Жилищный кодекс статья 156

Статья 156. Размер платы за жилое помещение

1. Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

2. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения.

3. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований). Плата за наем устанавливается в соответствии с методическими указаниями, утвержденными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

4. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома.

5. Установление размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) не должно приводить к возникновению у нанимателя жилого помещения права на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда иным категориям граждан в соответствии с частью 3 статьи 49 настоящего Кодекса, могут быть установлены другие (по сравнению с предусмотренными частью 4 настоящей статьи и настоящей частью) условия определения размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем).

6. Порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в жилых помещениях домов системы социального обслуживания, в жилых помещениях фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитиях, если в одной комнате в общежитии проживают несколько граждан, устанавливается собственниками указанных жилых помещений.

7. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 — 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

8. Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива.

8.1. Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, исходя из занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику такого помещения, и может быть дифференцирован в зависимости от муниципального образования, в котором расположен многоквартирный дом, с учетом его типа и этажности, стоимости проведения капитального ремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома, нормативных сроков их эффективной эксплуатации до проведения очередного капитального ремонта (нормативных межремонтных сроков), а также с учетом установленного настоящим Кодексом и нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечня работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме могут принять решение об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер такого взноса, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

9. Граждане, признанные в установленном настоящим Кодексом порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем).

9.1. Плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, отведение сточных вод, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, при условии, что конструктивные особенности многоквартирного дома предусматривают возможность потребления соответствующей коммунальной услуги при содержании общего имущества, определяемую в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

9.2. Размер расходов граждан в составе платы за содержание жилого помещения на оплату холодной воды, горячей воды, отведения сточных вод, электрической энергии, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, определяется исходя из нормативов потребления соответствующих видов коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном федеральным законом.

10. Изменение размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Комментарий к Ст. 156 ЖК РФ

1. Комментируемая статья регулирует определение размера двух составляющих платы за жилое помещение, установленных ст. 154 ЖК РФ, — платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за пользование жилым помещением (платы за наем). В статье содержатся требования к установлению размеров платежей, входящих в структуру платы за жилое помещение, в зависимости от категорий вносящих их граждан и способа управления многоквартирным домом, а также указывается, кем устанавливаются размеры таких платежей.

2. Часть 1 комментируемой статьи устанавливает правило, согласно которому размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен обеспечивать соответствие состояния многоквартирного дома обязательным требованиям законодательства к содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Указанное положение не зависит от реализуемого способа управления многоквартирным домом и не содержит конкретного перечня требований к состоянию такого имущества, а отсылает к предписаниям действующего законодательства. Требования законодательства к содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме содержатся в ч. ч. 2.2 и 2.3 ст. 161 ЖК РФ (см. комментарий к указанным частям).

3. Установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах относится к исключительной компетенции органов государственной власти РФ в области жилищных отношений (п. 2 ст. 12 ЖК). Такие требования устанавливаются законодательством о техническом регулировании (в частности, Федеральными законами от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ «О техническом регулировании», от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений») и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 39 ЖК). В п. 10 Правил содержания общего имущества, в частности, указывается на необходимость соответствия общего имущества в многоквартирном доме требованиям законодательства РФ о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании и защите прав потребителей. Этот перечень является открытым и дополняется иными обязательными требованиями, устанавливаемыми на федеральном уровне (ст. ст. 2, 4, 12 — 14, 17 ЖК).

4. Часть 2 комментируемой статьи посвящена установлению требований к площади жилых помещений для определения размера платы за жилое помещение нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) и платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения. При пользовании гражданами отдельными комнатами в общежитиях плата за жилое помещение определяется исходя из площади этих комнат (жилой площади).

5. Использование в ЖК РФ понятия общей площади жилого помещения является новым по сравнению с ЖК РСФСР, в котором использовалось лишь понятие жилой площади. Порядок определения общей площади жилого помещения устанавливается ч. 5 ст. 15 ЖК РФ. Следует подчеркнуть, что оплачиваемые исходя из общей площади жилого помещения (или площади комнат в общежитии) работы и услуги физически не привязаны к этой площади и в части содержания и ремонта жилого помещения направлены на содержание и ремонт только общего имущества в многоквартирном доме (см. комментарий к ст. 154 ЖК).

6. Часть 2 комментируемой статьи касается только определения размера платы за жилое помещение нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. На собственников помещений в многоквартирном доме она не распространяется, поскольку для них ст. ст. 37 и 39 ЖК РФ устанавливают порядок определения платы как доли от общих расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Но органы местного самоуправления нередко неправомерно устанавливают для собственников помещений плату за жилое помещение в том же размере, что и для нанимателей.

7. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан содержать принадлежащее ему помещение, а также общее имущество в соответствующем многоквартирном доме. Если указанное жилое помещение является комнатой в коммунальной квартире, собственник несет также бремя содержания общего имущества в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ч. 3 ст. 30, ст. ст. 39, 43, ч. 1 ст. 158 ЖК). Необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 43 ЖК РФ собственники комнат в коммунальной квартире в многоквартирных домах, принадлежавших ранее государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, обязаны содержать такое общее имущество в коммунальной квартире, как общие туалеты, кухни, душевые, коридоры. Такие помещения в состав общего имущества в многоквартирном доме не входят.

8. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых и нежилых помещений устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или органами управления товарищества собственников жилья (ч. ч. 7 и 8 комментируемой статьи) и в общем случае не подлежит регулированию.

9. Часть 3 комментируемой статьи содержит исключение из правила, согласно которому размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, не принявших решение о выборе способа управления многоквартирным домом, должен устанавливаться органом местного самоуправления, а в городах Москве и Санкт-Петербурге — органом государственной власти субъекта Российской Федерации. Комментируемая норма устанавливает, в каком случае органы местного самоуправления и органы государственной власти могут регулировать для собственников помещений в многоквартирном доме размер платы за жилое помещение. В соответствии с ч. 4 ст. 39 ЖК РФ регулирование порядка установления органами публичной власти такой платы осуществляется п. п. 34 и 36 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491. Такое регулирование возможно только в двух случаях. Во-первых, по результатам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. При этом размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен соответствовать качеству работ и оказываемых услуг, выполняемых управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления в порядке, предусмотренном п. 4 ст. 161 ЖК РФ, и подлежит отражению в заключаемых собственниками помещений договорах управления. Ранее практикуемое установление одинаковых регулируемых цен на содержание и ремонт жилых помещений сразу для большой группы или для всех многоквартирных домов в поселении будет противоречить ч. 3 комментируемой статьи, ч. 4 ст. 158 и ч. ч. 2 и 3 ст. 162 ЖК РФ. Второй возможный случай установления размера платы за жилое помещение органами публичной власти предусмотрен ч. 4 ст. 158 комментируемого Кодекса, если собственники помещений в многоквартирном доме на своем общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (см. комментарий к указанной статье). Иные случаи регулирования органами местного самоуправления платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, кроме указанных в соответствии с ч. 4 ст. 39 Кодекса двух случаев, в п. п. 34 и 36 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме не предусмотрены. В частности, в случае, если управляющая организация выбрана на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, то неустановление порядка определения размера платы за жилое помещение в договоре управления многоквартирным домом влечет ничтожность такого договора (ст. ст. 166 — 168, п. 1 ст. 432 ГК; ч. 3 ст. 162 ЖК).

10. При применении ч. 3 комментируемой статьи необходимо иметь в виду, что указанные в данной норме условия установления размера платы за жилое помещение для собственников совпадают с условиями проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в случае, указанном в ч. 4 ст. 161 ЖК РФ и ст. 18 Вводного закона. Конкурсы проводятся в соответствии с Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75. При этом в п. 34 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме указывается, что в случае, если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (в городах Москве и Санкт-Петербурге — органами государственной власти этих субъектов Федерации) по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления. При этом цена договора управления должна определяться за весь период действия договора как совокупность стоимости услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с учетом указанного в конкурсной документации размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и стоимости потребляемых коммунальных услуг. Установление в этом случае недифференцированного размера платы за содержание и ремонт жилого помещения без привязки к перечню услуг и работ, содержащемуся в проекте договора управления выставленным на конкурс многоквартирным домом, будет нарушением законодательства.

11. Органы местного самоуправления или органы государственной власти городов Москвы и Санкт-Петербурга могут устанавливать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей по договорам найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда как для групп многоквартирных домов, так и отдельно для каждого многоквартирного дома, в котором есть такие жилые помещения. При этом органы местного самоуправления устанавливают плату за пользование жилым помещением (плату за наем), плату за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений не только муниципального, но и государственного жилищного фонда.

Размер платы за содержание жилого помещения по договору найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах в общем случае может не совпадать с размером платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленным для собственника этого жилого помещения в многоквартирном доме (см. комментарий к ч. 4 ст. 155 ЖК). При этом следует учитывать, что размеры региональных стандартов стоимости жилищно-коммунальных услуг, используемых для предоставления гражданам субсидий (ст. 159 ЖК), устанавливаются органами государственной власти субъектов Федерации исходя из цен на содержание и ремонт жилого помещения, используемых для расчета платы для нанимателей по договорам социального найма. При установлении заниженных цен для нанимателей (ниже размера, обеспечивающего содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованием законодательства) соответственно будут рассчитаны стандарты, применение которых для расчета размера субсидий на оплату жилых помещений и коммунальных услуг, в свою очередь, приведет к предоставлению субсидий меньшего размера, нежели размеры субсидий, рассчитанные с применением размера платы, которую должны вносить собственники помещений.

12. В соответствии с Федеральным законом от 26 декабря 2005 г. N 184-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» и некоторые законодательные акты Российской Федерации» размер платы за жилое помещение для собственников помещений в многоквартирном доме и нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда не ограничивается предельными индексами. Это связано с тем, что решения об установлении платы за жилое помещение принимаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или органами управления товарищества собственников жилья или кооператива. Такая плата не является регулируемой. Исключение составляют случаи, указанные в п. п. 34 и 36 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (см. комментарий к ст. 155 ЖК).

13. Части 4, 5 и 9 комментируемой статьи содержат требования к определению размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) для нанимателей помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах по договору социального найма или договору найма. В иных случаях, например при найме жилого помещения в частном жилищном фонде, размер платы за наем регулируется не ЖК РФ, а нормами гл. 35 ГК РФ.

Федеральными законами, законами субъектов Федерации (ч. ч. 3 и 4 ст. 49 ЖК), устанавливающими порядок предоставления жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов иным гражданам, нежели указанные в ч. 2 ст. 49 ЖК РФ, могут быть предусмотрены другие условия определения размера платы за наем, отличные от условий, указанных в ч. 4 комментируемой статьи.

14. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда должен устанавливаться в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома. Чем выше качество и уровень благоустройства жилого помещения, чем лучше месторасположение дома и потребительские качества проживания, тем выше может устанавливаться наймодателем размер платы за наем.

15. Качество жилого помещения характеризуют этаж, материал стен дома и его износ, степень благоустройства придомовой территории.

16. Под благоустроенностью жилого помещения в широком смысле целесообразно понимать наличие в жилом помещении или в непосредственной близости от дома инженерных систем для пользования коммунальными услугами, наличие лифта, мусоропровода.

17. Под месторасположением дома необходимо понимать удаленность от центра населенного пункта, транспортную доступность, количество в месте расположения дома объектов социальной инфраструктуры и другие подобные признаки.

18. Значительная часть нанимателей жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах (малоимущие граждане, проживающие по договору социального найма) от внесения платы за наем освобождены (ч. 9 комментируемой статьи).

Собственники соответствующего жилищного фонда вправе освободить от внесения платы за наем также ряд других категорий граждан (ч. 5 комментируемой статьи). Отнесение граждан к категории малоимущих должно осуществляться в соответствии с положениями гл. 7 ЖК РФ.

19. К числу граждан, которые должны вносить плату за наем по договорам социального найма и найма жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах, относятся граждане:

— не являющиеся малоимущими и проживавшие в жилых помещениях государственного или муниципального жилищного фонда до введения в действие ЖК РФ;

— являвшиеся малоимущими на момент предоставления им жилого помещения по договору социального найма, однако впоследствии переставшие относиться к категории малоимущих;

— признанные нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договору социального найма в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Федерации (ч. ч. 3 и 4 ст. 49 ЖК) — в случае установления соответствующих норм федеральными законами, законами субъектов Федерации (см. также п. 13 комментария к настоящей статье);

— проживающие в домах специализированного жилищного фонда (с учетом возможных исключений в соответствии с положениями ч. 6 настоящей статьи).

20. Установление платы за наем для нанимателя, который ранее такую плату не вносил, само по себе не приводит к возникновению права на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг либо к увеличению размера такой субсидии, если наниматель получал ее ранее (ч. 5 комментируемой статьи).

В соответствии с ч. 6 ст. 159 ЖК РФ размер регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг устанавливается исходя из цен, тарифов и нормативов, используемых для расчета платы за содержание и ремонт жилого помещения, но не платы за пользование жилым помещением (платы за наем), которая в соответствии с ч. 6 ст. 159 ЖК РФ не субсидируется. Поэтому норму ч. 5 комментируемой статьи следует толковать как общее указание на необходимость учета доступности для нанимателя размера всех платежей, составляющих плату за жилое помещение и коммунальные услуги, при установлении размера платы за наем.

21. Часть 6 комментируемой статьи содержит бланкетную норму, предоставляющую собственникам жилых помещений домов системы социального обслуживания, собственникам общежитий, а также собственникам жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, право устанавливать порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в таких жилых помещениях.

22. В отношении определения размера платы за жилое помещение в общежитиях положение ч. 6 комментируемой статьи применяется при проживании в одной комнате в общежитии нескольких граждан, являющихся самостоятельными нанимателями. При проживании в одной комнате в общежитии одного нанимателя или нанимателя и членов его семьи действует общий порядок определения размера платы за жилое помещение в общежитиях. Указанные жилые помещения относятся к специализированному жилищному фонду, входящему в состав государственного и муниципального жилищных фондов (ч. 3 ст. 19, ст. 92 ЖК). В связи с этим собственниками такого жилищного фонда могут являться Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования. От имени собственников указанного жилищного фонда в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральными законами, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов Федерации и муниципальных образований, и по их специальному поручению могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане (п. 3 ст. 125 ГК).

23. Часть 7 комментируемой статьи устанавливает правило определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, на общем собрании собственников помещений в таком доме. Это правило распространяется как на случаи управления многоквартирным домом управляющей организацией, так и на случаи непосредственного управления домом собственниками помещений. Согласно указанной норме прекращается прежняя практика установления органами местного самоуправления (в городах Москве и Санкт-Петербурге — органами государственной власти субъектов Федерации) для собственников помещений размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме (см. комментарий к ч. 3 настоящей статьи). Такое положение обусловлено наличием права собственников выбирать способ управления многоквартирным домом и согласовывать между собой и с управляющей или подрядной организацией необходимый перечень, объемы и качество работ и услуг по содержанию и ремонту их многоквартирного дома (ст. ст. 161, 162 и 164 ЖК при условии соблюдения требований ч. 1 ст. 156 Кодекса).

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме установлен в ст. ст. 45 — 48 ЖК РФ.

24. Часть 7 комментируемой статьи содержит указание на то, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Такое положение корреспондирует с положениями ст. 162 ЖК РФ. Согласно указанной статье (п. 3 ч. 3) порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения является существенным условием договора управления. Долгосрочный договор управления многоквартирным домом (на несколько лет) может предусматривать индексацию платы за жилое помещение. Такая индексация тождественна изменению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и может производиться не чаще чем один раз в год.

25. Часть 8 комментируемой статьи определяет порядок установления размера обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. Согласно данной норме размер обязательных платежей и (или) взносов членов указанных некоммерческих организаций, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива.

26. Перечень органов управления товарищества собственников жилья указан в ст. 144 ЖК РФ, органов управления жилищного кооператива — в ст. 116 ЖК РФ, а органов управления жилищного накопительного кооператива (иного специализированного потребительского кооператива) — в ст. 33 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Решения об установлении размера обязательных платежей и (или) взносов принимаются органами управления в пределах их компетенции. Так, установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества относится к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья (п. 4 ч. 2 ст. 145 ЖК).

Товарищество собственников жилья вправе устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п. 3 ч. 1 ст. 137 ЖК). Размеры таких платежей и взносов могут указываться в договорах о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, которые товарищество обязано заключать с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества (п. 2 ст. 138 ЖК).

27. Конкретная процедура определения размера обязательных платежей и взносов устанавливается в соответствии с уставом товарищества собственников жилья, или уставом жилищного кооператива, или уставом иного специализированного потребительского кооператива. При этом ревизионные комиссии (ревизоры) жилищного кооператива и товарищества собственников жилья обязаны представлять общему собранию членов указанных некоммерческих организаций заключение о размерах обязательных платежей и взносов (п. 2 ч. 3 ст. 120, п. 2 ч. 3 ст. 150 ЖК).

28. Часть 10 комментируемой статьи предусматривает последствия ненадлежащего исполнения обязательств по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. В качестве нарушений указанная норма расценивает оказание услуг и выполнение работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Такие условия обязательств и требования к их исполнению устанавливаются федеральными законами и иными правовыми актами (в частности, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, определяемыми Правительством РФ), а также договорами. В случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения подлежат изменению. Порядок снижения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается Правительством РФ. Такой Порядок утвержден Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491.

Статья 156 ЖК РФ. Размер платы за жилое помещение

Новая редакция Ст. 156 ЖК РФ

1. Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

2. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения.

3. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований). Плата за наем устанавливается в соответствии с методическими указаниями, утвержденными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

4. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома.

5. Установление размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) не должно приводить к возникновению у нанимателя жилого помещения права на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда иным категориям граждан в соответствии с частью 3 статьи 49 настоящего Кодекса, могут быть установлены другие (по сравнению с предусмотренными частью 4 настоящей статьи и настоящей частью) условия определения размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем).

6. Порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в жилых помещениях домов системы социального обслуживания, в жилых помещениях фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитиях, если в одной комнате в общежитии проживают несколько граждан, устанавливается собственниками указанных жилых помещений.

7. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 — 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

8. Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива.

8.1. Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, исходя из занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику такого помещения, и может быть дифференцирован в зависимости от муниципального образования, в котором расположен многоквартирный дом, с учетом его типа и этажности, стоимости проведения капитального ремонта отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем многоквартирного дома, нормативных сроков их эффективной эксплуатации до проведения очередного капитального ремонта (нормативных межремонтных сроков), а также с учетом установленного настоящим Кодексом и нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации перечня работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме могут принять решение об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер такого взноса, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

9. Граждане, признанные в установленном настоящим Кодексом порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем).

9.1. Плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, отведение сточных вод, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, при условии, что конструктивные особенности многоквартирного дома предусматривают возможность потребления соответствующей коммунальной услуги при содержании общего имущества, определяемую в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

9.2. Размер расходов граждан в составе платы за содержание жилого помещения на оплату холодной воды, горячей воды, отведения сточных вод, электрической энергии, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, определяется исходя из нормативов потребления соответствующих видов коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном федеральным законом.

10. Изменение размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Комментарий к Статье 156 ЖК РФ

1. Статья посвящена детальному регулированию размера платы за жилое помещение. В ней определены условия установления и изменения каждой составной части структуры платы за жилое помещение для всех категорий плательщиков.

Часть 1 ст. 156 Кодекса вводит одно из основных условий для определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме. Этот размер должен обеспечивать содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 12 Кодекса установление требований к содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме отнесено к компетенции органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством РФ (ч. 3 ст. 39 Кодекса) .
———————————
См.: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 // СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680.

Об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме см. ст. ст. 36 — 48 Кодекса и комментарии к ней; о расходах собственников помещений в многоквартирном доме см. комментарий к ст. 158 Кодекса.

2. В ч. 2 ст. 156 законодатель ставит размер платы за наем, платы за содержание и ремонт жилого помещения (включающей плату за услуги и работы по содержанию и ремонту жилого помещения, по управлению, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме) в зависимость от общей площади жилого помещения в отдельных квартирах и в зависимость от площади комнат в отдельных комнатах в общежитиях.

До введения в действие Кодекса регулирование данных отношений осуществлялось в соответствии со ст. 55 ЖК РФ 1983 г., ст. 15 Основ в редакции ФЗ от 06.05.2003, в соответствии с которой размер платы за содержание жилья и размер платы за ремонт жилья в жилищном фонде независимо от форм собственности устанавливался дифференцированно в зависимости от общей площади жилого помещения и комплекса оказываемых услуг; размер платы за наем жилого помещения устанавливался дифференцированно в зависимости от общей площади и качества жилого помещения.
———————————
См.: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 // СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680.

Определение размера платы в зависимости от площади комнат в общежитиях в кодифицированном виде закреплено впервые.

Общая площадь жилого помещения определяется Кодексом (ч. 5 ст. 15) как сумма площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Таким образом, в общую площадь жилого помещения в качестве составных частей включаются площадь жилых комнат, кухни, внутриквартирного коридора, прихожей, санитарно-гигиенических помещений, а также площадь иных помещений вспомогательного использования.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения (имеется в виду договор коммерческого найма). В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

3. Часть 3 комментируемой статьи относит к компетенции органов местного самоуправления, органов государственной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга установление размера платы:

1) за наем, содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и

2) за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом (напомним, что выбор способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме).

Таким образом, ч. 3 ст. 156 дополняет перечень вопросов, отнесенных ст. 14 Кодекса к компетенции органов местного самоуправления, органов государственной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.

Прежде данные отношения регулировались ст. 15 Основ, в соответствии с которой названные органы устанавливали цены на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах.

При установлении размера платы названными в ч. 3 ст. 156 органами следует учитывать федеральные стандарты, санитарные правила и нормы и другие акты законодательства Российской Федерации, субъектов Федерации, а также правовые акты органов местного самоуправления, регулирующие сроки, качество, периодичность и объемы работ по содержанию и ремонту жилья.

До утверждения местных бюджетов и бюджетов городов Москвы и Санкт-Петербурга на очередной год устанавливаются цены и тарифы и утверждаются производственные и инвестиционные программы организаций. Изменение этих цен и тарифов в течение года осуществляется с внесением соответствующих изменений в нормативные правовые акты о местных бюджетах и бюджетах городов Москвы и Санкт-Петербурга.

4. Часть 4 ст. 156 Кодекса устанавливает три условия определения размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда: качество жилого помещения, благоустройство жилого помещения, месторасположение жилого дома.

Возможность установления других условий определения размера платы для некоторых категорий граждан предусмотрена ч. 5 данной статьи.

Ранее Основы определяли, что размер платы за наем жилого помещения должен быть дифференцирован в зависимости от качества жилого помещения (ст. 15.1). Благоустройство жилого помещения и месторасположение жилого дома не рассматривались как необходимые критерии для определения размера платы за наем.

Изменение платы за наем является основным инструментом политики ценообразования с учетом качества и месторасположения жилья, поскольку только этот вид платежа может быть дифференцирован в зависимости от параметров благоустройства, качества жилого помещения и месторасположения жилого дома. Для определения соответствующих условиям конкретного населенного пункта размеров платы за пользование жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов могут использоваться наиболее характерные для этого населенного пункта тип дома и его месторасположение, принятые за базисный уровень.

Следование обозначенному принципу должно содействовать изменению ситуации, когда худшее жилье оплачивается так же, как и жилье, уровень благоустройства, конструктивные и технические параметры которого существенно выше, а также значительно лучше содержание и развитие объектов инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры, обслуживающих жилищный комплекс, где находится жилой дом.

5. Комментируемая норма вводит еще одно условие (помимо установленных в ч. 4 ст. 156 Кодекса) определения размера платы за пользование жилым помещением.

Наниматель жилого помещения вправе рассчитывать на получение субсидии на оплату жилого помещения и коммунальные услуги, если его расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из установленного размера нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и нормативов потребления коммунальных услуг, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Таким образом, размер платы за наем в совокупности с размером платы за содержание и ремонт жилого помещения и размером платы за коммунальные услуги, чтобы не привести к возникновению у нанимателя жилого помещения права на субсидию, не должен превышать величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи (см. подробно ст. 159 Кодекса и комментарий к ней).

ЖК 1983 г. и Основы не содержали прямого требования об установлении размера платы за наем, который не приводил бы к возникновению у нанимателя права на субсидию. Тем не менее ст. 15.2 Основ определяла, что сумма превышения максимально допустимых размеров расходов на оплату жилья и коммунальных услуг должна компенсироваться предоставлением гражданину субсидии в установленном ст. 15.4 Основ порядке.

Во втором предложении ч. 5 ст. 156 Кодекса имеются в виду категории граждан, не признанные в установленном Кодексом порядке малоимущими, которым предоставляются жилые помещения по договорам социального найма (см. подробнее комментарий к ст. 49 Кодекса).

6. Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения, жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами и жилые помещения в общежитиях относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов.

Собственниками названных жилых помещений являются Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, которые устанавливают порядок определения размера платы за такие помещения.

Специализированному жилищному фонду посвящены статьи раздела IV Кодекса (см. о назначении и предоставлении жилых помещений: в домах системы социального обслуживания населения — ст. ст. 96, 107, в общежитиях — ст. ст. 94, 105, фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами — ст. ст. 97, 108 Кодекса).

7. Часть 7 комментируемой статьи относит к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (в котором не созданы товарищество собственников жилья, либо жилищный кооператив, либо иной специализированный потребительский кооператив) определение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в таком доме, тем самым конкретизируя перечень вопросов, входящих в компетенцию высшего органа управления многоквартирным домом. Данный перечень установлен ч. 2 ст. 44 Кодекса (см. комментарий к указанной статье).

Статьи 45 — 48 Кодекса определяют порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятия решений общим собранием (в том числе проводимым в форме заочного голосования), голосования на таком собрании (см. также комментарии к названным статьям).

Формулировка, в соответствии с которой определение размера платы на содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме производится «с учетом предложений управляющей организации», сужает сферу отношений, урегулированных данной нормой. Следует полагать, что на случай, когда способом управления многоквартирным домом собственники помещений избрали непосредственное управление самими собственниками помещений, действие данной нормы не распространяется.

При непосредственном управлении собственники самостоятельно вправе решать вопросы технического обслуживания и эксплуатации своей собственности (о непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме см. ст. 164 Кодекса и комментарий к ней).

Таким образом, ч. 7 ст. 156 Кодекса регулирует отношения по поводу определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором:

отсутствуют товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив, созданный для удовлетворения потребностей граждан в жилье;

собственниками помещений принято решение о выборе способа управления таким домом, при котором управление осуществляется управляющей организацией.

В ч. 7 ст. 156 Кодекса установлен минимальный срок, на который может быть введен соответствующий размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме. Данная норма корреспондирует с нормой ч. 5 ст. 162 Кодекса, в соответствии с которой договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем на пять лет.

8. Порядок внесения обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, согласно ч. 5 ст. 155 Кодекса, устанавливается органами управления этих юридических лиц. Норма ч. 8 ст. 156 дополняет данное положение и относит к компетенции органов управления товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива также определение размера обязательных платежей и взносов на указанные цели.

Установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества собственников жилья отнесено законом к компетенции общего собрания членов товарищества (ст. 145 Кодекса), контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов осуществляет правление товарищества (ст. 148 Кодекса).

Об органах управления товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива см. подробнее комментарий к ч. 5 ст. 155 Кодекса.

9. Положения ч. 9 ст. 156 Кодекса направлены на социальную защиту граждан, доходы которых не позволяют без серьезного ущерба для качества их жизни производить оплату жилого помещения и коммунальных услуг в полном объеме. Прежде федеральное законодательство не предусматривало освобождение граждан, признанных малоимущими, от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем).

Освобождение граждан, проживающих в жилых помещениях по договору социального найма, от платы за наем не снимает с них обязанности по оплате содержания и ремонта жилого помещения и коммунальных услуг (о структуре платы за содержание и ремонт жилого помещения см. ч. 1 ст. 154 Кодекса и комментарий к ней). Вместе с тем Кодексом, законами и иными нормативными актами субъектов Российской Федерации определяются социальные гарантии для малоимущих граждан в части компенсации понесенных ими на эти цели затрат (см., например, ст. 160 Кодекса и комментарий к ней).

Напомним, что малоимущие граждане — это граждане, признанные таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению (ч. 2 ст. 49 Кодекса).

При признании граждан малоимущими целесообразно иметь в виду положения Федеральных законов: от 05.04.2003 N 44-ФЗ «О порядке учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи» , от 17.07.1999 N 178-ФЗ «О государственной социальной помощи» , от 24.10.1997 N 134-ФЗ «О прожиточном минимуме в Российской Федерации» , а также постановления Правительства РФ об установлении величины прожиточного минимума на душу населения и по основным социально-демографическим группам населения в целом по Российской Федерации на очередной период.
———————————
СЗ РФ. 2003. N 14. Ст. 1257.

СЗ РФ. 1999. N 29. Ст. 3699; 2004. N 35. Ст. 3607; 2006. N 48. Ст. 4945; 2007. N 43. Ст. 5084; 2008. N 9. Ст. 817; N 29 (ч. I). Ст. 3410; N 52 (ч. I). Ст. 6224; 2009. N 18 (ч. I). Ст. 2152.

СЗ РФ. 1997. N 43. Ст. 4904; 2000. N 22. Ст. 2264; 2004. N 35. Ст. 3607.

О договоре социального найма см. раздел III Кодекса и комментарии к статьям указанного раздела.

10. Изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, является еще одной гарантией в сфере оказания жилищно-коммунальных услуг.

Норма ч. 10 ст. 156 Кодекса не является новой для российского жилищного законодательства. Утверждение методики перерасчета оплаты жилья и коммунальных услуг при оказании услуг в объеме меньше установленного, а также ненадлежащего качества было отнесено к сфере деятельности Правительства РФ (см. ст. 15 Основ).

Качество и продолжительность (периодичность) названных услуг и работ учитываются при установлении цен и тарифов на услуги и работы по содержанию и ремонту жилого помещения. В связи с этим при нарушении сроков предоставления (исполнения) названных услуг (работ) или при оказании таких услуг (выполнения работ) ненадлежащего качества производится перерасчет размера подлежащей внесению платы в соответствии с порядком, устанавливаемым Правительством РФ.

Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 . Правилами установлены основания и порядок изменения размера платы при названных условиях.
———————————
СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680.

Отношения, связанные с защитой прав потребителей жилищно-коммунальных услуг, регламентируются Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» (в редакции ФЗ от 09.01.1996 N 2-ФЗ) , правилами пользования жилыми помещениями и предоставления коммунальных услуг, действующими в Российской Федерации .
———————————
СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 140; 1999. N 51. Ст. 6287; 2002. N 1. Ст. 2; 2004. N 35. Ст. 3607; N 45. Ст. 4377;; N 52. Ст. 5275; 2006. N 31. Ст. 3439; N 43. Ст. 4412; N 48. Ст. 4943; 2007. N 44. Ст. 5282; 2008. N 30 (ч. II). Ст. 3616; 2009. N 23. Ст. 2776; N 48. Ст. 5711.

См.: Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25 (СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546); Правила пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 12.02.1999 N 167 (СЗ РФ. 1999. N 8. Ст. 1028; 2003. N 33. Ст. 3269; 2006. N 23. Ст. 2501) и др.

Система договорных отношений по предоставлению услуг жилищно-коммунального назначения предусматривает защиту прав потребителей путем:

включения в договор условий, гарантирующих возможность получения потребителем услуги, соответствующей по качеству обязательным требованиям нормативов, стандартов, санитарных правил и норм;

повышения ответственности исполнителей за нарушение порядка и условий предоставления услуг, а также гарантий их качества.

Собственники помещений в многоквартирном доме и наниматели жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда при некачественном оказании услуг и выполнении работ вправе рассчитывать не только на изменение размера платы за жилое помещение, но также и размера платы за коммунальные услуги (см. комментарий к ч. 4 ст. 157 Кодекса).

Следует отметить, что предоставление гражданам по их запросам информации об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ входит в обязанности органов местного самоуправления и управляющих организаций.

Другой комментарий к Ст. 156 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме.
———————————
Включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту (наниматели — текущему, собственники — текущему и капитальному) общего имущества в многоквартирном доме — ст. 154 ЖК РФ.

Необходимый объем услуг и работ, обеспечивающий надлежащее содержание и ремонт жилья в многоквартирном доме, определен Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (РГ. N 214. 2003. (доп. выпуск)).

Правила и нормы позволяют обеспечить: сохранность жилищного фонда всех форм собственности; единую техническую политику в жилищной сфере, что гарантирует надлежащее содержание и ремонт жилых домов; выполнение установленных нормативов по содержанию и ремонту как собственниками жилищного фонда, так и организациями, обслуживающими жилищный фонд.

2. Следует отметить, что в комментируемой статье (наряду с прочими статьями — ст. 37, 42, 50 ЖК РФ) подтверждается правовое значение общей площади жилого помещения. В определенных ч. 2 данной статьи позициях основа расчета размера платы — общая площадь квартиры, комнаты (а не жилая, как это было ранее), в отдельных комнатах в общежитиях — площадь этих комнат.

В связи с положениями ч. 2 комментируемой статьи следует обратиться к ст. 682 ГК РФ. Согласно этой статье размер платы за жилое помещение по договору «коммерческого» найма устанавливается по соглашению сторон в договоре. Если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна его превышать. Таким образом, устанавливаемая в соответствии с Жилищным кодексом РФ плата за жилое помещение по договору найма может рассматриваться в качестве предельной.

3. Комментируемая статья предусматривает требования к установлению платежей в зависимости от способа управления многоквартирным домом, а также определяет, кем устанавливаются платежи. Это:

орган местного самоуправления (в Москве и Санкт-Петербурге — орган государственной власти) для нанимателей жилого помещения и для собственников, которые не выбрали способ управления многоквартирным домом (ч. 3);

общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, где не созданы товарищество собственников жилья, жилищный или иной потребительский кооператив (ч. 7);

органы управления товарищества собственников жилья либо органы управления кооператива (где таковые созданы) в соответствии с их уставами (ч. 8).

Часть 6 ст. 156 касается жилья специализированного жилищного фонда — общежитий, жилых помещений для беженцев и вынужденных переселенцев, домов системы социального обслуживания. Размер оплаты этих помещений устанавливают их собственники.

4. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома (учитываются: этажность, степень износа дома, степень благоустройства (лифт, инженерные системы), удаленность от центра, транспортная доступность и проч.).

Малоимущие граждане, проживающие по договору социального найма, от внесения платы за наем освобождаются.

Федеральным законом и законом субъекта Российской Федерации, которые согласно ч. 3 ст. 49 ЖК устанавливают порядок предоставления жилых помещений иным категориям граждан, могут быть установлены иные (по сравнению с ч. 4 и 5 ст. 156) условия определения размера платы за наем.

Установление размера платы за наем не должно приводить к возникновению у нанимателя жилья права на субсидию (ч. 5).

5. Часть 10 комментируемой статьи предоставляет Правительству РФ право устанавливать порядок изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами сверх установленной продолжительности (см. также ч. 4 ст. 157 ЖК РФ).

Смотрите еще:

  • Система выборных органов местного самоуправления РАЗДЕЛ I. ОСНОВЫ МЕСТНОГО САМУПРАВЛЕНИЯ Тема 4. Организационные основы местного самоуправления 4.1. Система органов и должностные лица местного самоуправления Одним из неотъемлемых признаков местного самоуправления является функционирование органов местного самоуправления, в том числе […]
  • Малые предприятия в беларуси Малые предприятия в беларуси Малые предприятия в Беларуси живут недолго Средний срок жизни малого предприятия в Беларуси составляет 3 года, тогда как в мире этот показатель равняется 50-ти годам. Совместное предприятие в нашей стране работает в среднем не более 5 лет. Такие данные […]
  • Опекунство за пожилым родственником Оформление опеки над пожилыми людьми в 2018 году Люди почтенного возраста становятся зачастую не в состоянии осуществлять надлежащий уход за собой. Их дееспособность оказывается под большим вопросом, поскольку старики иногда не способны отдавать отчет своим действиям. Избежать негативных […]
  • Статья 781 гражданский кодекс Статья 781 гражданский кодекс Законодательные акты, которые могут пригодиться при создании ТСЖ 1. Заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг. 2. В случае невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, […]
  • Предмет состава преступления предусмотренного ст 164 ук рф есть Статья 164. Хищение предметов, имеющих особую ценность 1. Хищение предметов или документов, имеющих особую историческую, научную, художественную или культурную ценность, независимо от способа хищения — наказывается принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на […]
  • Сайт службы судебных приставов коми Банк данных исполнительных производств В соответствии со статьей 6.1 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» Федеральная служба судебных приставов создает и ведет банк данных исполнительных производств в электронном виде. Согласно c Порядком создания и […]
  • Статья ук рф за кражу несовершеннолетних Кража несовершеннолетним, будет суд, что грозит сыну? Уголовный кодекс Российской Федерации от 13 июня 1996 г. N 63-ФЗ Раздел VIII. Преступления в сфере экономики. Глава 21. Преступления против собственности. Статья 158. Кража. 2. Кража, совершенная: а) группой лиц по предварительному […]
  • Соглашение о разделе общего имущества после развода Образец составления соглашения супругов о разделе имущества Как разделить совместно нажитое богатство, решают сами люди. Возможны варианты, когда всё проходит настолько гладко, что не нужно никаких бумажек. Но жизнь такая штука, где такой вариант скорее исключение из правил. Законом не […]