См.: Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. С. 18 — 19.

Чем отличается регистрация сделки от регистрации права?

Многие не понимают принципиальной разницы в государственной регистрации сделки ( договора) и государственной регистрации самого права собственности на объект недвижимости – квартиру, жилой дом, нежилое строение, земельный участок.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ ( далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ( пункт 1 статьи 164 ГК РФ).

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты ( пункт 1 статьи 4 Федерального закона « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах ( пункт 2 статьи 25 Земельного кодекса РФ).

Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации ( пункт 3 статьи 574 ГК РФ).

Подлежит государственной регистрации и договор участия в долевом строительстве ( пункт 3 статьи 4 Федерального закона « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Договор продажи нежилой недвижимости, в отличие от договора продажи жилой недвижимости, не подлежит государственной регистрации ( пункт 2 статьи 558 ГК РФ). Согласно статье 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на нежилую недвижимость, а не сам договор купли-продажи ( см. также Постановление президиума Московского областного суда от 21.09.2005 № 514).

То есть, не все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, а только предусмотренные законодательством РФ.

Одним из оснований в отказе в государственной регистрации права собственности является обращение с заявлением о государственной регистрации права ненадлежащим лицом ( пункт 1 статьи 20 Федерального закона « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Такое возможно, например, в случае, когда с соответствующим заявлением в регистрирующий орган обратился представитель по доверенности, в которой указано право на представление интересов доверителя при совершении действий по государственной регистрации договора, а право на представление интересов доверителя при государственной регистрации права собственности на имя доверителя не предусмотрено ( такое часто бывает, когда помощник нотариуса по ошибке взяла не тот образец доверенности). Соответствие указанных в доверенности полномочий совершаемым представителем действиям проверяется регистрирующим органом на основании пункта 17 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста РФ от 01.07.2002 № 184.

Кроме этого, при государственной регистрации перехода права на основании сделки проверяется, в том числе, факт исполнения ее условий, с которыми закон и ( или) договор связывают возможность проведения регистрации перехода прав на объект недвижимого имущества ( например, исполнения отлагательных условий сделки, необходимых для перехода права, оплаты недвижимости, если договором купли-продажи предусмотрено сохранение права собственности за продавцом до оплаты товара) ( пункт 41 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста РФ от 01.07.2002 № 184).

В этих случаях происходит любопытная ситуация. Сделка ( договор купли-продажи) будет зарегистрирована, а право собственности – нет.

Чем это чревато покупателю недвижимости?

Если в договоре аренды банковской ячейки документом, являющимся основанием для доступа к ячейке продавца квартиры, указан только зарегистрированный договор, тогда у продавца появляется возможность получить свои деньги, не дожидаясь государственной регистрации перехода права собственности, а покупатель начинает очень долгую и нудную процедуру по оформлению права собственности на свое имя.

И если в этой ситуации окажется, что с документами на объект недвижимости не всё в порядке, тогда все проблемы ложатся только на покупателя, так как продавца найти может быть вполне проблематично…

Также следует добавить, что продавец в данной ситуации вообще может предпринять усилия для заключения другого договора купли-продажи ( см.: пункт 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 № 59).

Таким образом, необходимо всегда помнить, что государственная регистрация сделки ( договора) и государственная регистрация права собственности – не одно и то же. Можно зарегистрировать сделку, но не зарегистрировать право собственности. Однако если не зарегистрирована сделка, подлежащая государственной регистрации, то и право собственности не будет зарегистрировано.

Следовательно, в сделках, для готорых обязательна государственная регистрация, для покупателя самым важным документом является свидетельство о праве собственности на объект недвижимости либо выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ( ЕГРП). Именно эти документы следует указывать в договоре аренды банковской ячейки. В качестве альтернативного варианта возможно указание зарегистрированного договора купли-продажи с обязательным наличием на нем штампа регистрирующего органа о государственной регистрации права собственности.

Правовое агентство « АНЛЕМ»

( при использовании статьи ссылка на

Правовое агентство « АНЛЕМ» обязательна)

Регистрация перехода права собственности — обязательная процедура

Регистрация перехода права собственности — обязательный юридический акт в сделках с недвижимым имуществом, защищающий интересы покупателя (приобретателя права). Регистрация перехода права происходит по заявлению продавца и на основании правоустанавливающего документа при отсутствии запретов и ограничений на это, внесенных в ЕГРН(Единый государственный реестр недвижимости).

Содержание статьи подробное:

Регистрация перехода права собственности

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество — дома, квартиры, земельные участки, комнаты, осуществляется Росреестром. Запись об этом вносится в Единый государственный реестр недвижимости по всем сделкам с объектом.
История регистрации перехода права сохраняется и может быть получена любым заинтересованным лицом в виде выписки о переходе права из ЕГРН.

Договор для регистрации перехода права собственности

Документом-основанием для регистрации перехода права собственности является:

  • Договор купли-продажи недвижимого имущества
  • Договор мены
  • Договор дарения
  • Решение суда и т.д

Такой договор описывает сделку по отчуждению права от одного физического или юридического лица — другому.

Сам договор отчуждения не подлежит государственной регистрации, следовательно и нет государственной пошлины за это.

Договор для регистрации перехода права на бумажном носителе предоставляется в Росреестр в количестве экземпляров не менее двух, так как один экземпляр остается в архиве Росреестра. Как правило количество экземпляров договора равняется количеству участников сделки + один.

Договор для регистрации перехода права можно подать в Росреестр в электронном виде.

Для регистрации перехода права долевой собственности есть обязательное требование — нотариальное удостоверение документа-основания.

То есть если объектом недвижимости владеют несколько собственников на праве общей долевой собственности то переход права Росреестр зарегистрирует только на основании нотариального договора купли-продажи.

Отчуждение общей совместной собственности — не требует удостоверения у нотариуса.

А вот переход права собственности от несовершеннолетнего или недееспособного собственника требует не только разрешения Органов опеки и попечительства, но и обязательного удостоверения договора купли-продажи у нотариуса.

Договор купли-продажи подлежит обязательному удостоверению у нотариуса если отчуждается долевая собственность, собственность несовершеннолетнего или недееспособного.

Документы для регистрации перехода права собственности

Государственный регистратор внесет запись о регистрации перехода права собственности при наличии:

  • заявления о переходе права собственности от продавца, дарителя или стороны договора мены
  • документа -основания (договора дарения, купли-продажи, мены)

Если документ-основание удостоверен нотариусом заявление от стороны, отчуждающей право, не обязательно!

То есть при наличии нотариального договора продавец или даритель может не присутствовать в МФЦ при подаче документов на регистрацию права собственности на нового правообладателя.

Заявление о регистрации перехода права примут только по предъявлению документа, удостоверяющего личность.

Документы на недвижимость теперь можно не предоставлять! Ведь единственным доказательством зарегистрированного права собственности является наличие записи об этом в ЕГРН. А правоустанавливающий документ есть в реестровом деле.

Теперь даже не требуется предоставлять согласие супруга на продажу. Препятствием для регистрации перехода права это не будет

НО! Об этом будет внесена запись в ЕГРН.

Госпошлина за регистрацию перехода права собственности

Госпошлина за регистрацию перехода права не уплачивается.

НО! Если у собственника поменялись персональные данные, например изменилась фамилии при вступлении в брак, необходимо написать заявление о внесении изменений в ЕГРН, оплатить госпошлину 350 рублей( на 2018 год) и приложить свидетельство о заключении брака.

Регистрация перехода права собственности. Момент регистрации

Моментом регистрации перехода права — является внесение записи об этом в ЕГРН.

Такие изменения в реестре можно отслеживать (мониторить) с помощью специального сервиса.
Цена услуги всего 50 рублей.
Как только запись о регистрации перехода права будет внесена в ЕГРН вам, на указанную в заявке электронную почту, придет сообщение об этом.

Сроки регистрации перехода права собственности

Сроки регистрации перехода права сокращены.

  • Регистрация перехода права на основании документа, удостоверенного нотариусом — 3 рабочих дней
  • Договор в простой письменной форме — 10 рабочих дней
  • Если одновременно с переходом права регистрируется ипотека — 5 рабочих дней

Росреестр сейчас принимает документы только на экстерриториальные сделки, то есть на объекты, находящиеся в ином кадастровом округе.

Все другие сделки обслуживает МФЦ, то есть осуществляет прием заявлений и выдачу результата. На передачу документов в Росреестр и обратно определено 3 рабочих дня.

Сроки электронной регистрации перехода права определены не позднее следующего дня , после поступления документов в Росреестр. Однако на практике эти сроки нарушаются.

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество

Регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество — это юридический акт, в результате которого признается и подтверждается факт перехода прав определенного лица на землю или дом (квартиру, строение и т. д.) Как осуществляется данный юридический акт, какие особенности следует учитывать, читайте в нашей статье.

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

Основания для прекращения прав собственности перечислены в гл. 15 Гражданского кодекса РФ. Это:

  • добровольное отчуждение имущества собственником;
  • принудительное изъятие имущества;
  • отказ собственника от того, что ему принадлежит;
  • гибель и уничтожение вещей;
  • утрата прав по иным законным основаниям.

Некоторые из перечисленных ситуаций приводят к смене собственника имущества, т. е. происходит переход прав от одного лица к другому.

Если говорить о переходе прав на недвижимое имущество, то сделки, в результате которых это происходит, подлежат государственной регистрации.

Единственным доказательством таких сделок на сегодняшний день является наличие записи об этом в ЕГРН. Ее (запись) можно оспорить только через суд (ч. 5 ст. 1 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, далее — закон № 218-ФЗ).

Поскольку самым распространенным основанием перехода прав собственности на недвижимость является сделка купли-продажи, в следующем разделе хотелось бы уделить особое внимание правам ее сторон. В частности, покупателя.

Права покупателя недвижимости, их защита

В п. 2 ст. 223 ГК РФ указывается на необходимость госрегистрации отчуждения имущества со ссылкой на то, что право собственности у приобретателя появляется только после проведения этой процедуры. При этом у него (будущего собственника) имеются определенные права, которые он может защищать.

Например, хозяин может передать недвижимое имущество приобретателю по договору купли-продажи до регистрации перехода права собственности, а потом передумать и уклониться от оформления сделки в Росреестре.

Тогда покупатель может воспользоваться правом, предусмотренным п. 3 ст. 551 ГК РФ, и принудить собственника к этому.

В то же время покупатель не может распоряжаться имуществом, поскольку собственником все еще остается продавец (п. 60 постановления Пленумов Верховного суда РФ и Высшего арбитражного суда РФ от 29.04.2010 № 10/22).

ВАЖНО! По общему правилу госрегистрация перехода права собственности проводится на основании совместных заявлений продавца и покупателя.

Если сделка была заключена, факт перехода прав к новому собственнику не зарегистрирован, а продавец скончался, то обязанности продавца выполняют наследники. Или правопреемники, если собственником была ликвидированная организация.

Если наследников или правопреемников нет, суд удовлетворяет поданный иск о регистрации перехода права собственности на недвижимость на основании того, что стороны выполнили свои обязанности по договору: покупатель оплатил, а продавец передал имущество. Ответчиком в этом случае будет Росреестр.

Регистрация договора купли-продажи недвижимости в Росреестре

До 01.03.2013 нужно было оформлять государственную регистрацию договора купли-продажи недвижимости. Но с принятием закона «О внесении изменений…» от 30.12.2012 № 302-ФЗ это требование аннулировано.

В связи с этим порядок регистрации договора купли-продажи недвижимости, в т. ч. электронной, сегодня неактуален в связи с отменой самой процедуры. Аналогичная ситуация — со всеми договорами о передаче недвижимости, по причине заключения которых переходит право собственности на нее.

Электронная регистрация перехода права собственности

В п. 2 ч. 1 ст. 18 закона № 218-ФЗ говорится о возможности отправки заявления и приложенных к нему документов в электронной форме — в виде электронных документов или их образов, подписанных ЭЦП.

Согласно ч. 11 ст. 18 закона № 218-ФЗ отправить все электронные документы можно через портал госуслуг или официальный сайт Росреестра (соответствующий раздел).

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Форма заявления и требования к его оформлению утверждены приказом Минэкономразвития от 08.12.2015 № 920. При этом не имеет значения, в какой форме происходит его подача — электронной или материальной.

Согласно ч. 3 ст. 7 закона № 218-ФЗ все сведения в ЕГРН ведутся и хранятся в электронной форме. Если документы были сформированы и отправлены на бумажном носителе, сотрудник Росреестра сам переводит их в электронную форму, подписывает своей ЭЦП, а при возврате бумажных документов заявителю на них делается отметка (ч. 13 ст. 18 закона № 218-ФЗ).

Таким образом, электронная регистрация перехода права собственности возможна, но для этого нужно иметь ЭЦП, созданную по правилам, установленным законом «Об электронной подписи» от 06.04.2011 № 63-ФЗ.

Документы для Росреестра при регистрации перехода права собственности

Согласно ч. 4 ст. 18 закона № 218-ФЗ к заявлению о регистрации перехода прав собственности прикладываются:

  • Документ, являющийся основанием проведения данного юридического акта, в 2 экземплярах. Таким документом может быть судебное решение, договор, акт госоргана, свидетельство о праве на наследство и т. д. (ч. 2 ст. 14 закона № 218-ФЗ).
  • Нотариально заверенная доверенность, если за госуслугой обращается представитель заявителя.
  • Иные документы, предусмотренные законом № 218-ФЗ.

Другие документы для регистрации перехода права собственности Росреестр с заявителя не требует, если он выполнил следующие требования:

  • Имеется подлинная информация об объекте недвижимости. Такие сведения выдаются в виде выписки из ЕГРН (как ее получить, читайте в нашей статье Как заказать и получить выписку из ЕГРП (ЕГРН)?).
  • Документы на бумажном носителе заполнены понятным, разборчивым почерком.
  • Там, где должно быть, имеются ЭЦП, печать и подпись должностного лица.
  • Представленные документы соответствуют иным требованиям к их оформлению и содержанию.

При этом заявитель по желанию может представить другие документы, например квитанцию об оплате госпошлины.

Сроки проведения госрегистрации перехода прав

ЕГРН включает в себя реестр объектов недвижимости, реестр прав на недвижимость и т. д. В зависимости от того, в какой реестр вносятся сведения, определяются сроки госуслуги.

В частности, на госрегистрацию перехода прав собственности отводится (ст. 16 закона № 218-ФЗ):

  • 7 дней со дня принятия Росреестром документов;
  • 9 дней со дня приема документов в МФЦ.

Сроки регистрации могут растянуться, если Росреестр решит приостановить процедуру. В ч. 2 ст. 26 закона № 218-ФЗ указывается общее правило для приостановления: срок не должен превышать 3 месяцев. Но для отдельных случаев установлены иные правила исчисления. Так, регистрация перехода прав продлевается:

  1. На 1 месяц, если не пришел ответ (документы) на межведомственный запрос.
  2. На срок регистрации сделки по ранее принятым документам в отношении того же объекта недвижимости.
  3. До разрешения спора судом, если таковой имеется, и т. д.

Порядок проведения госрегистрации перехода прав, госпошлина

Порядок проведения госрегистрации перехода прав собственности установлен административным регламентом, утвержденным приказом Минэкономразвития от 09.12.2014 № 789, и выглядит следующим образом:

  1. Сотрудник Росреестра принимает документы от заявителей, регистрирует их.
  2. Проводится оценка и правовая экспертиза представленных документов.
  3. Принимается решение о проведении госрегистрации, приостановлении или отказе.

Если Росреестр принял положительное решение, он в установленные сроки вносит сведения в ЕГРН и возвращает заявителю все документы, кроме заявления.

О каждом этапе заявитель уведомляется в обязательном порядке.

Что касается госпошлины, то ее размеры указаны в подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ:

  • 2 000 руб. — для граждан;
  • 22 000 руб. — для организаций.

Приостановление или отказ в госрегистрации перехода прав

Приостановление процесса регистрации перехода прав собственности возможно по основаниям, указанным в ч. 1 ст. 26 закона № 218-ФЗ:

  1. Лицо, заявившее себя правообладателем в отношении недвижимости, таковым не является или не имеет права распоряжаться имуществом.
  2. С заявлением обратилось ненадлежащее лицо либо заявление подписано неправомочным лицом.
  3. Отсутствуют документы — основания для проведения госрегистрации.
  4. Документ содержит недостоверные сведения.
  5. Сделка, по которой должен произойти переход прав, признана недействительной или ничтожной.
  6. Представленные документы не влекут за собой последствия в виде перехода прав.
  7. Объект, указанный в заявлении, не является недвижимостью.
  8. Имеются противоречия между заявленными и зарегистрированными правами.
  9. Ответы на отправленные межведомственные запросы не поступили или отсутствуют и т. д.

Для причин каждого вида, приведших к приостановлению госрегистрации перехода прав, в ст. 26 закона № 218-ФЗ установлены сроки их устранения. Если в указанные сроки причины устранены не были, Росреестр отказывает в оказании госуслуги.

Справка из ЕГРП о переходе прав собственности

В настоящее время справка о переходе права собственности из ЕГРП не выдается. Вместо нее можно оставить заявку на выдачу выписки из ЕГРН (подробнее об этом читайте здесь: Выписка из ЕГРП (ЕГРН) вместо свидетельства о праве собственности).

Форма выписки из ЕГРН о переходе прав собственности указана в приложении 2 к приказу Минэкономразвития от 20.06.2016 № 378. В ней содержится следующая информация:

  • дата формирования выписки;
  • название объекта недвижимости, его кадастровый номер;
  • адрес нахождения объекта;
  • кто является новым правообладателем, на каком основании к нему перешли права;
  • кому выдается выписка.

Таким образом, государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество проводится в обязательном порядке. Без этого у нового владельца, в частности покупателя, право собственности не появится.

Какие документы нужно представить, каков порядок и в какие сроки осуществляется этот юридический акт, подробно разъясняется в законе № 218-ФЗ.

Пакет документов для продажи квартиры

Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Аванс получен. «Лед тронулся, господа присяжные заседатели!» – выразили мы сами себе уважение, и задумались, что же нам делать дальше.

А дальше – дело техники. Нам надо будет собрать пакет документов необходимый для оформления продажи нашей квартиры.

Для этого нам придется пробежаться по разным инстанциям, потолкаться в очередях, и пособирать разные бумажки. Нудно, скучно, но – надо. На это может уйти не одна неделя.

Правда, есть возможность поручить это увлекательное занятие специально «заточенным» под это людям, оформив на них доверенность на сбор документов. Такие службы, специализирующиеся на сборе документов для продажи квартир, существуют во многих крупных городах: как в юридических конторах, так и в агентствах недвижимости.

Но все же некоторые бумаги нам придется получать лично (например, Разрешение органов опеки и попечительства).

И, кстати, не забываем, что некоторые документы имеют срок действия (чтобы не пришлось за ними бегать два раза).

Какие документы необходимы для продажи квартиры?

Список документов, необходимых для продажи квартиры (см. ниже) будет зависеть как от нашей субъективной ситуации с квартирой (залог, ипотека, состав семьи, права родственников, и т.п.), так и от пожеланий нашего Покупателя. Поясним о чем речь.

Дело в том, что некоторые документы не требуются для оформления сделки купли-продажи квартиры (т.е. их не требует Откроется в новой вкладке.»>регистратор), но они могут иметь значение для Покупателя, подтверждая для него сведения, Откроется в новой вкладке.»>снижающие его риски, а также их может затребовать банк-кредитор (если наш Покупатель использует Откроется в новой вкладке.»>ипотеку). Разберем это по порядку.

К обязательному пакету документов , необходимому для оформления продажи квартиры, который нам понадобится в любом случае (по требованию регистратора) относятся:

  1. Откроется в новой вкладке.»>Документ-основание получения права собственности на нашу квартиру
    — Это наш главный правоустанавливающий документ, определяющий, на основании чего у нас возникло право собственности. Подробнее – см. по ссылке;
  2. Откроется в новой вкладке.»>Договор купли-продажи квартиры
    — Этот договор мы будем подписывать с нашим Покупателем, перед регистрацией – об этом на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ;
  3. Наш паспорт владельца квартиры (паспорт Продавца)
    — Если мы продаем квартиру по доверенности, то дополнительно нужна будет и сама доверенность;
  4. Заявление о государственной регистрации
    — Это заявление мы будем писать непосредственно перед подачей документов на регистрацию;
  5. Квитанция об уплате госпошлины за регистрацию
    — Эту квитанцию выдают в месте подачи документов на регистрацию.

Другие документы для оформления сделки купли-продажи квартиры могут нам понадобиться лишь в некоторых случаях (об этом ниже).

К слову сказать, Откроется в новой вкладке.»>Свидетельство о собственности на квартиру, которую по привычке все еще требуют многие Покупатели, на сегодняшний день практического значения уже не имеет. Почему? Подробнее – по ссылке.

При подготовке документов для продажи своей квартиры, мы, конечно, исходим из того, что наше Откроется в новой вкладке.»>право собственности на квартиру зарегистрировано в Росреестре, иначе сделку оформить не получится.

Но бывает, что человек давно владеет квартирой по факту (например, получил ее в наследство от бабушки), и не регистрировал своего права (не было нужды), то есть не подавал документы на регистрацию. Если это наш случай, то нам следовало позаботиться об этом заранее, еще до поиска Покупателя. Зарегистрировать свое право собственности в Росреестре можно как самому, так и с помощью добрых людей, предлагающих такие услуги.

Помимо обязательного пакета документов, необходимых для продажи квартиры (см. выше), нам могут понадобиться еще несколько дополнительных бумаг (см. ниже). Часть из них потребует регистратор в отдельных случаях для своих регистрационных действий, а часть – захочет увидеть только Покупатель, чтобы удостовериться в «юридической чистоте» квартиры. Состав этих дополнительных документов будет зависеть уже от деталей конкретной сделки.

Рассмотрим подробнее эти варианты.

Дополнительно нам могут понадобиться (или не понадобиться — в зависимости от ситуации) следующие документы для оформления продажи квартиры:

А. По требованию регистратора (дополнительные документы):

  • Откроется в новой вкладке.»>Кадастровый паспорт квартиры
    — Он понадобится, если наша квартира не стоит на кадастровом учете. Его также могут потребовать банк-кредитор (в случае ипотеки) и Органы опеки и попечительства. Подробнее – по ссылке (в т.ч. как узнать, стоит ли квартира на кадастровом учете);
  • Откроется в новой вкладке.»>Согласие супруга на продажу квартиры
    — Такой документ нам потребуется, если квартира была приобретена нами в браке, но оформлена только на одного из супругов. Вместо «согласия» мы можем представить регистратору брачный договор, или Соглашение о разделе Откроется в новой вкладке.»>общего имущества супругов, или Решение суда о разделе имущества (если требуется подтвердить наличие/отсутствие прав супруга на продаваемую квартиру);
  • Откроется в новой вкладке.»>Согласие органов опеки и попечительства
    — Если на квартиру имеет права несовершеннолетний ребенок. Подробнее – по ссылке;
    Такая же справка нам понадобится в случае, когда у нас среди собственников квартиры присутствует член семьи, ограниченный судом в Откроется в новой вкладке.»>дееспособности.
  • Письменное согласие банка-кредитора на отчуждение квартиры
    — Если наша квартира заложена под кредит банку, а кредит мы еще не погасили;
  • Согласие получателя ренты
    — Только для случая, когда мы владеем квартирой на основании Договора пожизненного содержания с иждивением;
  • Документ, подтверждающий, что мы известили других участников Откроется в новой вкладке.»>долевой собственности на квартиру
    — Это если мы продаем свою долю в квартире.

В отдельных регионах РФ местные отделения Росреестра могут потребовать в составе пакета документов для регистрации еще и подписанный Акт приема-передачи квартиры. Формально, это незаконное требование, и нелогичное для участников сделки, но в практике такое иногда случается.

Б. По требованию Покупателя (дополнительные документы):

  • Откроется в новой вкладке.»>Выписка из ЕГРП на квартиру
    — Это первое, что захочет видеть наш Покупатель, чтобы убедиться в том, кто является действительным собственником квартиры по данным Росреестра. Эту Выписку из ЕГРП Покупатель может заказать самостоятельно, без нашего участия;
  • Откроется в новой вкладке.»>Выписка из Домовой Книги или даже Расширенная (архивная) Выписка из Домовой Книги, или Откроется в новой вкладке.»>Единый жилищный документ
    — Это покажет Покупателю, кто проживает (прописан/зарегистрирован) и проживал ранее в нашей квартире. Подробнее об этом – см. по ссылкам;
  • Копия финансово-лицевого счета и/или Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам
    — Это убедит Покупателя в отсутствии долгов за жилищно-коммунальные услуги в нашей квартире.
  • Откроется в новой вкладке.»>Справки из НД и ПНД
    — Если наш Покупатель хочет быть уверенным, что у нас нет психических отклонений, и мы полностью дееспособны для совершения сделки купли-продажи квартиры;
  • Справка об оценке квартиры
    — Если наш Покупатель использует для покупки Откроется в новой вкладке.»>ипотечный кредит, то его банк потребует такую справку. Выбор и оплата оценщика здесь – это забота Покупателя;
  • Откроется в новой вкладке.»>Техпаспорт и Разрешение на Откроется в новой вкладке.»>перепланировку квартиры
    — Если Покупатель обнаружил у нас в квартире следы перепланировки. В таком случае он, вероятно, захочет еще убедиться, что эти технические изменения внесены в реестр данных кадастрового учета, т.е. может потребовать еще и свежий Кадастровый паспорт квартиры;
  • Откроется в новой вкладке.»>Акт приема-передачи квартиры
    — Этот Акт нам нужен будет не меньше, чем Покупателю, так как, подписав его, мы снимаем с себя ответственность за состояние квартиры и за оплату коммунальных платежей (об этом далее на шагах ИНСТРУКЦИИ);
  • Откроется в новой вкладке.»>Расписку о получении денег за проданную квартиру
    — Эта расписка служит Покупателю подтверждением того, что он выполнил свои обязательства по оплате квартиры в соответствии с договором.

Эти дополнительные документы дотошный Покупатель может потребовать от нас для полноты картины, и снижения своих рисков, а также по требованию своего банка-кредитора (в случае с ипотекой). Не стоит этому сопротивляться, его требования разумны, а нам получить эти справки большого труда не составит.

Где и как получать эти бумаги, как они выглядят и какую информацию содержат – показано по соответствующим ссылкам, ведущим в справочник (Глоссарий Риэлтора). Покупателю мы показываем оригиналы справок и документов, и передаем копии (пусть снимет копии сам, чтобы ему спокойнее было).

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Итак, весь пакет документов мы собрали, и продемонстрировали Покупателю, убедив его, что мы находимся в трезвом уме и твердой памяти, что владеем мы квартирой по полному праву, и что мы искренне желаем ему счастья и благополучия, если он купит нашу квартиру.

Возникает вопрос: а как мы будем получать у него деньги? Сумма-то немаленькая!

Смотрите еще:

  • Образец 3-ндфл за 2018 год имущественный вычет 3 НДФЛ 2018 Образцы Заполнения Образцы Заполнения 3-НДФЛ скачать Образцы Заполнения 3-НДФЛ Скачать Декларация по форме 3 – НДФЛ вновь скорректирована. ФНС РФ в письме от 21.12.2017 N ГД-4-11/26061 разрешила налоговым инспекциям принимать декларации по форме 3-НДФЛ по новой и старой […]
  • Отказ кредит ипотека сбербанк Отказ кредит ипотека сбербанк Я являюсь сотрудником Банка, в июне подали с супругом заявку на ипотеку по истечении пяти дней нам пришло одобрение,мы подобрали объект недвижимости ,заказали и оплатили оценку .Объект приняли на рассмотрение,прошла 3 дня и нам пришёл отказ и не по […]
  • Су ск рф по оренбургской области Следственными органами Следственного комитета Российской Федерации по Оренбургской области возбуждено уголовное дело в отношении 42-летнего начальника отдела кадров ФГБОУ ВО «Оренбургского государственного университета». Он подозревается в совершении преступления, предусмотренного п. […]
  • Коап рф ст 204 ч1 Арбитражный процессуальный кодекс РФ (АПК РФ) с комментариями к статьям Статья 204. Требования к заявлению о привлечении к административной ответственности 1. Заявление о привлечении к административной ответственности лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую […]
  • Разбой особо тяжкое преступление Считается ли разбой тяжким преступлением? Содержание статьи Под разбоем ст. 162 УК РФ подразумевает нападение для хищения чужого имущества. Эти действия совершаются с применением насилия, которое представляет опасность для жизни и здоровья лиц, являющихся собственниками вещей или […]
  • Трудовой кодекс украины 2018 отпуск количество дней Ежегодный отпуск – 2018: виды, продолжительность, условия предоставления В отпускной период не лишним будет напомнить украинцам и их работодателям, какие виды ежегодного отпуска предусмотрены украинским законодательством, их продолжительность и условия предоставления. Об этом расскажет […]
  • Индивидуальные сведения персонифицированного учета в 2006 Должна ли организация-работодатель предоставлять работнику индивидуальные сведения персонифицированного учета? Если должна, то какие, как часто и в какой форме, учитывая, что в формах отчетности в Пенсионный фонд РФ могут содержаться сведения о других работниках организации? Возможно ли […]
  • Ильина юлия викторовна адвокат Ильина юлия викторовна адвокат П Р И Г О В О Р Именем Российской Федерации 28 июня 2010 года г. Тверь Мировой судья судебного участка № 3 Калининского района Тверской области Павлюк Т.Е. с участием государственного обвинителя - помощника прокурора Калининского района Тверской области […]