Доверительное управление государственным и муниципальным имуществом

Оглавление:

§ 8. Доверительное управление имуществом

3 ст. 1013 ГК). Ведь такое имущество уже передано собственником на ограниченном вещном праве самостоятельным юридическим лицам. Последние сами не вправе выступать учредителями доверительного управления в отношении закрепленного за ними имущества собственника, ибо тогда теряет смысл само их существование. Если же собственник передаст их имущество в доверительное управление, то у них исчезнет объект их вещного права.
Поэтому собственник, в том числе (и прежде всего) публичный, считающий целесообразным отдать в доверительное управление принадлежащий ему имущественный комплекс (например, предприятие), должен вначале либо ликвидировать созданное им юридическое лицо (в порядке, предусмотренном ст. 61–64 ГК), либо изъять у него часть имущества , что возможно только применительно к субъектам права оперативного управления в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 296 ГК. Имущество, оставшееся после расчетов с кредиторами ликвидированного предприятия либо изъятое у учреждения, и может стать объектом договора доверительного управления[4].
Особенность ценных бумаг в качестве объекта доверительного управления состоит в том, что при их передаче может быть предусмотрено объединение ценных бумаг, передаваемых в доверительное управление разными лицами. Правомочия доверительного управляющего по распоряжению ценными бумагами определяются в договоре доверительного управления, а особенности доверительного
Коммерческое право. Ч. I. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. – СПб., С.-Петербургский университет, 1997. С. 410
управления ценными бумагами определяются законом. Указанные правила соответственно применяются к правам, удостоверенным бездокументарными ценными бумагами (ст. 149).
Существенные условия договора доверительного управления имуществом определены ст. 1016 ГК. К ним относятся: состав имущества, передаваемого в доверительное управление; наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя); размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором; срок действия договора.
Таким образом, если договор не содержит хотя бы одного из вышеперечисленных условий, то он считается незаключенным.
Договор может быть как возмезмездным, так и безвозмездным. Однако в любом случае его характер должен обязательно быть указан в договоре.
Срок договора не может превышать пяти лет. При этом для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор.
Договор, как это явно следует из самого названия, носит доверительный характер, т. е. относится к фидуциарным договорам. Для таких договоров (например, поручение) характерен сугубо личный, доверительный характер отношений, а поэтому и регулирование подобных договоров имеет свою специфику. В полной мере это относится и к рассматриваемому договору. Нормативное регулирование закрепляет принцип сугубо личного исполнения договора, его прекращение, если личное исполнение невозможно, а также возможность одностороннего отказа каждой из сторон от договора. Однако, учитывая, что одной из сторон, как правило, является предприниматель, то для управляющего это правило носит ограниченный характер. Отказ от договора учредителя управления либо выгодоприобретателя не ограничивается законодателем какими-либо условиями. При этом нормы закона носят императивный характер и, следовательно, отказ или ограничения сторон в договоре от права расторгнуть договор не имеют юридических последствий.
Исполнение договора и ответственность сторон. Для исполнения обязанностей по договору доверительного управления управляющему предоставляются весьма широкие полномочия. Осуществляя доверительное управление имуществом, он вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя.
Пределы прав доверительного управляющего достаточно широки: он наделяется правомочиями собственника в отношении иму-
Коммерческое право. Ч. I. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. – СПб., С.-Петербургский университет, 1997. С. 411
щества, переданного в доверительное управление. Для защиты прав на имущество, находящееся в доверительном управлении, доверительный управляющий вправе требовать всякого устранения нарушения его прав (ст. 301, 302, 304, 305 ГК).
В то же время права доверительного управляющего могут быть ограничены законом или договором в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом. Так, например, распоряжение недвижимым имуществом, по общему правилу, запрещено доверительному управляющему (п.1 ст. 1020 ГК). Он может осуществлять его лишь в случаях, специально предусмотренных договором доверительного управления.
Следует отметить, что, по общему правилу, поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, доходы, продукция), принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не установлено законом, иными нормативными актами или договором об использовании этого имущества (ст. 136 ГК). Но так как доверительное управление осуществляется в интересах не управляющего, а учредителя управления (выгодоприобретателя), то п. 2 ст. 1020 ГК в изменение этого правила устанавливает, что права, приобретенные доверительным управляющим в результате действий по доверительному управлению имуществом, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества. Обязанности, возникшие в результате таких действий доверительного управляющего, исполняются за счет этого имущества.
Доверительный управляющий обязан представлять учредителю управления и выгодоприобретателю отчет о своей деятельности в сроки и в порядке, которые установлены договором доверительного управления имуществом.
Доверительный управляющий имеет право не только на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления имуществом, но и также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества.
Доверительный управляющий несет ответственность при возникновении убытков как у учредителя доверительного управления имуществом, так и у выгодоприобретателя. При этом учредителю управления убытки возмещаются как в форме реального ущерба, выражающегося в утрате или повреждении имущества, с учетом его естественного износа, так и в форме упущенной выгоды. В тех случаях, когда управление произведено в интересах выгодоприобретателя, последний вправе требовать возмещения упущенной выгоды.
Ответственность доверительного управляющего наступает, если убытки произошли вследствие нарушения им принятых на себя обязанностей по договору: если он не проявил при доверительном
Коммерческое право. Ч. I. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. – СПб., С.-Петербургский университет, 1997. С. 412
управлении имуществом должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления.
При этом основанием возникновения ответственности доверительного управляющего является не только вина, но и случай. Он освобождается от ответственности, только если убытки возникли вследствие непреодолимой силы либо действий выгодоприобретателя или учредителя управления. При этом бремя доказывания обстоятельств, освобождающих его от ответственности, лежит на доверительном управляющем.
Учредитель управления может потребовать возмещения убытков также в том случае, когда они возникли по сделке, заключенной управляющим с превышением им предоставленных ему полномочий, если третьи лица не знали об этих обстоятельствах, а поэтому долги, возникшие по обязательствам были погашены в обычном порядке, т. е. за счет переданного в управление имущества.
Следует также отметить, что доверительный управляющий несет субсидиарную ответственность по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, ибо при недостаточности этого имущества взыскание обращается на его имущество.
В целях обеспечения интересов учредителя управления для возможного взыскания убытков с управляющего, которые могут быть причинены учредителю управления или выгодоприобретателю ненадлежащим исполнением, договор доверительного управления может предусмотреть предоставление доверительным управляющим залога.
Ответственность учредителя управления может возникнуть в первую очередь перед третьими лицами по обязательствам в связи с доверительным управлением имуществом. Это обусловлено тем, что он лично выбрал лицо, которому поручил управлять своим имуществом. Прежде всего риск убытков, возникших в связи с доверительным управлением имуществом, погашается за счет этого имущества. При недостаточности имущества, переданного в доверительное управление, и имущества доверительного управляющего взыскание может быть обращено и на иное имущество учредителя управления, не переданное им в доверительное управление.
Прекращение договора доверительного управления. Так как рассматриваемый договор носит фидуциарный, строго доверительный характер, то, кроме общих оснований прекращения договора, ст. 1024 ГК предусматривает специальные основания для прекращения доверительного управления. Доверительное управление носит строго личный характер, поэтому смерть либо ликвидация юридического лица, являющихся субъектами обязательства по доверительному управлению, в целом ряде случае приводят к прекращению договора. К подобным личным основаниям следует отнести и банкротство участников, а также возможность одностороннего прекра-
Коммерческое право. Ч. I. Под ред. В.Ф. Попондопуло, В.Ф. Яковлевой. – СПб., С.-Петербургский университет, 1997. С. 413
щения без указания мотивов для выгодоприобретателя и учредителя управления.
При отказе одной стороны от договора доверительного управления имуществом другая сторона должна быть уведомлена об этом за три месяца до прекращения договора, если договором не предусмотрен иной срок уведомления.
При прекращении договора доверительного управления имущество, находящееся в доверительном управлении, передается учредителю управления, если договором не предусмотрено иное.
Учредитель управления при досрочном прекращении договора в двух случаях обязан выплатить управляющему вознаграждание. Во-первых, если договор прекращается по требованию управляющего, если учредитель управления не известил его о том, что имущество, переданное в доверительное управление, является предметом залога. В этом случае управляющему причитается вознаграждание за год. Второй случай связан с отказом учредителя управления от договора по причинам иным, чем невозможность управляющего лично исполнять договор. В этом случае управляющему должно быть выплачено все обусловленное договором вознаграждание[5].
В первом случае выплата вознаграждения весьма близка к ответственности за нарушение договора, во втором, скорее по своей юридической природе, напоминает отступное. Однако в силу ст. 409 ГК отступное может иметь место при прекращении обязательства только по соглашению сторон, а не в силу закона, поскольку является новацией обязательства.

[1] Подробнее о разграничении доверительного управления и доверительной собственности см . Суханов Е. Гражданский кодекс о доверительном управлении // Экономика и жизнь. 1996. № 26. Июнь. С 25.
[2] Следует отметить, что в последнем случае при заключении договора в пользу выгодоприобретателя учредитель управления также имеет собственный интерес это может быть как имущественный интерес, например, возврат долга третьему лицу, так и неимущественный, как это имеет место при осуществлении благотворительности Но отношения, возникающие между учредителем и третьим лицом, лежат за пределами обязательства, возникающего из договора в пользу третьего лица. Подр. см. Ковалевская Н.С. Договор в пользу третьего лица // Вестник ЛГУ. Серия «Право, экономика». 1983. № 9. С. 99.
[3] Суханов Е. Гражданский кодекс о доверительном управлении // Экономика и жизнь. 1996. № 25. Июнь. С. 25.
[4] В связи с этим представляет интерес замечание, сделанное Сакаэ Вагацума и Тору Ариидзуми относительно параллельного существования в японском гражданском праве двух институтов, учреждения – юридического лица и института доверительной собственности, направленной на общественные интересы Оба эти института имеют единую цель: управление имуществом в общественных интересах. При этом учреждение занимает господствующее положение (Вагацума С., Ариидзуми Т. Гражданское право Японии. В двух книгах. Книга первая. М., 1983. С. 71-72).
[5] Очевидно, речь не должна идти о расторжении договора в связи с существенным нарушением договора управляющим (п. 1 ч 2 ст. 450 ГК).

Доверительное управление государственным и муниципальным имуществом

Прокуратура Республики Коми Официальный сайт

Особенности доверительного управления имуществом, находящимся в муниципальной собственности

Согласно статье 1012 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя (п. 2 ст. 1012 ГК РФ).

Согласно статьям 1016 и 1023 Гражданского кодекса Российской Федерации услуги доверительного управляющего носят возмездный характер, к числу существенных условий договора доверительного управления отнесено установление размера и формы вознаграждения управляющему.

Таким образом, в ходе доверительного управления осуществляется использование имущества публично-правового образования, что предполагает совершение управляющим в интересах собственника как юридических, так и фактических действий за вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления имуществом, а также возмещение необходимых расходов, произведенных при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества.

В соответствии со статьей 42 Бюджетного кодекса Российской Федерации к доходам бюджета от использования имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, относятся средства, получаемые от передачи имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности в доверительное управление.

Из указанных норм следует, что средства, получаемые от передачи имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности в доверительное управление являются доходами бюджета, источником оплаты вознаграждения доверительному управляющему являются средств, предусмотренных в расходной части муниципального бюджета.

В соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» заключение договора доверительного управления имуществом, находящимся в муниципальной собственности, может быть осуществлено по результатам проведения торгов. Договор доверительного управления, заключенный без проведения торгов, может быть признан недействительным.

Без проведения конкурсов или аукционов заключение договоров доверительного управления имуществом, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, может осуществляться только при предоставлении права на муниципальное имущество государственным и муниципальным учреждениям.

Доверительный управляющий, действующий на основании договора доверительного управления имуществом, заключенного до введения в действие Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», вправе без проведения торгов передать имущество в аренду в пределах срока доверительного управления.

Современные виды доверительного управления имуществом

Каждый деловой человек понимает, что накопленные деньги должны постоянно быть в обороте. Такие же требования предъявляются к владениям. Но что делать, если бизнесмен полностью занят работой и не имеет возможности заниматься дополнительными хлопотами? Именно для этого предназначены разные виды доверительного управления (ДУ).

Особенности управления имуществом

Рассматриваемая операция предусматривает передачу имущества надежному специалисту с целью получить прибыль. За свою работу управляющий также получает денежное вознаграждение. Существуют разные виды доверительного управления имуществом:

  • наследственные активы;
  • государственное имущество;
  • муниципальное имущество.

Вклад бизнесмена, который воспользовался рассматриваемой услугой, передаются под контроль на определенный срок. Обычно с управляющим заключается договор от одного до пяти лет. Отношения между обеими сторонами регламентируются в контракте в пределах законодательства (ГКРФ). Доверенное лицо обязуется разрабатывать инвестиционный план таким образом, чтобы к моменту окончания срока выгодоприобретатель получил прирост активов.

К объектам доверительного управления относятся разные виды собственности: организации, имущественные комплексы, исключительные права, вложения в транспорт, ценные бумаги, недвижимость и т.д.

Управление наследственным имуществом

Рассматриваемое управление имуществом контролируется нотариусом, под надзором которого оформляется контракт в пользу выгодоприобретателей. Наследственная собственность временно передается доверительному лицу по описи, что позволяет следить за деятельностью специалиста.

Прием имущества в ДУ осуществляется по особому документу – акту приема-передачи. Управляющая компания получает деньги за услуги и имеет право требовать компенсации на расходы, связанные с реализацией управления имуществом.

Рассматриваемый вид ДУ имуществом может производиться в устной форме или на основании договора, оформленного в письменном виде и имеющего следующую информацию:

  • опись состава наследства;
  • оплату доверенному лицу за управление;
  • дата начала и окончания юридической силы договора;
  • отчет нанимаемого специалиста о выполненной работе, предоставляемый нотариусу с оговоренной в контракте периодичностью.

Такой вид управления имуществом обладает своими плюсами:

  • вклад находится в распоряжении компетентного сотрудника, знакомого с тонкостями рынка недвижимости;
  • возможность контролировать совершаемые сделки;
  • доступен выбор инвестиционной стратегии и финансовых инструментов.
  • есть вероятность занижения прибыли при совершении убыточных сделок, к тому же доверенное лицо может неравномерно распределить полученный доход относительно учредителя;
  • сложно контролировать фактическое движение денежных средств;
  • управляющий несет небольшую ответственность за результат проведенных операций.

Особенности передачи государственной собственности

Этот вид доверительного управления имуществом возникает на основании контракта, заключаемого с участием государства. Оно вверяет распоряжение собственностью стороннему лицу в расчете повысить эффективность управления. Существует два способа реализации контракта:

  • стратегический менеджмент, предусматривающий подготовку инвестиционных решений, контроль над финансовыми обязательствами организации и другие операции;
  • оперативный менеджмент, направленный на планирование текущей и перспективной деятельности фирмы.

Государственное имущество имеет повышенную значимость, поэтому предъявляет высокие требования к управляющему, в распоряжении которого есть небольшой набор инвестиционных инструментов для увеличения прибыли.

Объекты доверительного управления государственного имущества могут быть следующими:

  • оборотные фирмы;
  • научно-исследовательские учреждения;
  • инфраструктура: транспортные средства, газопровод, порт и т.д.
  • социальные объекты.

Управление муниципальным имуществом

Муниципальная собственность – владения, используемые для решения государственных вопросов на местном уровне. Иногда бывает необходимо передать ее в ДУ, которое определяется в зависимости от характеристики объектов. В обязательном порядке заключается контракт, в котором отражаются все особенности процедуры.

Рассматриваемый вид доверительного управления является особой формой эксплуатации собственности, временно передающейся профессиональному сотруднику для управления в интересах владельца.

Договор обязательно должен давать полномочия доверенному лицу выполнять сделки относительно активов. Кроме этого, указывается полный состав имущества, реквизиты обеих сторон, срок действия соглашения (обычно не более 5 лет), оплата услуг агента.

Объектами доверительного управления являются:

  • некоторые категории недвижимости;
  • различные компании, фирмы или предприятия;
  • имущественные комплексы;
  • акции, облигации и другие ценные бумаги;
  • особые права.

Чтобы получить в управление муниципальное имущество, следует открыть специальный расчетный счет и вести отдельный баланс.

Как проводится оценка эффективности ДУ?

Для расчета эффективности доверительного управления определяются разные показатели: рентабельность, производительность, принятые меры риска.

Иногда инвесторов интересует вопрос о том, в какой степени менеджеру удалось добиться поставленной цели, является ли уровень дохода достаточным для принятия определенных видов рисков, связан ли успех с квалификацией специалиста или насколько эффективность отличается в других альтернативных фондах. Современная теория портфеля способна дать ответы на эти вопросы.

Основные показатели эффективности доверительного управления:

  • Рентабельность активов (Р) – относительный показатель экономического результата, определяемый отношением чистой прибыли (ЧП) к половине суммы стоимостей активов на начало (Ан) и конец отчетного периода (Ак):

  • Коэффициент Шарпа – число, показывающее производительность находится отношением средней премии за рискованность к среднему отклонению портфеля. Мера является абсолютной.
  • Коэффициент информации – определяет степень уверенности в получении положительного эффекта.

Как увеличить денежный капитал?

Доверительное управление вкладами – услуга, предусматривающая временное распоряжение управляющей компанией средствами бизнесмена ради получения прибыли. Эта операция позволит вкладчику получить доход, не занимаясь инвестициями самостоятельно. Проводить ее имеет право только кредитное учреждение.

Приняв решение о передаче средств управляющему специалисту, необходимо обратить внимание на то, чтобы деньги находились не на общем, а на личном счете инвестора. Так можно предостеречь себя от мошенничества.

Риск всегда присутствует в любой инвестиционной деятельности, но в доверительном управлении вкладами он оговаривается в договоре и равен 15-20% от депозита. Избежать проблем с финансовыми вложениями и передачей их в ДУ помогут несколько советов:

  • Для сотрудничества следует выбирать специалистов с опытом работы от 5 лет.
  • Управляющая компания должна быть юридически зарегистрирована.
  • Следует избегать организации, не предоставляющие отчет о доходах или дающие непонятную схему заработка.
  • Профессиональные учреждения всегда предоставляют функцию поддержки.
  • Необходимо удостовериться в том, что доступ к счету имеет только инвестор.

Управление наследственным, государственным и муниципальным имуществом осуществляется с минимальными рисками, поэтому операция часто получается выгодной. Главное – выбрать подходящего агента. На основании вышеизложенного можно сказать о том, что управление имуществом – хороший способ получить инвестиционную прибыль.

Практика доверительного управления недвижимостью, относящейся к государственной или муниципальной собственности Текст научной статьи по специальности «Государство и право. Юридические науки»

Похожие темы научных работ по государству и праву, юридическим наукам , автор научной работы — Михеева Л.Ю.,

Текст научной работы на тему «Практика доверительного управления недвижимостью, относящейся к государственной или муниципальной собственности»

Практика доверительного управления недвижимостью, относящейся к государственной или муниципальной собственности

доктор юридических наук, профессор

Возможность заключения договора доверительного управления имуществом предусмотрена в части второй Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), вступившей в силу с 1 марта 1996 года.

Довольно длительное время с момента появления в отечественном гражданском праве норм об обязательстве, вытекающем из договора доверительного управления, специалисты в области юриспруденции исключительно умозрительно могли предполагать, для каких жизненных обстоятельств такая конструкция могла бы быть востребованной. Анализ правовых норм давал основания только предполагать возможные направления использования доверительного управления — в случаях, например, когда собственник имущества безвестно отсутствует или умер либо собственник не умеет извлекать доход из своего имущества или не хочет этим заниматься.

Теперь же количество судебных споров, связанных с доверительным управлением имуществом, измеряется сотнями. Значительная часть судебных споров связана с передачей в доверительное управление государственного или муниципального недвижимого имущества. Это обстоятельство объясняется тем, что государственный или муниципальный собственник, будучи специальным субъектом гражданско-правовых отношений и не имея возможности непосредственно заниматься приносящей доход деятельностью, действительно нуждается в услугах управляющего.

Для частных лиц, к услугам которых обращаются органы государственной власти или местного самоуправления, ведающие публичной собственностью, быть доверительным управляющим — не всегда выгодное занятие. Тому есть множество причин, включая ту, что зачастую в доверительное управление передается та часть государственной собственности, которая в сложившихся обстоятельствах в принципе дохода принести не может.

Однако нельзя отрицать и того, что в некоторых случаях доверительное управление представляет интерес для различного рода компаний и физических лиц. Так происходит в подавляющем большинстве случаев, когда в доверительное управление передаются нежилые помещения или здания. Необходимо отметить, что на практике доверительные управляющие недвижимостью, как правило, занимаются исключительно заключением договоров аренды в отношении переданного им имущества и более ничем. По сути дела доверительный управляющий решает для публичного собственника весьма важную проблему — помогает взимать с арендаторов помещений плату, адекватную рыночным ценам на аренду аналогичного имущества. В связи с этим актуальность приобретает вопрос о том, в какой момент договор доверительного управления недвижимым имуществом считается заключенным, а также какова при этом роль государственной регистрации.

Приведем пример1. Открытое акционерное общество «Стэнли Пропети Корпо-

1 Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 декабря 2002 года № 5861/02. Здесь и далее ссылки на официальные источники опубликования судебных актов, а также нормативных правовых актов не приводятся, поскольку используются материалы информационно-правовой системы «КонсультантПлюс». Автор выражает признательность системе «КонсультантПлюс» за предоставленную информационную поддержку.

рэйшн» (далее — общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее — комитет) о понуждении заключить договор доверительного управления зданием площадью 9 724,6 квадратных метра, расположенным в городе Санкт-Петербурге, на условиях представленного истцом проекта договора.

Исковое требование мотивировано тем, что ответчиком было издано распоряжение от 12.03.2001 № 357-р «О передаче в доверительное управление здания», согласно которому центральному районному агентству комитета предписывалось заключить с обществом договор доверительного управления на названное здание. Однако агентство от заключения такого договора уклонялось. 18 мая 2001 года общество представило в центральное районное агентство комитета договор доверительного управления, включающий предусмотренные распоряжением № 357-р условия.

Удовлетворяя требование истца, суды первой, апелляционной и кассационной инстанций исходили из того, что изданием распоряжения от 12.03.2001 № 357-р комитет добровольно принял на себя обязательство по передаче здания в доверительное управление обществу.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации (ВАС РФ), рассматривая дело, указал на следующие обстоятельства:

1) суды не учли требования подпункта 2 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому гражданские права и обязанности возникают из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей. В связи с этим ВАС РФ отметил, что недостаточно был исследован вопрос о том, может ли распоряжение комитета от 12.03.2001 № 357-р в силу требований указанной нормы служить основанием возникновения у ответчика гражданско-правового обязательства по заключению с истцом договора;

2) в соответствии с указанным распоряжением общество должно было представить комитету на утверждение акт приема-передачи здания в месячный срок с момента издания распоряжения. Такой акт был представлен истцом лишь 18 мая 2001 года. Названному обстоятельству судами оценки не дано;

3) в соответствии со статьями 209, 1012 и 1014 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику имущества предоставлено право принимать решение о передаче имущества в доверительное управление. Как следует из материалов дела, распоряжение комитета от 12.03.2001 № 357-р издано на основании решения городской комиссии по распоряжению объектами недвижимости от 11.01.2001, протокол № 01; от 05.01.2001, протокол № 02. Однако в материалах дела отсутствует положение о городской комиссии, в соответствии с которым комиссии предоставлялись бы полномочия собственника по учреждению доверительного управления. Поэтому не имеет под собой оснований вывод судов о правомерности издания ответчиком распоряжения от 12.03.2001 № 357-р;

4) судами не рассмотрен и вопрос о возможности понуждения заключения договора доверительного управления имуществом, являющегося в силу статьи 1012 Гражданского кодекса Российской Федерации реальным договором.

Из приведенных суждений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует несколько важных выводов. Вступая в отношения с органом государственной власти или местного самоуправления по поводу заключения договора доверительного управления, необходимо уточнить полномочия соответствующего органа на принятие решения о заключении договора. Также необходимо четко выполнить все распоряжения уполномоченного органа как до заключения договора, так и после этого.

Однако главный вывод следующий -нельзя считать возникшими правоотношения до того момента, пока договор не будет заключен (точнее, пока не будет зарегистрирована передача имущества в доверительное управление). Действительно, дого-

вор доверительного управления является реальным. По этому договору «одна сторона передает другой стороне», следовательно, договор считается заключенным с момента, когда на основе достигнутого соглашения произошла передача вещи или иного имущества. Кроме того, закон не устанавливает обязанности учредителя управления передать управляющему имущество. Следует заметить, что договор и не мог быть сконструирован как консенсуальный. Предметом его являются действия управляющего, совершение которых без обладания имуществом невозможно. Этот факт, однако, не исключает возможности заключения между учредителем и управляющим различного рода предварительных соглашений.

Понуждение к заключению договора доверительного управления имуществом по всей видимости может быть основано только на предварительном договоре (ст. 429 ГК РФ).

Хочется отметить, что в практике встречаются случаи, когда доверительный управляющий фактически приступает к исполнению своих обязанностей при отсутствии надлежащим образом заключенного договора. В соответствии со статьей 1017 Гражданского кодекса Российской Федерации договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме, а несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом влечет недействительность договора.

Кроме того, имеют место и ситуации, в которых доверительный управляющий при наличии заключенного в письменной форме договора приступает к исполнению своих обязанностей до государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление. От момента заключения договора и передачи в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, документов, необходимых для государственной регистрации передачи имущества в доверительное управление, до момента государственной регистрации может пройти месяц (п. 3 ст. 14 Федерального закона «О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Кроме того, при наличии установленных законом оснований регистрация может быть приостановлена (ст. 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Доверительным управляющим не следует приступать к исполнению договора до момента государственной регистрации передачи имущества в доверительное управление. Дело в том, что в соответствии с пунктом 3 статьи 1017 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора. Парадоксально, но факт: заключенный в письменной форме договор недействителен до тех пор, пока не совершено соответствующее регистрационное действие.

И все же в случае исполнения доверительным управляющим обязанностей до момента государственной регистрации передачи имущества в доверительное управление необходимо иметь в виду следующее. Если государственная регистрация так и не состоится (в том числе, например, и потому, что собственник отзовет свое заявление о регистрации передачи недвижимости в доверительное управление), то лицо, фактически приступившее к исполнению договора, может потребовать возврата неосновательного обогащения со ссылкой на положения главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Опережая события и совершая действия во исполнение еще не существующего договора доверительного управления, «управляющий» может создать неблагоприятные последствия не только для себя, но и для третьих лиц.

На заседании городской комиссии города Санкт-Петербурга 26 ноября 1998 года было принято решение о передаче в доверительное управление обществу с ограниченной ответственностью (ООО) «Росно-Санкт-Петербург» здания площадью 4 797,5 квадратных метра сроком на 5 лет2.

2 Дело № А56-9050/00, рассмотренное Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа.

В решении определялись некоторые условия передачи здания в доверительное управление и его использования. Между тем договор о передаче здания в доверительное управление был подписан между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и ООО «Росно-Санкт-Петербург» 3 декабря 1999 года, акт сдачи-приемки объектов в доверительное управление оформлен 28 декабря 1999 года, а государственная регистрация передачи недвижимого имущества в доверительное управление состоялась только 14 февраля 2000 года (!).

Вопреки указанным обстоятельствам

000 «Росно-Санкт-Петербург» в качестве арендодателя 1 марта 1999 года заключило с банком «Собинбанк» договор аренды помещений в указанном здании (то есть почти за год до государственной регистрации передачи имущества в доверительное управление). Был составлен и акт (от 15 декабря 1999 года), в соответствии с которым банку переданы комнаты общей площадью

1 012 квадратных метров. Более того, «арендатор» перечислил на счет Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга арендную плату за декабрь 1999 года и январь 2000 года.

В описанной ситуации совершенно очевидно, что при отсутствии заключенного в предусмотренной законом форме договора доверительного управления, а также при отсутствии государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление обязательства сторон по доверительному управлению нельзя считать возникшими. При рассмотрении вопроса о действительности договора аренды апелляционная инстанция ошибочно полагала, что наличие у ООО «Росно-Санкт-Петербург» права на заключение договора доверительного управления подтверждается решением городской комиссии от 26 ноября 1998 года. Как верно отмечает Федеральный арбитражный суд округа, «решение городской комиссии служит лишь предпосылкой для заключения договора доверительного управления».

В действительности договор аренды заключило лицо, не управомоченное на то за-

коном или собственником (статья 608 ГК РФ). Предпосылки для возникновения спорной ситуации отчасти были созданы при вынесении решения о заключении договора доверительного управления. Пунктом 9 указанного решения предписывалось в недельный срок с момента принятия решения передать ООО «Росно-Санкт-Петербург» здание «на сохранность». Эта малопонятная формулировка не может ни порождать договор доверительного управления, ни расцениваться в качестве условия иного договора (например договора хранения).

Еще одно обстоятельство, на которое следует обратить внимание — это, мягко говоря, невнимательное отношение банка («арендатора») к заключению договора. Очевидно, что банк, вступая в договорные отношения, даже не поинтересовался объемом правомочий контрагента. Между тем указание статьи 1017 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что передача имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации, и положение статьи 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» о том, что наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе доверительное управление, общеизвестны. Удостовериться в правомочиях доверительного управляющего по сдаче имущества в аренду будущий арендатор может всегда, потребовав к ознакомлению договор доверительного управления объектом, а также обратившись в соответствии со статьями 7 и 8 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, с заявлением о выдаче выписки об объекте из Единого государственного реестра прав.

При заключении договоров доверительного управления имуществом публичный собственник не пренебрегает и таким, безусловно, важным достоинством конструкции доверительного управления, как пре-

доставляемый законодателем иммунитет от обращения взыскания на переданное в управление имущество (п. 2 ст. 1018 ГК РФ). Вместе с тем такой же иммунитет предоставляет и передача государственного или муниципального имущества на праве хозяйственного ведения или оперативного управления государственным (муниципальным) предприятиям или учреждениям (п. 1 ст. 126 ГК РФ). Однако многие полагают, что заключение договора доверительного управления способствует извлечению больших выгод из публичной собственности. Во всяком случае отказ от использования унитарных предприятий, основанных на праве хозяйственного ведения, провозглашался одним из направлений утвержденной в 1997 году Концепции реформирования предприятий и иных коммерческих организаций3.

На практике встречаются весьма интересные прецеденты. Не прекращая право хозяйственного ведения, соответствующий орган власти, имеющий полномочия по распоряжению имуществом, принимает решение о передаче этого имущества в доверительное управление. Так, распоряжением главы администрации Чишминского района Республики Башкортостан от 3 октября 2004 года было решено имущественный комплекс муниципального унитарного сельскохозяйственного предприятия (МУСП) «Петряевское», закрепленный за ним на праве хозяйственного ведения, передать в доверительное управление сельскохозяйственному кооператив «Алга», приемку начать с 4 октября 2004 года, Чишми-нскому районному комитету по управлению собственностью подготовить и заключить договор о передаче имущественного комплекса в доверительное управление4. Указа-ное распоряжение было издано на основании письма Министерства имущественных отношений Республики Башкортостан от 16 июля 2004 года.

В то же время между открытым акционерным обществом (ОАО) «Салаватский

экспериментальный механический завод» и унитарным сельскохозяйственным предприятием (МУСП) «Петряевское» 13 октября 2004 года был заключен договор хранения сельскохозяйственной продукции сроком до 1 мая 2005 года. В связи с названными обстоятельствами 11 ноября 2004 года стороны расторгли договор хранения, при этом МУСП «Петряевское» обязалось возвратить ОАО «Салаватский экспериментальный механический завод» принятую на хранение сельскохозяйственную продукцию, а последнее — выплатить МУСП «Петряевское» вознаграждение за 1 месяц. Как следует из материалов другого дела, сельскохозяйственная продукция так и не была возвращена заводу5.

Ссылаясь на то, что распоряжение главы администрации Чишминского района Республики Башкортостан о передаче имущества муниципального предприятия в доверительное управление является неправомерным, ОАО «Салаватский экспериментальный механический завод» обратилось в арбитражный суд с требованием о признании недействительным распоряжения.

При рассмотрении спора в первой инстанции за основу было взято то обстоятельство, что в письме Министерства имущественных отношений Республики Башкортостан от 16 июля 2004 года было дано согласие на передачу имущества в доверительное управление сельскохозяйственному производственному кооперативу «Маяк», а не кооперативу «Алга». Следовательно, решил суд, оспариваемое распоряжение главы администрации района предписало передачу имущества в доверительное управление без согласия его собственника.

Между тем гораздо большее значение имеет то обстоятельство, что передача в доверительное управление имущества, находящегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении, не допускается (п. 3 ст. 1013 ГК РФ). Передача в доверительное управление имущества, находив-

3 Постановление Правительства Российской Федерации от 30.10.1997 № 1373 «О реформе предприятий и иных коммерческих организаций».

4 Дело № Ф09-8729/06-С5, рассмотренное Федеральным арбитражным судом Уральского округа.

5 Дело № Ф09-943/06-С3, рассмотренное Федеральным арбитражным судом Уральского округа.

шегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении, возможна только после ликвидации юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого имущество находилось, либо после прекращения права хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом и поступления его во владение собственника по иным предусмотренным законом основаниям. Как видно, оспариваемое распоряжение главы администрации района не предполагало предварительного соблюдения процедуры ликвидации в отношении муниципального унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения.

Этот пример позволяет прийти к выводу о том, что интересы третьих лиц, вступающих в отношения с обладателями права хозяйственного ведения или оперативного управления, не всегда защищены. Безусловно, то обстоятельство, что имущество контрагента внезапно и без объяснения причин могло быть передано другому лицу в доверительное управление, способствовало досрочному расторжению договора с поклажедателем (ОАО).

В то же время третьи лица, заключающие договоры с доверительными управляющими государственным или муниципальным имуществом (в пределах правомочий доверительных управляющих), могут рассчитывать на исполнение обязательств в рамках длительных правоотношений независимо от возврата собственнику имущества, переданного в доверительное управление. В соответствии со статьей 1020 Гражданского кодекса Российской Федерации доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления имуществом, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление. Статья 1012 Гражданского кодекса Российской Федерации дает право управляющему совершать сделки в отношении переданного ему имущества (в интересах выгодоприобретателя или учредителя управления). При этом права, приобретенные доверительным управляющим в результате действий по доверительному управлению

имуществом, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества. Долги, возникшие по обязательствам, созданным доверительным управляющим во исполнение своих обязанностей, погашаются в специальном порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 1022 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Все эти правовые предпосылки создают гарантии для контрагентов доверительных управляющих. Им не следует опасаться того, что после прекращения доверительного управления и возврата имущества собственнику ранее возникшие обязательства прекратятся. Особенно остро эта проблема стоит перед арендаторами недвижимого имущества, находящегося в доверительном управлении. Многие из них стремятся ограничить срок действия заключаемых с доверительным управляющим договоров аренды недвижимости пределами срока правомочий доверительного управляющего (сроком действия договора доверительного управления). Между тем, если в договоре правомочия доверительного управляющего подобным образом не ограничены, закон не запрещает ему заключать договоры аренды в отношении переданного ему имущества на любой срок, так как точно также может поступить и сам собственник. Более того, необходимо помнить, что многие участники отношений по доверительному управлению пользуются возможностью, предоставленной абзацем вторым пункта 2 статьи 1016 Гражданского кодекса Российской Федерации, и продляют действие договора доверительного управления по умолчанию.

Доверительное управление имуществом зачастую рассматривается публичным собственником как эффективный способ освобождения от бремени содержания имущества (ст. 210 ГК РФ). Вместе с тем идея освободиться от бремени собственника при помощи доверительного управления далеко не всегда реализуется на практике.

Комитет по управлению имуществом Хабаровского края (учредитель управления) передал ОАО «Дальэлектронсервис» (доверительному управляющему) по договору доверительного управления имуществом от

17 июня 1997 года два жилых здания (общежития), расположенных в городе Хабаровске, сроком на пять лет6. Заведомая убыточность деятельности управляющего в сложившихся обстоятельствах очевидна.

Исполняя обязанности по договору, ОАО «Дальэлектронсервис» в качестве доверительного управляющего заключило с муниципальным унитарным предприятием (МУП) «Водоканал» договор от 1 июля 1998 года на отпуск и прием сточных вод в качестве абонента. Позже прокурор Хабаровского края в интересах МУП «Водоканал» обратился в суд с иском о взыскании с доверительного управляющего задолженности по этому договору.

Дальнейшие события развивались по вполне предсказуемому сценарию. После того как решение о взыскании сумм вступило в законную силу и был выдан исполнительный лист, у взыскателя оставалось совсем немного времени для того, чтобы получить удовлетворение за счет имущества, находящегося в доверительном управлении, как это предполагает пункт 3 статьи 1022 Гражданского кодекса Российской Федерации. Дело в том, что срок действия договора доверительного управления истекал 17 июня 2002 года, и имущество подлежало возврату собственнику.

Исполнительное производство по взысканию было возбуждено 14 июня 2002 года (в момент, когда возможность обращения взыскания на имущество, находящееся в доверительном управлении, еще не была утрачена). Однако, поскольку письмом от 31.05.2002 № 1-15/4093 учредитель доверительного управления уведомил доверительного управляющего о расторжении договора доверительного управления, суд, рассматривавший вопрос о правомерности действий судебного пристава-исполнителя, пришел к выводу о том, что «на момент возбуждения и производства исполнительных действий указанный договор между сторонами был прекращен».

К сожалению, нам неизвестно содержание указанного письма, отправленного собственником доверительному управляю-

щему. В случае если оно имело характер уведомления о нежелании продлять договор в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 1016 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор доверительного управления следует считать прекращенным 17 июня 2002 года. Если же это письмо представляло собой односторонний досрочный отказ учредителя от договора, необходимо применять абзац шестой пункта 1 статьи 1024 Г ражданского кодекса Российской Федерации и считать договор прекратившимся 31 мая 2002 года. Хотя счет в этом случае шел на дни, тем не менее ответ на вопрос о том, какую волю выразил в своем письме собственник имущества, имеет значение для установления правомерности бездействия службы судебных приставов.

В приведенном примере собственник осознал свою ошибку, допущенную им при принятии решения о передаче в доверительное управление имущества, не приносящего доход, но требующего дорогостоящего обслуживания. Как только перед органом власти ясно обозначилась перспектива обращения взыскания на общежития, он счел, что лучше не продлять отношения с доверительным управляющим. Таким образом, доверительный управляющий был поставлен под удар, ибо в соответствии с пунктом 3 статьи 1022 Гражданского кодекса Российской Федерации при недостаточности имущества, переданного в доверительное управление, взыскание по долгам обращается на имущество доверительного управляющего.

Перечисленные проблемы не охватывают, разумеется, всех граней сформировавшейся в настоящее время судебной практики, связанной с доверительным управлением недвижимым имуществом, относящимся к государственной или муниципальной собственности. За рамками настоящей статьи остаются вопросы налогообложения деятельности доверительного управляющего, определения объема его правомочий по договору, оснований для привлечения его к ответственности и другие вопросы, требующие отдельного рассмотрения.

6 Дело № Ф03-А73/03-1/555, рассмотренное Федеральным арбитражным судом Дальневосточного округа.

Смотрите еще:

  • Французский гражданский кодекс текст читать Гражданский кодекс (Кодекс Наполеона) 1804 г. 1. Законы являются подлежащими исполнению на всей французской территории в силу опубликования, которое производится президентом республики. Законы приводятся в исполнение в каждой части республики с момента, в который опубликование закона […]
  • Мировой суд канавинского района нижний новгород Мировой суд канавинского района нижний новгород Канавинский районный суд города Нижнего Новгорода к Закону Нижегородской области "О создании должностей мировых судей и судебных участков в Нижегородской области" Границы судебных участков Канавинского судебного района города […]
  • Адвокат аугсбург Адвокат в Москве, в Германии Юридические услуги в Германии (Юридические услуги Германия) Документирование иностранцев в Германии Мы готовы помочь оформить любую визу, ВНЖ, Гражданство Германии в Аугсбурге для иностранцев Юридические услуги в 21 стране мира! У нас есть партнеры в 21 […]
  • Мировой суд города калининград Мировой суд города калининград 1-ый, 5 -ый, 6-ой судебные участки Центрального района г. Калининграда находятся по адресу: 236022, Калининградская область, г. Калининград, ул. Коммунальная,4-6 телефон (факс) 1-го судебного участка: 93-53-16; телефон (факс) 5-го судебного […]
  • Сергей баранов калининград адвокат Адвокатские бюро 1. Филатьев Владислав Александрович - директор 2. Уваров Михаил Владимирович 1. Полленский Олег Владимирович - управляющий партнёр 2. Чеботарев Михаил Витальевич 3. Иванова Ольга Владимировна 4. Черенков Максим Васильевич 1. Шпенков Игорь Вячеславович - управляющий […]
  • Ч7 ст730 коап рф право ответы РЭ 2015 11 КРИТЕРИИ ОЦЕНИВАНИЯ ЗАДАНИЙ РЕГИОНАЛЬНОГО ЭТАПА ВСЕРОССИЙСКОЙ ОЛИМПИАДЫ ШКОЛЬНИКОВ ПО ПРАВУ 2014-2015 гг. 11 КЛАСС Отметьте один правильный вариант ответа: 1. Гражданин К. был осужден по ч.5 ст.264 УК РФ (нарушение лицом, управляющим автомобилем, ПДД, повлекшее по […]
  • Что такое надзор после освобождения из тюрьмы Как снять надзор после освобождения? я был осужден в 2004 году по ст 131 ч 1 к 9 годам лишение свободы освободился в 5 августа 2012 года мне установлен надзор 6 лет 4 раза отмечаться в месяц через сколько я могу не отмечаться и через какой срок снимут надзор Ответы юристов (1) Не совсем […]
  • Вакансии горно алтайск юрист Вакансии Алтай / Работа Горно-Алтайск Информация 1) Группа полезна для всех кто ищет работу (подработка и т.п.) и для всех кто может ее предложить. БЕСПЛАТНО! Показать полностью… 2) Группа публикует вакансии из различных источников Республики Алтай, Горно - Алтайска, а так же "соседей" […]