Регистрация сделки с недвижимостью гк рф

Ст. 131 ГК РФ — Гражданский кодекс

Статья 131. Государственная регистрация недвижимости.

Как уменьшить суммы НДФЛ при продаже недвижимости?

На основании пп.5 п.1 статьи 208 НК РФ и п. 1 статьи 224 НК РФ физлицо, продавшее квартиру, дом, земельный участок или доли в указанной недвижимости, обязано выплатить в бюджет 13% от полученного дохода. Однако имеются льготы, которые позволят снизить суммы налога. Так, при продаже недвижимости, находившейся в собственности налогоплательщика-физлица свыше трех лет, платить налог вовсе не потребуется (п. 17.1 статьи 217 НК РФ), как и не потребуется заполнять соответствующую налоговую декларацию (п. 4 статьи 229 НК РФ).

Однако в таком случае важно правильно установить срок владения недвижимостью. По общему правилу он определяется, исходя из даты регистрации права собственности на имущество или долю в нем (п. 1 статьи 131 ГК РФ, п. 2 статьи 223 ГК РФ), указанной в свидетельстве о государственной регистрации. Для земельного участка сроки нахождения его в собственности физлица определяются с момента регистрации права на новый участок, полученный в результате разделения первоначального (Письмо Минфина России от 17.12.2013 N 03-04-07/55742).

Если продаваемое имущество было получено по наследству, то для определения сроков владения следует помнить, что право собственности возникает со дня смерти предыдущего собственника или с момента регистрации прав на имущество, если право собственности на общую недвижимость возникло после смерти супруга/дольщика. Для недвижимости, приобретенной при участии налогоплательщика в жилищно-строительном кооперативе, срок владения ею исчисляется с момента уплаты паевого взноса в полном объеме или даты передачи недвижимости по акту приема-передачи, если это произошло позже полной оплаты стоимости недвижимости.

14 сентября 2015

31 августа 2015

Гражданско-правовые и налоговые отношения находятся в тесной связи, поскольку большая часть обязанностей налогоплательщика перед государством вытекает именно из отношений, которые выступают предметом гражданского права. Поэтому, вступившие в силу летом нынешнего года изменения в первую часть ГК РФ влекут и последствия налогового характера. Верховный суд РФ дал по этому поводу некоторые разъяснения, так что у нас есть тема для очередного интересного разговора.

22 июня 2015

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в этой статье, а также иными способами, предусмотренными законом. Долгое время положения данной статьи толковались таким образом, что лицо, считающее свои права нарушенными и обращающееся за защитой этих прав в суд (иными словами, истец), свободно в выборе конкретного способа защиты права и самостоятельно определяет правовые средства для достижения желаемого правового результата. Однако постепенно складывалось понимание, что из всего разнообразия предусмотренных в статье 12 ГК РФ и других законах способов не всякий из них применим в той или иной конкретной ситуации и в конечном счете выбор способа защиты определяется характером спорных правоотношений, обстоятельствами нарушения прав заявителя, а в некоторых случаях способ защиты права от конкретного нарушения предопределен законом. Избрание истцом ненадлежащего способа защиты влечет от каз в удовлетворении иска, но не по причинам формального характера с указанием на то, что применению подлежал иной способ, а (в действительности) по тем мотивам, что в сложившейся ситуации используемый способ не приведет к защите нарушенного, по мнению истца, права.

Регистрация сделки с недвижимостью гк рф

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами (ст. 131 ГК РФ).

В ст. 164 ГК РФ указывается, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о госрегистрации.

В ч. 1 ст. 551 ГК РФ указано, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Такое число указаний на обязательность государственной регистрации заставляет серьезнее относиться к ней, несмотря на то, что государственная регистрация, казалось бы, только подтверждает право, а не образует его. В силу п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Для проведения государственной регистрации сделки в регистрирующий орган (Росреестр) должны обращаться все участники сделки, подлежащей государственной регистрации, или их представители, действующие по нотариально удостоверенной доверенности, в которой четко прописано право поверенного осуществлять государственную регистрацию договора и перехода права собственности в Росреестре.

На практике встречаются ситуации, когда несмотря на исполнение одной стороной своих обязательств по договору, другая сторона уклоняется от государственной регистрации сделки и регистрации перехода права собственности на приобретателя недвижимости. Для таких случаев закон содержит исключение из правила о ничтожности незарегистрированной сделки. Согласно ч. 3 ст. 165 ГК РФ, «если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда».

Также ч. 3 ст. 551 ГК РФ предусматривает, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В настоящей главе мы проанализируем особенности рассмотрения дел по спорам об уклонении одной стороны от государственной регистрации сделки и перехода права собственности, но прежде приведем пример стандартного положительного решения суда по делу из рассматриваемой категории, обстоятельства которого можно назвать наиболее распространенными.

Особенный интерес представляет собой резолютивная часть решения, поскольку она способна помочь истцу избежать проблем при регистрации сделки на основании решения суда.

К. обратилась в суд с иском о вынесении решения о регистрации договора купли-продажи квартиры, указав в его обоснование, что в соответствии с договором купли-продажи квартиры от 14.03.2000 она приобрела квартиру. Договор купли-продажи был удостоверен нотариально. Одновременно З. подписала у нотариуса заявление о государственной регистрации сделки и перехода права собственности, которое также было удостоверено нотариально.

Однако при сдаче документов на регистрацию оказалось, что требуется личное присутствие стороны сделки З. К. неоднократно обращалась к З. с просьбой явиться в регистрирующий орган, но З. отказывалась. С 2000 г. К. не могла зарегистрировать свое право собственности на квартиру, хотя несла все расходы по ее содержанию и использовала квартиру в личных целях. К. просила вынести решение о регистрации сделки и перехода права собственности на квартиру по вышеуказанному договору купли-продажи квартиры.

В судебном заседании К. пояснила, что в 2000 г. она не поняла, что договор нужно регистрировать, и узнала об этом только в 2002 г., но в связи с рождением ребенка ей было некогда заниматься оформлением документов. С 2008 г. она стала обращаться к З. с просьбой зарегистрировать сделку, но З. отказывалась.

Ответчик З. в судебное заседание не явилась, хотя о месте и времени рассмотрения дела была надлежаще извещена, от получения судебной повестки, согласно сообщению отделения связи, она отказалась.

Третье лицо (представитель управления Федеральной регистрационной службы по Вологодской области), надлежаще извещенное о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилось.

Суд, заслушав истца и изучив материалы дела, нашел исковое заявление К. подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании из представленных документов было установлено, что между З., являвшейся собственником квартиры, и К. 14.03.2000 был заключен и нотариально удостоверен договор купли-продажи указанной квартиры. Сделка была исполнена сторонами. Правомерность заключения договора З. с 2000 г. и до момента рассмотрения дела в суде не оспаривалась, однако З. уклонялась от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на квартиру, поэтому суд на основании п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 и п. 2 ст. 558 ГК РФ счел необходимым вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности на квартиру к покупателю по договору К.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194—198 ГПК РФ, суд решил произвести государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры от 14.03.2000, заключенного между З. и К., и государственную регистрацию перехода К. права собственности на соответствующую квартиру (решение Череповецкого районного суда Вологодской области от 16.03.2009).

Ознакомившись с вышеприведенным примером, можно сделать вывод о простоте судебного разбирательства по делам о государственной регистрации сделок и перехода права собственности на недвижимое имущество. Тем не менее, существуют определенные процессуальные особенности обращения в суд по делам данной категории.

В первую очередь при обращении в суд необходимо определить, кто является надлежащим ответчиком по иску о регистрации сделки и перехода права собственности. Зачастую ответчиком указывают орган, осуществляющий государственную регистрацию сделок и перехода прав на недвижимое имущество, отказавший в регистрации сделки или не принявший документы на регистрацию, однако Росреестр не является надлежащим ответчиком по таким делам.

Ответчиком по делам данной категории выступает сторона договора, уклоняющаяся от регистрации сделки и перехода прав на недвижимое имущество.

Если невозможность регистрации сделки и перехода прав вызвана смертью стороны договора, то ответчиком (ответчиками) по делу будут наследники этой стороны. Иск о регистрации сделки в таком случае будет приостановлен судом на шесть месяцев с момента смерти наследодателя (этот период времени определен законодателем для изъявления всеми наследниками умершего желания принять наследство).

По искам о регистрации сделки и перехода прав на недвижимое имущество орган, осуществляющий регистрацию прав, необходимо привлекать в качестве третьего лица.

Сложнее всего бывает определить, кого следует привлекать в качестве ответчика, если уклоняющаяся от регистрации сторона ликвидирована, поскольку ни одним нормативным актом, в том числе и Законом о госрегистрации, не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй ее стороны на момент подачи заявления о регистрации.

Исковое производство предусматривает состязательность процесса, т.е. наличие истца и ответчика, нарушившего права истца. Если юридическое лицо ликвидировано в ходе рассмотрения дела в суде, то дело подлежит прекращению. Если иск подан к уже ликвидированному юридическому лицу, суд обязан будет отказать в его рассмотрении.

Соответственно, рассмотрение вопроса о признании права собственности в данной ситуации в исковом производстве невозможно.

Правоведы предлагают различные варианты законодательного решения этой проблемы. Тем временем, суды в таких ситуациях признают надлежащим ответчиком орган, осуществляющий государственную регистрацию, хотя официально и признают, что с точки зрения процессуальной чистоты и правильности применения правовых норм обращение в суд с требованием обязать регистрирующий орган зарегистрировать право собственности недопустимо.

Выход суды нашли в возможности применения аналогии закона.

Статьями 165 и 551 ГК РФ установлено, что в случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки, требующей государственной регистрации, и перехода права собственности на недвижимость, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности.

Таким образом, в случае ликвидации второй стороны сделки на момент подачи заявления о государственной регистрации государственная регистрация сделки, требующей государственной регистрации, и перехода права собственности на недвижимость, также производится на основании решения суда.

В этой связи регистрационный орган является надлежащим ответчиком по делу, поскольку в соответствии со ст. 9 Закона о госрегистрации на Росреестр возложена обязанность по регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Зачастую исковые требования заявляются неграмотно, что может повлечь отрицательное решение суда. Несмотря на то, что гражданское и процессуальное законодательства устанавливают широкий диапазон средств защиты нарушенных или оспоренных прав, необходимо правильно выбрать определенную меру защиты, подлежащую применению в конкретном случае.

Самой распространенной ошибкой является заявление требования о признании права собственности на недвижимое имущество в случае уклонения другой стороны от регистрации сделки и перехода прав на недвижимое имущество.

Хотя случаи удовлетворения судами исков о признании права собственности по данным основаниям имеют место, рисковать, подавая подобные требования, нежелательно. Иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве.

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Следовательно, до регистрации перехода права собственности покупатель не может считаться собственником данного имущества (им остается продавец).

Г. обратилась в суд с иском к ООО «Беломорлес» о признании права собственности на квартиру в г. Архангельске, обосновав свои требования тем, что по договору купли-продажи от 01.08.2003 приобрела у ответчика указанную квартиру, передав в оплату два простых векселя ООО «Беломорлес» на сумму 500 000 руб. По акту приема-передачи от 01.08.2003 квартира ей была передана. Однако государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности произведена не была, так как продавец утратил интерес к сделке, своевременно представителя для совершения регистрационных действий не направил, а в последующем деятельность ответчика была приостановлена.

Решением Октябрьского районного суда г. Архангельска от 09.02.2006 за Г. было признано право собственности на спорную квартиру.

В надзорной жалобе ООО «ИКБ “Стройсевзапбанк”» (кредитор продавца) попросило отменить решение суда ввиду существенного нарушения норм материального и процессуального права.

Обсудив доводы надзорной жалобы, проверив материалы дела, заслушав доклад судьи областного суда, объяснения представителя ООО «ИКБ “Стройсевзапбанк”», представителя Г., президиум нашел решение суда подлежащим отмене.

При рассмотрении данного дела судом было допущено существенное нарушение норм материального и процессуального права, выразившееся в следующем.

Г. обратилась в суд с иском о признании права собственности на квартиру. Правовым последствием удовлетворения такого иска стало то, что признанное в судебном порядке право собственности на недвижимость подлежит регистрации органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, на основании судебного решения.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Зарегистрированное на основании судебного решения право может быть оспорено только путем обжалования самого судебного акта о признании права собственности.

В связи с этим характер спорного правоотношения требует привлечения к участию в деле в качестве соответчиков всех лиц, чьи права и законные интересы могут быть затронуты решением суда, в порядке, предусмотренном абз. 2 ч. 3 ст. 40 ГПК РФ.

При разрешении ходатайства о привлечении к участию в деле ООО «ИКБ “Стройсевзапбанк”» эти требования гражданско-процессуального законодательства судом учтены не были.

Удовлетворяя иск, суд указал, что истица фактически владела и пользовалась спорной квартирой, несла бремя ее содержания, однако по не зависящим от нее обстоятельствам была лишена возможности зарегистрировать право собственности на квартиру. Руководствуясь ст. 8, 12 ГК РФ, суд пришел к выводу, что право собственности на квартиру за истицей может быть признано в судебном порядке и ее право собственности подлежит государственной регистрации на основании судебного решения. Между тем судом не было учтено следующее.

Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Статья 551 ГК РФ устанавливает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация перехода права собственности проводится на основании заявления обеих сторон, участвующих в договоре купли-продажи недвижимости, или уполномоченного ими на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (п. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации).

В деле нет данных о государственной регистрации договора купли-продажи от 01.08.2003 и перехода права собственности на спорную квартиру к Г.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, в том числе и с кредиторами по неисполненному денежному обязательству, претендующими на обращение взыскания на спорный объект недвижимости (п. 2 ст. 551 ГК РФ).

Если же единственной причиной отсутствия государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на нее является уклонение одной из сторон договора от совершения регистрационных действий, основанием для регистрации договора и перехода права собственности может быть только решение суда, вынесенное по требованию другой стороны по договору (п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 ГК РФ, абз. 3 п. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации).

Однако таких требований, а именно требований о вынесении решения о регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на нее, истицей по настоящему делу не заявлялось.

Статья 12 ГК РФ, которой руководствовался суд, содержит перечень способов защиты гражданских прав. Однако такой способ их защиты, как признание права, с учетом законодательно установленных особенностей перехода права собственности на недвижимость, к спорным правоотношениям не применим. Иные способы защиты гражданских прав установлены вышеприведенными правовыми нормами (постановление президиума Архангельского областного суда от 10.05.2006 по делу № 44г-61).

Итак, правильным будет требование произвести государственную регистрацию договора и государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество.

По спорам о регистрации прав на недвижимое имущество недопус­тимо предъявление требования об обязании стороны сделки осуществить государственную регистрацию. Часть 3 ст. 551 ГК РФ не предполагает обязания стороны по сделке совершить определенные действия. Напротив, данное положение позволяет добросовестной стороне в одностороннем порядке произвести государственную регистрацию перехода права собственности на основании судебного акта.

Решение об обязании ответчика зарегистрировать сделку судебным приставам будет исполнить нелегко, если такое решение вообще исполнимо.

Обратим внимание на еще одну часто встречающуюся ошибку в исковых требованиях.

Из текста ст. 551 ГК РФ следует, что суд принимает решение о регистрации перехода права собственности на недвижимость. Речь идет о регистрации именно перехода права собственности, поэтому требовать регистрации самого права неверно.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

По спорам о регистрации сделки и перехода прав на недвижимое имущество истцу необходимо представить доказательства, свидетельст­вующие об уклонении ответчика от совершения необходимых для осуществления регистрирующим органом действий по государственной регистрации.

Лучше, если эти доказательства будут письменными, поэтому до обращения в суд следует обратиться к другой стороне договора с письмом, содержащим предложение в определенное время явиться по адресу нахождения органа государственной регистрации сделок с документами, необходимыми для осуществления государственной регистрации сделки. Письмо следует отправлять с уведомлением о вручении. Если недобросовестная сторона не является в почтовое отделение за письмом, ему следует направить телеграмму с уведомлением. В уведомлении на телеграмму почтальон укажет причину неполучения адресатом телеграммы.

Если невозможность регистрации сделки и перехода прав на недвижимое имущество возникла вследствие смерти другой стороны, то указанный досудебный порядок соблюдать не нужно. Сам факт смерти по аналогии закона рассматривается как доказательство уклонения стороны от регистрации сделки и перехода права.

Если приобретатель по сделке не может ее зарегистрировать ввиду ликвидации продавца, следует представить доказательства обращения в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Вряд ли истцу удастся сдать документы на регистрацию и получить отказ. В этом случае суд ограничивается пояснениями истца, а регистрирующий орган не будет отрицать то обстоятельство, что без второй стороны сделки документы на регистрацию не принимаются.

Рассматривая дела об уклонении от регистрации сделки и перехода прав собственности, необходимо осветить вопрос о сроках обращения сторон по поводу регистрации сделки в орган, осуществляющий государственную регистрацию, или в суд.

Как практикующему адвокату, автору приходилось часто сталкиваться с договорами об отчуждении недвижимости, большинство из которых содержало условие о сроке, в течение которого стороны должны осуществить государственную регистрацию сделки и переход прав на недвижимое имущество.

Этот срок не является пресекательным для обращения в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество. Кроме того, истцу не обязательно ждать истечения договорного срока для обращения в суд с требованием о регистрации сделки, если другая сторона явно уклоняется от регистрации договора.

Закон о госрегистрации не содержит ограничений по срокам обращения в регистрирующий орган по вопросу регистрации сделки, из чего следует, что обе стороны могут осуществить регистрацию сделки спустя неопределенный срок после ее подписания и исполнения сторонами.

В отношении обращений в суд с требованием о регистрации сделки действует общий трехлетний срок исковой давности, предусмот­ренный законом.

В мае 1996 г. Г. обратилась в суд с иском к АОЗТ «ФК “Русская недвижимость”», управлению юстиции администрации Тюменской области и Ф. о признании права собственности на квартиру, регистрации договора купли-продажи этой квартиры, признании торгов, на которых квартира была продана Ф., недействительными.

Истица ссылалась на то, что 21.04.1995 она заключила с АОЗТ «ФК “Русская недвижимость”» договор купли-продажи трехкомнатной квартиры и нотариально удостоверила его. 19.05.1995 Г. полностью оплатила ее стоимость.

По условиям договора после уплаты стоимости квартиры продавец обязан был передать текст договора, но этого не сделал, в связи с чем Г. не смогла своевременно зарегистрировать сделку.

19.07.1995 судебными исполнителями на квартиру был наложен арест в связи с долгами АОЗТ «ФК “Русская недвижимость”». 07.02.1996 были проведены публичные торги, на которых квартира вопреки воле участников договора купли-продажи была продана Ф.

Ф. обратился с встречным иском к Г. и АОЗТ «ФК “Русская недвижимость”» о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и выселении. По его мнению, сделка, совершенная между ответчиками, являлась недействительной, так как не была зарегистрирована в установленном законом порядке. Ф. же, в свою очередь, является надлежащим собственником квартиры, в которой незаконно проживает Г.

Решением Калининградского районного суда г. Тюмени, оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Тюменского областного суда, торги, проведенные 07.02.1996, были признаны недействительными. Их стороны должны были быть приведены в первоначальное положение; на Бюро технической инвентаризации и регистрации г. Тюмени была возложена обязанность зарегистрировать за Г. право собственности на квартиру; в исках Г. о признании права собственности на квартиру и Ф. о признании договора купли-продажи недействительным и выселении было отказано.

Президиум Тюменского областного суда судебные решения отменил и дело направил на новое рассмотрение.

Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене постановления президиума с оставлением в силе решения и кассационного определения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 06.02.1998 протест удовлетворила, указав следующее.

Удовлетворяя иск Г. о возложении на БТИ обязанности зарегистрировать договор купли-продажи квартиры и о признании проведенных торгов недействительными и отказывая во встречном иске Ф., суд первой инстанции правильно исходил из того, что АОЗТ «ФК “Русская недвижимость”» как собственник имущества было вправе передать по договору право собственности на квартиру другому лицу, а Г., полностью исполнившая свои обязательства по договору, была вправе требовать регистрации сделки; арест имущества и торги были проведены с нарушением установленных правил и вопреки воле участников договора, нарушали их права и законные интересы (ст. 131, 164, 165, 235, 302, 433, 434, 447–449 ГК РФ).

Отменяя решение и кассационное определение полностью, президиум сослался на факт отсутствия регистрации договора купли-продажи квартиры от 21.04.1995, на неправильное применение судом ст. 164–167 ГК РФ, согласно которым незарегистрированная сделка с недвижимым имуществом является ничтожной независимо от признания ее судом таковой (суд был обязан применить последствия ее недействительности по собственной инициативе). Однако такое толкование приведенных норм права применительно к спорным отношениям представляется неправильным.

Как было установлено судом первой инстанции при разрешении спора (этот вывод соответствовал фактическим обстоятельствам дела, которым дана надлежащая оценка), регистрация договора не была осуществлена вопреки воле Г., поскольку на момент ее обращения в БТИ на имущество (уже после нотариального оформления сделки) судебными исполнителями был наложен арест, в связи с чем она и вынуждена была обратиться в суд.

Также нельзя было согласиться с доводами президиума о несвоевременном обращении истицы с заявлением о регистрации, так как закон не устанавливает каких-либо сроков для совершения подобных действий, за исключением общего срока исковой давности для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст. 195, 196 ГК РФ).

Более того, районный суд со ссылкой на соответствующие доказательства сделал в решении вывод об уважительности причин, по которым Г. не смогла сразу же после оплаты стоимости квартиры обратиться с заявлением о регистрации сделки. Отвергая этот вывод, президиум без указания на нарушение районным судом требований каких-либо норм права дал свою оценку доказательствам, предрешив вопрос о преимуществе одних доказательств перед другими.

Суд надзорной инстанции также не учел требований ч. 3 ст. 165 ГК РФ, согласно которой при уклонении от государственной регистрации одной из сторон сделки, совершенной в надлежащей форме, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Тем более это возможно, когда сделка не регистрируется в связи с действиями третьих лиц.

Противоречит требованиям ст. 302 ГК РФ и фактическим обстоятельствам дела вывод президиума о том, что у Ф. как у добросовестного приобретателя квартира истребована быть не могла. На момент проведения торгов до регистрации договора от 21.04.1995 юридическим собственником квартиры являлось АОЗТ «ФК “Русская недвижимость”» и сделка по отчуждению уже проданной ранее Г. квартиры была совершена помимо воли собственника. Кроме того, квартира никогда не передавалась Ф., а находилась во владении Г. после исполнения ею условий договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах постановление президиума являлось незаконным и подлежало отмене с оставлением в силе решений суда первой и кассационной инстанций (определениеСудебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 06.02.1998).

Исследуя вопрос о сроках обращения в орган, осуществляющий государственную регистрацию сделок, и о применении исковой давности к требованиям о регистрации сделки и перехода прав на недвижимое имущество, мы специально привели данный пример из определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ, так как в нем рассмотрена ситуация, когда на момент обращения истца в суд по вопросу регистрации сделки недвижимость уже не принадлежит продавцу.

Верховный Суд РФ придерживается позиции, что сделка по повторному отчуждению недвижимости недействительна. Следует отметить, что в ситуациях, когда продавец-мошенник подписывал несколько договоров купли-продажи недвижимости, суды признают права собственности на недвижимое имущество за покупателем, договор купли-продажи с которым датирован наиболее ранним числом. Однако законодательно эта позиция ничем не подкреплена.

Весьма интересна и законодательно обоснована позиция Архангельского областного суда по данному вопросу.

При проверке законности решения суда по спору о действительности договора купли-продажи жилого дома судебная коллегия оставила без внимания тот факт, что договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Судебная коллегия также не учла, что при признании договора недействительным в соответствии со ст. 167 ГК РФ должны быть применены последствия его недействительности.

П. обратился в суд с иском к М. о признании действительным заключенного им договора купли-продажи жилого дома и признании за ним права собственности на данный объект недвижимости, обосновывая свои требования тем, что 28.08.2002 он заключил договор купли-продажи жилого дома. Данный договор от имени продавца и собственника дома М. был заключен Т., действующим по нотариально заверенной доверенности, выданной М.

За приобретенный объект недвижимости П. уплатил 2000 долл. США, что в рублевом эквиваленте составило 60 000 руб. Ему были переданы ключи от дома, составлен акт приема-передачи имущества, П. въехал в спорный дом. В то же время ни сделка, ни переход права собственности не были зарегистрированы, так как М. 02.09.2002 года отменила доверенность, выданную ею на имя Т., известив об этом соответствующих лиц. В последующем П. стало известно, что в октябре 2002 г. М. продала спорный дом Л.

П. просил признать действительным заключенный им договор купли-продажи дома, признать за ним право собственности на жилой дом и земельный участок, отменить заключенный между М. и Л. договор и свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанный дом за Л.

Решением районного суда, оставленным без изменения кассационным определением судебной коллегии, иск П. был удовлетворен.

За П. было признано право собственности на спорный жилой дом и земельный участок у данного дома. Суд также обязал соответствующий орган провести государственную регистрацию перехода права собственности на спорный жилой дом от М. к П.

Договор купли-продажи спорного жилого дома с земельным участком у дома, заключенный между М. и Л. и удостоверенный нотариусом, был признан недействительным. Была признана недействительной и государственная регистрация права собственности за Л. на спорный жилой дом.

Суд надзорной инстанции признал неправильным применение норм материального права и отменил состоявшиеся по делу судебные постановления, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Разрешая заявленные П. требования, суды первой и кассационной инстанций правильно исходили из того, что договор купли-продажи жилого дома между П. и М., от имени которой в договоре выступал Т., имел установленную законом письменную форму, что по всем существенным условиям договора между сторонами было достигнуто соглашение, что был оформлен акт приема-передачи жилого дома.

В то же время судебные инстанции не учли следующего.

В соответствии со ст. 164, 131 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации.

Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, и такая сделка является нич­-
тожной. Вместе с тем при уклонении одной из сторон от регистрации сделки другая сторона вправе в судебном порядке требовать вынесения решения о ее регистрации, равно как и требовать в соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Судом было установлено, что договор купли-продажи жилого дома был оформлен П. и Т. 28.08.2002.

Обращение П. в суд за защитой нарушенного права последовало 29.10.2003.

Между тем на момент обращения в суд ответчик по делу М. уже не являлась в силу закона собственником спорного дома, и данные обстоятельства судом не были приняты во внимание с позиций материального права.

В соответствии с п. 2 ст. 433 и п. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи жилого дома считается заключенным с момента его государственной регистрации. Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается незаключенным, а при наличии факта регистрации договор вступает в силу с момента ее осуществления.

Из материалов дела следовало, что 09.10.2002 М. заключила с Л. нотариально удостоверенный договор купли-продажи спорного жилого дома и данная сделка была зарегистрирована в установленном законом порядке, как был зарегистрирован и переход права собственности на данный объект недвижимости к покупателю — Л.

Более того, признавая недействительным договор купли-продажи жилого дома, заключенный между М. и Л., суд первой инстанции не учел, что в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (применяется двусторонняя реституция, которую суд не применил).

Помимо этого, из представленного суду надзорной инстанции нотариально заверенного заявления истца П. усматривается, что в рассмотренном споре он не имел своего интереса, дом ему не был нужен, а деньги за дом были ему возвращены Т. полностью со ссылкой на то, что собственник дома М. решила сама распорядиться домом и продать его по своему усмотрению (постановление президиума Архангельского областного суда по делу № 44-Г-231).

При такой шаткой позиции судов представляется правильным не затягивать обращение в суд в случае уклонения другой стороны от регистрации договора и перехода прав на недвижимое имущество.

Комментарий к ст. 164 ГК РФ о государственной регистрации сделок

В рамках подготовки тома (условно — третьего) комментария к ГК РФ, посвященного сделкам (проект #глосса), выкладываю проект комментария к ст. 164 Кодекса, посвященной государственной регистрации сделок. Буду рад замечаниям и предложениям!

Статья 164. Государственная регистрация сделок

1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

1. Государственная регистрация сделок, то есть, специальная процедура официальной фиксации факта совершения сторонами той или иной сделки, может вводиться законодателем для решения нескольких задач.

1.1. Во-первых, регистрация сделок может быть установлена для целей проверки содержания сделки, установления соответствия ее условий закону, проверки дееспособности ее сторон, наличия полномочий у лиц, действующих от имени сторон сделки, разъяснения сторонам сделки, не искушенных с правовых вопросах, содержания и последствий сделки и проч. Строго говоря, в этом случае государственная регистрация сделки мало чем будет отличаться от нотариального удостоверения сделки; по сути, единственное отличие будет заключаться в субъекте, который от имени публичной власти (при нотариальном удостоверении им является нотариус, при регистрации сделки – чиновник регистрационного ведомства) совершает те действия, которые в соответствии с законом необходимо совершить при осуществлении регистрационного действия.

Во-вторых, регистрация сделок может быть введена законодателем для целей оглашения результата сделки, придания правовым последствиям, порожденным сделкой, эффекта публичности. В этом случае центр правовых усилий регистратора смещается с проверки содержания сделки на то, чтобы обеспечить доступность третьим лицам информации о факте совершения сделки и о ее условиях. Это делается с целью создать для третьих лиц презумпцию знания о факте совершения сделки и ее содержании (эффект публичности зарегистрированной сделки) и вменить правовые последствия зарегистрированной сделки всем третьим лицам, так как предполагается, что третьи лица действуют, зная о факте совершения зарегистрированной сделки и ее условиях.

Очевидно, что в случае если законодатель выбирает в качестве основной цели регистрации сделок проверку содержания сделки (и тем самым – защиту интересов сторон сделки), то отсутствие регистрации сделки должно приводить к тому, чтобы сделка в принципе не считалась совершенной, не порождала вообще никаких последствий. Иными словами, в этом случае регистрация создает сделку.

В случае же если законодатель в качестве основной цели введения регистрации сделок преследует обеспечение эффекта публичности сделки и ее правовых последствий, то отсутствие регистрации сделки должно приводить к тому, что третьи лица могут считать сделку не совершенной, они не будут связаны правовыми последствиями такой сделки.

1.2. Из текста комментируемой нормы напрямую не следует, какую именно цель преследует законодатель, вводя положения о государственной регистрации сделок. Под «правовыми последствиями сделки», которые упоминаются в п. 1 комментируемой статьи, можно понимать как последствия в виде прав и обязанностей по сделке (то есть, условно говоря, последствия отсутствия регистрации можно понимать так: нет регистрации — нет сделки вообще), так и отсутствие эффекта сделки для третьих лиц (то есть, нет регистрации сделки — она не может быть противопоставлена третьим лицам). Ответ на этот вопрос может быть обнаружен в нормах п. 3 ст. 433 ГК РФ о государственной регистрации договоров. Норма устанавливает, что договор, подлежащий государственной регистрации, для третьих лиц считается заключенным с момента государственной регистрации. Акцент, сделанный законодателем в указанной норме, на то, что договор должен третьими лицами рассматриваться как заключенный только если он прошел государственную регистрацию, недвусмысленно дает понять, в чем заключалась цель законодателя, вводящего требование о государственной регистрации тех или иных сделок.

Таким образом, c учетом положений п. 3 ст. 433 ГК РФ норму п. 1 комментируемой статьи следует интерпретировать в том смысле, что наступление правовых последствий сделки, в отношении которой законодатель ввел требование о государственной регистрации, в виде эффекта этой сделки для третьих лиц произойдет после государственной регистрации сделки.

Однако эффект сделки в виде договорных прав и обязанностей сторон сделки по отношению друг к другу возникает с момента достижения сторонами либо согласия по всем существенным условиям сделки в установленной законом или соглашением сторон форме (простой письменной или нотариальной), или – если договор является реальным – с момента передачи вещи, являющейся предметом сделки.

Например, в соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды недвижимости, заключенный на срок год и более подлежит государственной регистрации. Для третьих лиц он будет считаться заключенным с момента регистрации. Это означает, что все третьи лица будут связаны внешними эффектами договора аренды (то есть, правами арендатора, которые в силу указания закона могут быть противопоставлены третьим лицам – к их числу относятся (а) следование аренды за вещью при смене собственника (ст. 617 ГК РФ), (б) преимущественное перед другими лицами право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ), и (в) защита владения арендатора против третьих лиц, вытекающая из ст. 305 ГК РФ) лишь при условии и с момента государственной регистрации договора аренды2.

1.3. Однако обязательственные отношения между сторонами договора аренды возникнут с момента подписания договора аренды: например, обязанность арендодателя передать предмет аренды в срок, указанный в договоре, возникает не с момента регистрации договора аренды, а с момента его подписания, так как это положение договора аренды не затрагивает третьих лиц. Равным образом, обязанность арендатора уплачивать арендную плату никак не связана с государственной регистрацией договора аренды, поэтому она возникает с момента подписания договора аренды (если договором не установлен иной момент, с которого возникают денежные обязательства арендатора). Взаимные обязательства арендатора и арендодателя, связанные с неотделимыми улучшениями предмета аренды, также не имеют никакого отношения к внешниv эффектам аренды, поэтому они возникают с момента подписания договора и существуют даже если договор аренды недвижимости так и не был зарегистрирован.

Описанные правовые позиции в отношении договора аренды недвижимости и его государственной регистрации устоялись в судебной практике (см: постановление Президиума ВАС РФ № 4905/11 от 06.09.2011, п. 14 постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011, п. 2 и 3 информационного письма Президиума ВАС РФ № 165 от 25.02.2014, СКЭС ВС № 309-ЭС16-14273). Таким образом, идея о том, что государственная регистрация договора аренды осуществляется для целей противопоставления прав арендатора недвижимости третьим лицам? является сегодня доминирующей в российском частном праве.

1.4. Аналогичным образом судебная практика относится и ко второму случаю, в котором законодатель вводит государственную регистрацию сделки с недвижимостью. Речь идет о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (п. 3 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве»). В соответствии с практикой Президиума ВАС РФ государственная регистрация договора участия в долевом строительстве рассматривается как способ придания эффекта публичности договорным отношениям дольщика и застройщика во избежание так называемых «двойных продаж» (заключения договоров участия в долевом строительстве в отношении одной и той же недвижимости с несколькими лицами). Иными словами, для того, чтобы дольщик мог противопоставлять третьим лицам свои права по договору с застройщиком (право требовать передачи в собственность помещения именно ему), этот договор должен быть зарегистрирован (постановление Президиума ВАС РФ № 15510/12 от 12.03.13; этот подход был поддержан и ВС, см. СКАД ВС № 309-ЭС16-14273). Однако «внутренние» отношения застройщика и дольщика возникают с момента подписания договора, но не его регистрации. Например, обязанности застройщика по отношению к дольщику, установленные законом или договором, возникают с момента подписания договора, но не его регистрации; равным образом обязанности дольщика совершить те или иные действия также должны считаться существующими с момента заключения договора.

В уже упомянутом деле № 15510/12 Президиум ВАС РФ признал, что требование дольщика в отношении застройщика о передаче жилого помещения может быть установлено в реестре кредиторов застройщика даже в случае если договор участия в долевом строительстве не прошел государственную регистрацию: «Отсутствие регистрации . не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора. Вместе с тем у такого участника долевого строительства не возникает иных специальных прав, предусмотренных Законом N 214-ФЗ, в том числе права залога, в соответствии со статьей 13 этого Закона, поскольку иное нарушало бы интересы третьих лиц, на защиту которых, также в части предупреждения о залоге, направлено требование о регистрации договора об участии в долевом строительстве».

1.5. Государственная регистрация не является формой сделки. Это следует, в частности, из положений п. 2 ст. 165 ГК РФ: «Если сделка совершена в надлежащей форме, но не одна из сторон уклоняется от ее регистрации, …». Иными словами, законодатель не рассматривает отсутствие государственной регистрации сделки как нарушение формы сделки, которое влечет за собой последствия, указанные в ст. 162 и 163 ГК РФ.

1.6. В первоначальной редакции Кодекса содержалось довольно много норм, вводивших государственную регистрацию сделок как с недвижимостью, так и с объектами интеллектуальной собственности (например, ст. 558, 560, 574, 584, 1232, 1234, 1235). Однако в настоящее время в ходе реформы ГК РФ почти все нормы о государственной регистрации сделок были отменены, а центральное место как объект регистрации заняли права на недвижимости либо результаты интеллектуальной деятельности (см. в особенности ст. 8.1 ГК РФ).

Это связано с тем, что прежний подход — регистрация и прав на указанные объекты (всегда), и сделок с ними (в некоторых, прямо установленных законом случаях) — основывался на смешении двух типов регистрационных систем: транскрипционно-инскрипционной (французской) регистрационной системы, предполагающей регистрацию (всех) сделок с недвижимостью и системой поземельных книг (немецкой регистрационной системой), в основе которой лежит идея регистрации прав на недвижимости. Первая регистрационная система основана на посубъектном принципе регистрации (когда информация о сделках располагается в разделах реестра, открываемых на каждого покупателя, залогодержателя и проч.); вторая же регистрационная система имеет в своей основе пообъектную регистрацию, когда на каждый объект недвижимости заводится отдельная поземельная книга, в одном из разделов которой ведутся записи о собственности на соответствующую недвижимость и ее переходе.

В целом пообъектная система регистрации прав была признана более удобной для оборота и поэтому с 1 марта 2013 года (дата вступления в силу Федерального закона № 302-ФЗ, «открывшего» реформу ГК РФ) началась фактически процедура демонтажа правил о регистрации договоров и переход исключительно на систему регистрации прав на имущество. Вновь вводимые правила о регистрации также учитывают это и предполагают регистрацию прав (обременений), но не сделок, на основе которых они возникают, ср. напр. новые правила о государственной регистрации найма жилых помещений (п. 2 ст. 674 ГК РФ) как обременения (но не договора!).

1.7. Кроме того, легко заметить, что законодатель, вводя в 90-х годах положения о регистрации сделок, явно преследовал одновременно две цели.

Во-первых, ввести путем установления требования о государственной регистрации сделки, суррогат обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью (которое было фактически отменено в 90-е годы) и, тем самым, предоставить хотя бы какую-то защиту более слабым в правовом и общесоциальном смыслах сторонам сделок с недвижимостью (в первую очередь, жилой). Таковы были нормы о государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений (при том, что купля нежилых помещений государственной регистрации как сделка не подлежала), мены жилыми помещениями, дарения, ренты, ипотеки.

Во-вторых, законодатель явно стремился путем установления требования о государственной регистрации некоторых договоров ввести систему оглашения этих сделок, дабы защитить третьих лиц от неинформированного вступления в правовой контакт со сторонами этих сделок (например, требование о государственной регистрации договора аренды недвижимости было введено для того, чтобы защитить покупателей недвижимости от возможного существования долгосрочной аренды, о которой покупателю было бы не известно; требование о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве было введено, чтобы исключить возможность т.н. «двойных продаж» недвижимости в строящихся домах).

В ходе реформы ГК судьба этих разных правовых решений сложилась по-разному, Первая группа сделок, ранее объявленных подлежащими регистрации, была освобождена от нее с 01.09.2013, и, потенциально, в их отношении в будущем должна быть возвращена обязательная нотариальная форма сделки. Вторая же группа сделок, в отношении которых введено требование о государственной регистрации, сохранила регистрацию как атрибут сделки, и, как уже описывалось выше, сначала судебная практика, а затем и законодатель в п. 3 ст. 433 ГК РФ довольно серьезно развили идею непротивопоставимости прав из незарегистрированных сделок.

1.8. Государственная регистрация сделок осуществляется только в том случае, если закон прямо объявил сделку подлежащей регистрации (как уже упоминалось, в настоящий момент законодатель объявляет подлежащими регистрации только две сделки — договор аренды недвижимости на срок год и более и договор участия в долевом строительстве) (п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В случае если законодатель не предусмотрел государственную регистрацию договора соответствующего вида, стороны не вправе обращаться с заявлением о регистрации совершенной ими сделки (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

1.9. Государственную регистрацию сделок, установленную федеральным законодателем, следует отличать от учета тех или иных договоров, правила о котором вводились (или могут быть введены) местными органами власти. Последний осуществляется в статистических целях, в рамках проведения мероприятий по социальной политике и проч. Каких-либо частноправовых последствий наличие либо отсутствий такого рода учета договоров не влечет (п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

По сути государственная регистрация (в отличие от соблюдения формы сделки) является добровольным действием: стороны вправе совершить сделку, но не придавать ей эффект публичности, если они полагают, что необходимости в противопоставлении сделки третьим лицам в будущем не будет. Например, материнская компания передает дочерней компании в аренду на длительной срок здание; при этом стороны понимают, что здание составляет основной актив бизнеса данной предпринимательской группы и вряд ли будет отчуждено в будущем. Таким образом, у сторон сделки нет стимулов тратить время и деньги на государственную регистрацию такого договора аренды, ведь он будет связывать их, создавая действительное правовое основания для пользования зданием и уплаты арендных платежей, и без нее.

1.10. Наличие зарегистрированной сделки не может само по себе создавать препятствия для государственной регистрации другой сделки с тем же имуществом (например, вполне возможна аренда одной и той же вещи двумя арендаторами, которые будут использовать вещь с разной целью, см. п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011). Это связано с тем, что такие договоры, заключенные одним лицом с несколькими контрагентами по поводу одной и той же вещи, порождают лишь конкурирующие обязательства этого лица перед контрагентами; факт наличия нескольких сделок по поводу одного и того же предмета не влечет за собой недействительность этих сделок.

Однако законодатель может установить, что наличие зарегистрированной сделки с имуществом может являться основанием для отказа в государственной регистрации второй сделки с тем же имуществом (напр. п. 39 ч. 1 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»). Это будет означать, что такой договор участия в долевом строительстве будет считаться заключенным между сторонами, породит ответственность застройщика перед дольщиком, но этот договор не может быть противопоставлен лицу, уже зарегистрировавшему свой договор в реестре.

1.11. Текущая судебная практика довольно противоречиво решает вопрос относительно того, достаточно ли простого факта отсутствия регистрации сделки для того, чтобы она не имела эффекта против третьих лиц, либо же третьи лица помимо этого также должны быть добросовестными, то есть, не просто не знавшими, но и не должными знать о совершенно, но не зарегистрированной сделке. Например, в соответствии с положениями ст. 8.1 (абз. 2 п. 6) и 51 (абз. 2 п. 2) ГК РФ, отсутствие записей в реестре имеет значение только для тех, кто не знал и не должен был знать о недостоверности реестра, то есть, добросовестных лиц; лица, знавшие или должные знать о действительном положении дел, не могут ссылаться на записи в реестре. При этом в п. 3 ст. 433 ГК РФ, которым была введена доктрина непротивопоставимости третьим лицам незарегистрированных договоров, указание на то, что это положение действует исключительно в отношении добросовестных лиц, не содержится.

В постановлении Пленума ВАС РФ № 98 от 25.12.2013 (относительно незарегистированных договоров аренды, заключенных в период с 2 по 3 марта 2013 г.) указание на то, что такие договоры непротивопоставимы только недобросовестным лицам, также отсутствует. Однако в информационном письме № 165 от 25.02.2014 (п. 4) Президиум ВАС все же подчеркнул, что принцип непротивопоставимости незарегистрированных сделок работает только против добросовестных третьих лиц.

Последнее решение кажется все же более предпочтительным. Например, тот факт, что покупатель знал (или должен был знать) о договоре аренды, но, невзирая на это, приобрел недвижимое имущество, свидетельствует о его молчаливом согласии с тем, что в его отношениях с арендатором будут применяться положения ст. 617 ГК РФ. Такое решение в большей степени соответствует поиску баланса интересов нового собственника и стороны незарегистрированной сделки.

1.12. Непротивопоставимость незарегистрированной сделки третьим лицам в частноправовых отношениях не означает, что точно такой же эффект незарегистрированная сделка должна иметь в публично-правовых отношениях. Например, в случае если публичное право связывает те или иные последствия именно с зарегистрированной сделкой (например, право на получение лицензии на торговлю алкоголем и проч.), от требование публичного органа представить именно зарегистрированный договор должно обсуждаться не сквозь призму комментируемой статьи и положений п. 3 ст. 433 Кодекса, но через нормы публичного права, выдвигающего определенные требования к договору, например, аренды, представляемому в публичный орган для тех или иных целей.

Однако в случае, например, если публичное право не связывает правовые последствия именно с государственной регистрацией сделки, то они должны наступать вне зависимости от того, прошла ли сделка государственную регистрацию. Например, незарегистрированный договор аренды должен производить такие же налоговые последствия, как и зарегистрированный.

2. Описанные выше правовые последствия регистрации сделки имеют то же значение (конститутивное, то есть, придающее силу сделке в целом, и деклараторное, то есть, придающее силу сделке только в отношении третьих лиц) в отношении изменения и прекращения сделки.

2.1. Некоторое время назад возник вопрос о том, следует ли регистрировать дополнительные соглашения к договорам, которые подлежат государственной регистрации? Этот вопрос был порожден принципом, в соответствии с которым зарегистрировать можно было только ту сделку, которая прямо в законе была названа подлежащей государственной регистрации. В связи с тем, что относительно дополнительных соглашений к зарегистрированным договорам не было специального указания на то, что такие сделки подлежат регистрации, судебная практика первоначально отвергала необходимость и возможность их регистрации. Однако впоследствии Президиум ВАС скорректировал подходы судов, признав возможность государственной регистрации дополнительных соглашений к зарегистрированным договорам (п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

2.2. В случае если условия сделки, прошедшей государственную регистрацию, были изменены, то эти изменения вступят в силу для сторон сделки с момента заключения соответствующего соглашения, а для третьих лиц — с момента государственной регистрации изменений.

Так, если стороны изменили условие о размере арендной платы в договоре аренды недвижимости, прошедшем государственную регистрацию, но при этом не зарегистрировали дополнительное соглашение, то в отношениях между арендатором и арендодателем последний имеет право требовать от первого уплаты арендной платы в соответствии с условиями дополнительного соглашения (СКЭС ВС № 309-ЭС16-14273).

Однако если вопрос о размере арендной платы будет обсуждаться в рамках отношения арендатора и третьего лица (например, покупателя либо залогодержателя арендуемого арендатором здания или помещения), то он должен быть решен в соответствии с тем условием об арендной плате, которое содержится в зарегистрированном договоре аренды недвижимости (правовая позиция, содержащаяся в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» более не актуальна).

2.3. Так же решается и вопрос относительно правовых последствий прекращения зарегистрированной сделки. Тот факт, что прошедший регистрацию договор был расторгнут по решению суда или соглашению сторон (или сторона отказалась от него в одностороннем порядке), либо имелись иные основания для прекращения обязательств по договору, но это не было зарегистрировано в реестре, не означает, что договор по-прежнему действует: для сторон сделки он прекратился. Но в отношении добросовестных третьих лиц, которые действуют, полагая, что зарегистрированный договор по-прежнему существует, он должен считаться существующим.

Например, представим, что договор аренды недвижимости был расторгнут его сторонами досрочно, но арендатор и прежний арендодатель не обратились в орган по регистрации с тем, чтобы погасить запись о государственной регистрации договора аренды. Здание было приобретено третьим лицом, добросовестно полагавшим, что аренда действует (например, в момент приобретения собственности на здание арендатор еще не возвратил владение зданием), и рассчитывавшим на доход от платежей арендатора.

В случае если будет доказано, что покупатель не должен был знать о том, что договор аренды был расторгнут предыдущим собственником, то арендатор будет обязан возместить убытки, возникшие у такого покупателя в связи с тем, что договор аренды к моменту перехода собственности был прекращен, так, как будто бы он (арендатор) уклоняется от надлежащего исполнения договора аренды. Это решение должно быть поддержано как при виновном бездействии сторон договора аренды, так и (особенно!) в той ситуации, когда арендатор и арендодатель намеренно скрывают от покупателя, что аренда прекращена, вводя того в заблуждение относительно будущих правовых последствий покупки недвижимости.

В случае же если недобросовестным (так как закон не устанавливает сроков, в течение которых стороны должны обратиться за регистрацией прекращения договора аренды, поэтому такое поведение не может быть квалифицировано как незаконное) было лишь поведение одной из стороны договора аренды (арендодателя или арендатора), то соответствующее лицо будет отвечать перед покупателем недвижимости за убытки. Очевидно, что ответственность арендодателя (продавца) будет охватывать убытки, причиненные тем, что договор аренды в действительности не существует (при этом существование договора аренды может как вытекать из договорных заверений, так и из подразумеваемого условия о наличии аренды, которое может быть отнесено к числу условий о качестве проданной вещи).

С ответственностью арендатора намного сложнее. По всей видимости, она возможна лишь в том случае если бездействие арендатора в части регистрации прекращения договора аренды будет нарушать стандарт разумного и добросовестного поведения (ст. 1, 10 ГК РФ). В целом, арендатор, зарегистрировавший аренду, может рассматриваться как лицо, принявшее на себя риски, связанные с публичностью аренды. Эти риски проще возложить на арендатора, чем на покупателя, так как в соответствии с законодательством о государственной регистрации прав для регистрации аренды (и прекращения аренды) достаточно заявления как одного арендодателя, так и одного арендатора (п. 1 ст. 51 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»). Таким образом, арендатору, сделавшему доступным широкой публике информацию о договоре аренды, можно вменить также и обязанность уведомить публику о прекращении договора; в случае же если он не делает это неразумно длительное время после прекращения аренды, он должен нести соответствующие риски.

Впрочем, возможно и иное решение: доктрина противопоставимости зарегистрированных сделок может быть использована только лицом, которое является управомоченным субъектом по зарегистрированной сделке, то есть, арендатором, так как оглашение нужно только для того, чтобы он мог противопоставлять свое право более поздним правам. Иными словами, регистрация сделок — не «обоюдоострое оружие», оно не может быть повернуто против управомоченного зарегистрированной сделкой лица.

Сейчас можно лишь констатировать, что однозначного ответа на вопрос о соотношении прекращения зарегистрированной сделки и исключением из реестра записи о регистрации сделки практика пока не выработала.

Смотрите еще:

  • Мировой суд города калининград Мировой суд города калининград 1-ый, 5 -ый, 6-ой судебные участки Центрального района г. Калининграда находятся по адресу: 236022, Калининградская область, г. Калининград, ул. Коммунальная,4-6 телефон (факс) 1-го судебного участка: 93-53-16; телефон (факс) 5-го судебного […]
  • Сергей баранов калининград адвокат Адвокатские бюро 1. Филатьев Владислав Александрович - директор 2. Уваров Михаил Владимирович 1. Полленский Олег Владимирович - управляющий партнёр 2. Чеботарев Михаил Витальевич 3. Иванова Ольга Владимировна 4. Черенков Максим Васильевич 1. Шпенков Игорь Вячеславович - управляющий […]
  • Гк рф закон от 05052014 99-фз Федеральный закон от 5 мая 2014 г. N 99-ФЗ "О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) Федеральный закон от 5 мая 2014 […]
  • Уголовный кодекс украины 2001 года на русском языке Уголовный кодекс украины 2001 года на русском языке Уголовный кодекс Украины : Принят Верховной Радой Украины 5 апреля 2001 года № 2341-III ; Вступает в силу с 1 сентября 2001 года. 1. Освободить от наказания (основного и дополнительного) в соответствии с частью второй статьи 74 […]
  • Ст 333 нк рф госпошлина в суд Статья 333.19. Размеры государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, судами общей юрисдикции, мировыми судьями 1. По делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с гражданским процессуальным законодательством […]
  • Земельный участок в котельниках купить Земельный участок в котельниках купить Метр квадратный – Вся недвижимость России Недвижимость Подмосковья Земельные участки в Подмосковье Котельники Участок на земле населенного пункта в г. Котельники! До м. Котельники 1 остановка на автобусе! На Ново-Рязанском… Продам […]
  • Ст 399 ук рф Статья 399. Порядок разрешения вопросов, связанных с исполнением приговора СТ 399 УПК РФ 1. Вопросы, связанные с исполнением приговора, рассматриваются судом: 1) по ходатайству реабилитированного - в случае, указанном в пункте 1 статьи 397 настоящего Кодекса; 2) по ходатайству […]
  • Расчет по ст395 гк рф с 01062018 Калькулятор процентов по ст. 395 ГК РФ Сегодня 13 сентября 2018 г., 17:05 Проценты за пользование чужими деньгами начисляются по ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания чужих денежных средств, уклонения от их возврата или в случаях иной просрочки. Причем, правила расчета […]