Статья 617 гражданского кодекса

Статья 617 гражданского кодекса

Законодательные акты, которые могут
пригодиться при создании ТСЖ

Сохранение договора аренды в силе при изменении
сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

1. Права арендатора наделены одним из важнейших свойств вещных прав — свойством следования. Оно состоит в том, что вещные права как бы «следуют» за вещью, если та меняет собственника. Это обеспечивает прочность и стабильность вещных прав, делая их весьма ценными. Очевидно, тех же целей придерживался законодатель, придавая свойство следования и правам арендатора. Но поскольку подобные права относятся к числу обязательственных, применительно к ним свойство следования сформулировано более широко. Договор аренды не подлежит изменению и расторжению, если в отношении арендованного имущества к другому лицу переходит не только право собственности, но также право хозяйственного ведения (ст. 294 ГК), право оперативного управления (ст. 296 ГК) и право пожизненного наследуемого владения (ст. 266 ГК).

Перечень вещных прав, переход которых не влияет на договор аренды, сформулирован ГК как закрытый. Во всяком случае в п. 1 ст. 617 ГК нет никаких данных, свидетельствующих об обратном. Между тем, помимо перечисленных, есть и другие вещные права — право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268 ГК), сервитуты (ст. 274, 277 ГК) и т. д. Почему они не названы в п. 1 ст. 617? Наиболее вероятная причина состоит в том, что только перечисленные в комментируемом пункте вещные права предоставляют право распоряжения вещью, а значит, лишь по воле их обладателей может быть заключен, изменен или расторгнут договор аренды. Остальные вещные права не дают распоряжения вещью и не могут повлиять на права ее арендатора.

Правило п. 1 ст. 617 диспозитивно: оно может быть изменено или отменено соглашением сторон договора аренды. Этот вывод вытекает из открытого перечня оснований для расторжения договора аренды по требованию арендодателя (ст. 619 ГК) и из правила п. 1 ст. 450 ГК.

2. Если в п. 1 ст. 617 шла речь о замене арендодателя, то в п. 2 — о частном случае замены арендатора вследствие его смерти (п. 1 ст. 418 ГК). Замена арендатора происходит также при перенайме (см. коммент. к п. 2 ст. 615 ГК), т. е. при передаче прав и обязанностей арендатора третьему лицу на основании сделки, причем, как правило, с согласия арендодателя.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Причем арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора, т. е. когда возникшее обязательство было неразрывно связано с личностью последнего. Если наследников несколько, то судьба прав арендатора решается по правилам ст. 1165 ГК.

Казалось бы, приведенная норма представляет собой конкретизацию общего правила ст. 418 ГК. Однако это не так. В ст. 418 ГК не содержится никаких оговорок о возможности ее изменения законом или договором. Между тем такая возможность применительно к договору аренды гражданином недвижимого имущества прямо закреплена в коммент. ст. Это позволяет арендодателю ограничить или вовсе исключить случаи сохранения такого договора аренды после смерти арендатора.

В случае смерти арендатора движимого имущества подлежат применению общие правила, установленные ст. 418 ГК, т. е. договор аренды сохраняется, если только он не был неразрывно связан с личностью арендатора.

Что же касается ликвидации юридического лица — будь то арендодатель или арендатор, — договор аренды в этом случае безоговорочно прекращается (ст. 419 ГК).

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Комментарий к статье 617 Гражданского Кодекса РФ

1. В п. 1 ст. 617 содержится норма, защищающая права добросовестного арендатора. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В этом случае действует принцип следования права за нанятым имуществом. Первоначальный арендодатель при таких обстоятельствах должен быть заменен новым — приобретателем права собственности (аналогичного вещного права) на данное имущество.

2. Пункт 2 ст. 617 содержит норму, гарантирующую права граждан-наследников. В случае смерти гражданина — арендатора недвижимого имущества его права и обязанности по договору аренды переходят согласно указанной норме к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Но они не могут перейти к лицу, которое в установленном порядке лишено права на получение наследства, например, в связи с совершением противозаконных действий в отношении наследодателя (ст. 1117 ГК). При нескольких наследниках вопрос о переходе прав арендатора решается по соглашению между ними, а при недостижении его — через суд. Арендодатель не вправе отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, кроме случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (например, если арендатор, нанимавший какой-либо объект недвижимости, являлся специалистом-реставратором и в качестве арендной платы обязался выполнить определенную работу, которую не способен выполнить его наследник).

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Комментарий к Ст. 617 ГК РФ

Комментируемая статья регламентирует отношения сторон при перемене лиц в обязательстве по договору аренды.

При перемене лица на стороне арендодателя действует правило следования права аренды за вещью. Это означает, что если право собственности или другое вещное право (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на объект аренды переходит от прежнего арендодателя к другому лицу, то арендатор не утрачивает своего права пользования арендованным имуществом. Все права и обязанности арендодателя по договору аренды в полном объеме переходят к новому лицу. В частности, право на получение доходов от сдачи арендуемого имущества переходит к новому арендодателю независимо от факта переоформления договора. Изменения в договоре аренды при перемене арендодателя могут быть связаны только с изменением сведений об арендодателе. Новый собственник или другой титульный владелец имущества не вправе расторгнуть договор аренды или изменить его условия на основании перемены сторон. Это установление императивно, договор остается в силе всегда.

Иначе регулируются отношения аренды при перемене лица на стороне арендатора. Согласно п. 2 комментируемой статьи наследник имеет право пользования арендованным недвижимым имуществом после смерти арендатора (или объявления его умершим в судебном порядке) до окончания срока договора. Это правило носит более частный характер.

Во-первых, оно направлено на защиту прав граждан-наследников (физических лиц) и не распространяется на отношения, в которых арендатором выступает юридическое лицо.

Во-вторых, п. 2 комментируемой статьи регулирует отношения, связанные только с нежилым недвижимым имуществом. Если объектом аренды выступает имущество, не относящееся к недвижимости, то после смерти арендатора следует применять нормы ст. 418 ГК РФ о прекращении обязательства смертью должника.

Данное установление диспозитивно: договором или законом может быть предусмотрено прекращение договора аренды после смерти арендатора. Новый арендодатель имеет право отказать арендатору-наследнику, если заключение договора аренды с прежним арендатором было обусловлено личными качествами арендатора.

Ст. 617 ГК РФ — Гражданский кодекс

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон.

24 июня 2014

19 ноября 2013

18 июня 2013

31 мая 2013

21 мая 2013

Обсуждение статьи

Вопросы по статье

Я торговала на рынке 10 лет, сменился директор и мое место хотят отдать другим

Уточнение от 15 октября 2015 — 03:43
я сама строила кирпичный ларек мне никто не помогал ,как, просто отдать ларек и уйти с места? И в никуда.

У предпринимателя с департаментом города заключен договор на неопределенный срок земельного участка для сдачи мест в аренду, предприниматель умер, но его наследники мать и дочь хотят наследовать право аренды на эту землю-департамент не против, как правильно может составить докумет нотариус чтобы это право сохранилось за наследниками?

Вопрос относится к городу Омск

могу ли я на основании п.8 ст. 22 земельного кодекса воспользоваться преимущественным правом и выкупить арендованный мною для размещения стационарного производственного здания земельный участок не начиная строительство самого здания , а только после подведения к земельному участку электричества и воды ? Хотелось бы получить мотивированный ответ со ссылками на нормативные акты .

являюсь арендатором помещения ( общая площадь строения 1000м2, я арендую 500м2). Договор аренды заключен сроком на 7 лет и зарегистрирован в юстиции.Пункта о первоочередном праве выкупа в договоре нет. Здание находится в частной собственности (РайПО). Суть вопроса : имею ли я какие либо преимущества перед остальными покупателями , при продаже здания? спасибо

Вопрос относится к городу великий новгород

Арендатор нежилого помещения умер. Необходимо ли наследнику принести свидетельство о наследстве для переоформления на него договора аренды?

Уточнение от 19 марта 2013 — 07:04
Спасибо, я все это знаю. Мне просто именно надо знать про свидетельство. Наследнику никто не отказывает в аренде. Просто просят принести именно свиедетельство о наследстве, потому что там много родственников.

Уточнение от 19 марта 2013 — 07:08
А если наследник вот в никакую не хочет приносить свидетельство. Непонятно почему. Что делать в этом случае?

Статья 617 ГК РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Комментарии к ст. 617 ГК РФ

По общему правилу пункта 1 статьи 617 смена собственника арендованного имущества не влечет ущемления прав арендатора. Договор аренды не может быть изменен или расторгнут по этому основанию. Необходимо заключить соответствующие договоры о замене арендодателя.

Правила пункта 2 комментируемой статьи защищают право арендатора на возможность передачи по наследству всех имущественных прав, в том числе прав, полученных по договору аренды. Впрочем, законом или договором эти права могут быть ограничены. Например, в случае, когда одним из основных условий заключения договора аренды являлись личные качества арендатора. В последнем случае после смерти арендатора арендодатель праве отказать наследнику во вступлении в договор аренды на оставшийся срок его действия. Может возникнуть ситуация, когда наследников больше одного. Тогда вопрос о том, кто из них вступает в договор аренды, решается по соглашению между ними. Если согласие не будет достигнуто, решение принимает суд.

Смотрите еще:

  • Статья 781 гражданский кодекс Статья 781 гражданский кодекс Законодательные акты, которые могут пригодиться при создании ТСЖ 1. Заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг. 2. В случае невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, […]
  • Отказ кредит ипотека сбербанк Отказ кредит ипотека сбербанк Я являюсь сотрудником Банка, в июне подали с супругом заявку на ипотеку по истечении пяти дней нам пришло одобрение,мы подобрали объект недвижимости ,заказали и оплатили оценку .Объект приняли на рассмотрение,прошла 3 дня и нам пришёл отказ и не по […]
  • Трудовой кодекс расторжение договора по соглашению сторон Расторжение трудового договора по соглашению сторон Соглашение сторон – это наиболее частая причина расторжения трудового контракта. Это говорит о том, что стороны более не нуждаются друг в друге и в продолжении совместных трудовых отношений. Расторгнуть таким образом трудовой контракт […]
  • Статьи 26 жилищного кодекса рф Статьи 26 жилищного кодекса рф Законодательные акты, которые могут пригодиться при создании ТСЖ ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС Статья 26 . Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения 1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением […]
  • Гк рф статья 279 Гк рф статья 279 Законодательные акты, которые могут пригодиться при создании ТСЖ Выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд 1. Земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для […]
  • Пособия на второго ребенка в 2018 году в курске Детские пособия в Курске Население Курской области на 2018 год составляет более миллиона человек. При этом начиная с 1996 года численность жителей плавно уменьшалась: если в 1995 году население составляло 1,33 миллионов человек, то к 2018 году оно уменьшилось до 1,115 миллионов. […]
  • Начисление амортизации нежилое помещение Начисление амортизации нежилое помещение Дата публикации 29.12.2017 Использован релиз 2.0.53.25 Амортизация объектов основных средств На балансе казенного учреждения "Комитет по техническому надзору Осановского района" учитывается объект основных средств "Нежилое помещение, ул. […]
  • Свидетельство о праве собственности на землю 1992 года Свидетельство о праве собственности на землю 1992 года Чтобы читать Проект 47 без навязчивой, свисающей со всех сторон рекламы от хостинг-провайдера, скачайте весь сайт целиком (zip-архив). После распаковки архива начинайте с файла index.html (заглавная страница) либо с файла map.html […]