Покупка дома через ипотеку

Оглавление:

Как купить в ипотеку дом с земельным участком?

Загородный дом – заветная мечта многих семей, но далеко не все могут позволить себе приобретение частного коттеджа за наличные средства. Здесь на помощь приходит ипотека на покупку дома с земельным участком. Однако банки в основном ориентированы на выдачу займов для приобретения квартир, поэтому при покупке дома могут возникнуть некоторые сложности.

Ключевые отличия

Банки привыкли воспринимать в качестве ипотечных объектов именно квартиры. Под этот вид недвижимости и «заточены» большинство программ. Например, в Сбербанке существуют различные виды кредита на жилье:

  • с господдержкой;
  • молодым семьям;
  • на покупку готовой недвижимости;
  • на строительство жилого дома;
  • на покупку загородной недвижимости и т. д.

Загородный дом имеет ряд отличий от квартир, поэтому банки предъявляют к покупателям разные требования. Ипотека также имеет свои особенности. В списке ниже указаны наиболее яркие из них:

  • квартиры пользуются большим спросом, чем частные дома, именно поэтому последние сложнее продать, поэтому банки начисляют на них больший процент;
  • загородное жилье обычно на порядок дороже, да и содержание коттеджа подразумевает большие расходы, поэтому позволить себе такую ипотеку могут только достаточно обеспеченные граждане;
  • деревянный дом с участком подвержен большим рискам, например возникновению пожара, поэтому страховка обойдется дороже;
  • загородный дом обязательно должен быть жилым, что подтверждается документами, это означает, что в него необходимо провести электричество, воду, газ – словом, подключить к необходимым элементам инфраструктуры.

Только при выполнении подобных требований можно рассчитывать на ипотечный кредит на частный дом или земельный участов.

Следует учесть, что земельный участок является отдельным объектом, на него оформляется свой пакет документов. Поэтому, если земля «голая», т. е. на ней не возведено капитальных построек, то оформить ее под ипотеку в соответствии с законодательством невозможно: этот вид кредита выдается исключительно на жилые помещения. Следовательно, будущий заемщик должен хотя бы начать строительство дома и только потом оформлять кредит.

Ипотеку на земельный участок сам по себе получить практически нереально: обязательно должно быть зафиксировано намерение построить на нем жилье.

Еще одно отличие – статус строения: жилое или нежилое. Сбербанк, к примеру, выдает отдельные виды кредитов – на жилой дом и на дачу/коттедж (помещение, не предназначенное для постоянного проживания). По этим программам различаются не только условия, но и пакет документов, предоставляемых для проверки, и к заемщикам предъявляются разные требования.

Предмет залога

Если в случае с квартирой на вторичном рынке или готовым домом предметом залога выступает сама покупка, то незавершенное строительство предполагает большие риски. И банки, естественно, не желают их брать на себя. Например, тот же пожар или авария при возведении здания. Еще один риск – недооценка стоимости стройки, в результате дом оказывается готов не до конца, а незаконченное строительство стоит гораздо дешевле, чем завершенное.

Поэтому банку невыгодно связываться с подобными заемщиками, и он всегда просит какое-то обеспечение. Чаще всего это земельный участок, уже имеющаяся квартира, автомобиль или другое ликвидное дорогостоящее имущество.

Для определения стоимости залога потребуется оценка имущества независимым специалистом. В зависимости от цены будет установлен максимальный размер кредита. Для Сбербанка – это 75% от стоимости залога.

К примеру, имеющаяся у заемщика квартира оценена в 3 150 000 рублей. Следовательно, максимум, который даст Сбербанк, составляет 2 362 500 рублей.

Условия кредитования

В зависимости от выбранной программы условия предоставления кредита могут различаться кардинальным образом. Поясним на примере крупнейшего банка России – Сбербанка, так как по статистике около 60% ипотечных кредитов оформляется именно в нем.

Существуют три программы Сбербанка, по которым можно совершить покупку загородной недвижимости.

1. «Приобретение готового жилья». Это стандартная программа, по которой можно купить и дом, и квартиру. Условия:

  • сумма – от 300 тыс. рублей до 15 млн рублей;
  • ставка – от 12% (минимальная – только для молодых семей);
  • срок выдачи ипотеки – до 30 лет;
  • взнос – от 20%.

Клиенты Сбербанка могут не подтверждать платежеспособность, остальным клиентам придется приготовить справки.

2. «Строительство жилого дома». Это та самая так называемая ипотека на земельный участок. По факту деньги выдаются на покупку стройматериалов и оплату труда строительной компании. Целевое расходование средств подтверждается документально. Для Сбербанка обязательно потребуются план будущей постройки, смета, договор с подрядчиком, разрешение на строительство. Условия кредита:

  • минимальная сумма – 300 тыс. рублей;
  • максимум – 75% от оценочной стоимости будущего дома либо 75% от стоимости залога;
  • ставка – от 13%;
  • срок – до 30 лет;
  • взнос – от 25%.

3. «Загородная недвижимость». По этой программе можно купить дачу, домик, коттедж и любое другое нежилое помещение. Условия:

  • минимальная сумма – 300 тыс. рублей;
  • максимальная – 75% от стоимости залога;
  • срок – до 30 лет;
  • взнос – от 25%;
  • ставка – от 12,5%.

Кредит может выдаваться на покупку уже возведенных объектов или на их строительство.

Как указано на сайте Сбербанка, по всем программам ставка увеличивается:

  • на 0,5 пункта, если заемщик не зарплатный клиент банка;
  • на 1 пункт – до момента фактической регистрации ипотеки;
  • на 1 пункт – при отказе оформлять страхование жизни и здоровья.

Страховка залога и титульное страхование во всех случаях являются обязательным условием.

Требования к заемщику и поручителям

По каждой программе Сбербанка будущий владелец жилья должен будет предоставить различный пакет документов. Какой именно – лучше проконсультироваться у менеджера, так как выдача ипотеки осуществляется в индивидуальном порядке, и в каждом случае может потребоваться предъявление специфических бумаг. Однако базовый пакет документации при покупке дома и земельного участка выглядит так:

  • личные документы заемщика и созаемщика;
  • свидетельство о браке;
  • брачный договор;
  • документы на детей;
  • документы, подтверждающие аренду или выкуп земельного участка, разрешение на строительство (при оформлении соответствующей ипотеки);
  • выписка из Росреестра о праве владения имуществом, первичные документы (при покупке построенного дома);
  • справка о доходах (кроме зарплатных клиентов);
  • копия трудовой книжки или трудовой договор;
  • документы о праве владения залоговым имуществом, оценка стоимости залога.

Супруг или супруга кредитуемого лица вне зависимости от возраста и размера заработной платы всегда считается созаемщиком. Помимо второй половинки, Сбербанк разрешает привлекать до 3 созаемщиков, чей совокупный доход учитывается при расчете максимальной суммы ежемесячного платежа.

Непосредственно к ипотечному заемщику предъявляются такие требования:

  • минимальный возраст – от 21 года;
  • предельный возраст на момент погашения кредита – 72-75 лет (значит, при взятии ипотеки на 30 лет максимальный возраст составляет 42-45 лет), без предоставления залога и поручителей – 65 лет;
  • стаж работы: общий – от 1 года, непрерывный – 6 месяцев (на зарплатных клиентов это требование не распространяется).

Следует учесть, что максимальный платеж в месяц будет соответствовать примерно 50-60% чистого дохода заемщика, то есть из него будут вычтены:

  • расходы на обслуживание действующих кредитов;
  • прожиточный минимум на каждого иждивенца;
  • средний размер квартплаты;
  • иные действующие выплаты в пользу государства или третьих лиц (штрафы, компенсации и т. д.).

Чтобы получить достаточную сумму денег, необходимо либо привлекать созаемщиков, либо предоставлять свидетельства наличия дополнительного дохода.

Алгоритм получения

Процедура получения ипотеки для покупки или строительства частного жилого дома выглядит так:

  1. Следует обратиться в банк для получения предварительного одобрения ипотеки. Эксперты советуют в первую очередь попытаться оформить кредит в зарплатном банке или в том учреждении, в котором уже ранее брали займы. В таком случае будет больше доверия и меньше проверок.
  2. После получения одобрения заявка действительна в течение 3 месяцев – конкретную продолжительность лучше уточнять у менеджера, так как в разных банках по разным программам она может отличаться.
  3. За этот срок необходимо отыскать подходящий дом или земельный участок и заключить предварительный договор купли-продажи жилья либо заключить договор с подрядчиком на строительство дома, составить смету и получить разрешение на постройку в отделе архитектуры местного муниципалитета. В первом случае это может быть физическое или юридическое лицо, во втором – юридическое. При этом многие банки требуют, чтобы подрядчик был аккредитованным строителем – этот момент также лучше прояснить заранее.
  4. Далее в банк подаются документы. В случае покупки готового жилья – первичная документация, справки об отсутствии долгов, копии личных документов владельцев и т. д. В случае строительства – договор с подрядчиком, смета, лицензия строительной организации, все необходимые разрешения и т. д.
  5. Банк проверяет законность и юридическую чистоту сделки, определяет залоговую стоимость жилья по предоставленным документам.
  6. В случае положительного решения можно начинать оформлять сделку: составить окончательный договор с продавцом или подрядчиком и заверить его в регистрационном органе.
  7. После сторонам необходимо обратиться в банк с документами, свидетельствующими, что сделка состоялась: в настоящий момент это зарегистрированный договор и справка из Росреестра, подтверждающая переход права собственности.
  8. Банк перечисляет на счет продавца или строительной организации необходимую сумму, а с покупателем заключает ипотечный договор с закладной. Также покупатель оплачивает страховой полис с выбранными опциями.
  9. После получения платежных документов сторонами расчет можно считать полностью завершившимся.

Конкретный набор действий может отличаться в зависимости от конкретных ситуаций. Например, если в числе собственников частного дома находятся дети, то обязательно понадобится разрешение от органа опеки, а если земельный участок арендован, то нужно продлить договор аренды на весь срок действия ипотечного договора. Вполне возможно, что самостоятельно такую сделку сможет провести не каждый человек, а только обладающий специальными знаниями или готовый тщательно «проработать» каждый вопрос. Скорее всего, придется пользоваться помощью менеджеров банка или даже профессиональных риелторов.

Таким образом, покупка в ипотеку частного дома и земельного участка носит специфический характер. Банки предлагают отдельные программы для приобретения готового жилья и для постройки. В каждом случае понадобится свой пакет документов, да и требования к заемщику различаются. Также в большинстве случаев банки потребуют залог или поручительство нескольких физических лиц. Алгоритм оформления ипотеки достаточно сложен и запутан, но для успешного завершения сделки достаточно просто тщательно следовать указаниям менеджера банка и опираться на соответствующее законодательство.

Дают ли банки ипотеку на дом с участком под залог этого дома?

26 сентября 2017 г.

– Подскажите, можно ли оформить под залог в ипотеку дом с участком, которые я планирую купить? Какие документы нужно оформить с продавцом?

Отвечает ведущий юрист компании «Содружество земельных юристов» Элита Закиян:

Запретов на оформление в ипотеку жилого дома с земельным участком нет, однако, в отличие от ипотеки на квартиру, это более редкий случай, поскольку в современном мире квартиры пользуются гораздо большим спросом, чем загородные дома.

Как и при совершении любой сделки с недвижимым имуществом, в случае приобретения объекта под залог (в ипотеку) необходимо проанализировать документы на приобретаемые активы и проверить их ликвидность, поскольку залоговым обеспечением получения кредита может выступать только ликвидная недвижимость (находящийся в аварийном состоянии жилой дом не будет интересен банку как предмет залога).

Перед сделкой необходимо запросить у продавца:

  • свидетельство о праве собственности на земельный участок и жилой дом и/или выписку из ЕГРН не более чем трехдневной давности;
  • документы БТИ на дом;
  • разрешительную документацию на строительство жилого дома (при наличии);
  • документ – основание приобретения земельного участка (к примеру, договор купли-продажи данного земельного участка либо постановление (решение) органа власти о предоставлении земельного участка в собственность и др.);
  • справку об отсутствии зарегистрированных в жилом доме лиц.

Земельный участок, границы которого не установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства, покупать не рекомендуется, поскольку это может грозить в будущем судебными спорами по границам с соседями. Кроме того, покупатель должен быть готов к тому, что не многие банки ориентированы на выдачу таких ипотечных кредитов. Причина в том, что, если заемщик не погасит кредит, банку будет сложно реализовать это имущество в счет погашения долга. При этом требования банков к такого рода закладываемому имуществу менее лояльные, чем к квартирам (менее выгодная процентная ставка).

Отвечает первый заместитель председателя правления АО «Банк жилищного финансирования» Игорь Жигунов:

Оформление ипотечного кредита на покупку жилого дома с земельным участком можно реализовать, используя несколько вариантов. Первый – это классика, то есть кредит именно на покупку готового дома и земли под ним. Это ипотека, когда вместе с переводом собственности на покупателя (заемщика) оформляется залог в пользу банка.

При этом важно, чтобы дом и земля соответствовали множеству критериев банка. Например, дом не должен быть деревянным или сборно-щитовым, должен быть относительно недавно построенным и т. п., а земля, как правило, должна иметь назначение только для ИЖС. Ведь вполне может получиться так, что клиент получил одобрение в каком-то из банков на кредит, а когда подобрал «дом мечты», строение оказалось вне стандартов кредитования.

Однако в этом случае есть альтернатива – такая же ипотека, которая к тому же позволяет не только купить абсолютно любой дом, и не обязательно готовый, но даже достроить уже начатый или пристроить к нему баню, облагородить участок. Это программы под залог уже имеющейся у клиента недвижимости. Например, семья живет в городской квартире и решила купить дачу иди строить коттедж. Целевой классический кредит сложно найти на такие цели, а вот под залог квартиры – гораздо проще. Важные моменты: ставки по таким кредитам аналогичны «классическим ипотечным» (11-14% годовых), и в квартире также остаются проживать зарегистрированные там заемщики и их родственники. А если еще и правильно оформить использование такого кредита на постройку дома или его покупку, то можно получить от государства имущественный налоговый вычет (с суммы до 2 млн рублей по дому и до 3 млн рублей по процентам по кредиту). Таким образом, для клиента и риелтора, который работает с таким клиентом, важно правильно подобрать программу и все согласовать с ипотечным банком.

И еще плюс. Так как в залоге находится старая квартира, то купленный/построенный на кредит дом свободен от обременений. Это значит, что распоряжаться им клиент может, как пожелает: сломать, перестроить, продать, подарить, выделить долю детям и так далее. Кроме того, при таких сделках возможно задействовать средства материнского капитала.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Есть несколько банков, предоставляющих кредиты на покупку участка и дома с участком, например тот же Сбербанк. Кредит можно получить как на земли ИЖС, так и на садовые участки и ДНП. Для этого Вам сначала нужно быть одобренным в качестве заемщика по программе приобретения дома с участком. Далее Вам озвучат сумму необходимого первоначального взноса. Если этих денег будет достаточно, Вы можете подписать с продавцом дома предварительный договор, по форме банка заказать оценку в оценочной компании и вместе с ним предоставить в банк документы по участку и дому (полный список Вы получите в самом банке или можете скачать с его сайта). Оценочный отчет, свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН, договора приобретения или приватизации, технический паспорт на дом, межевой план, все страницы паспортов всех участников сделки и – неполный перечень документов, которые Вам нужны. Если подан полный комплект документов, банк в течение недели одобрит объект покупки и запишет Вас на сделку.

Отвечает ведущий юрисконсульт Est-a-Tet Юлия Дымова:

Прежде чем вносить предоплату, необходимо одобрить себя как заемщика и узнать точную сумму выдачи.

Для того чтобы с помощью ипотеки купить дом с участком, нужно провести переговоры с продавцом, который должен предоставить пакет документов. В него в обязательном порядке входит технический план с выпиской из ЕГРН на участок и дом, а также документы по запросу банка (правоустанавливающие документы, выписка из домовой книги при наличии открытой прописки).

Существует также залог в пользу физического лица. В этом случае не нужно получать какие-либо одобрения, нужно лишь собрать необходимый пакет документов. Между физическими лицами, как правило, используется схема займового договора, которая подкрепляется договором залога.

Отвечает директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская:

Согласно действующему законодательству, при совершении сделки купли-продажи в качестве залога могут выступать любые объекты недвижимости, в том числе и земельные участки с расположенными на них строениями, за исключением тех, которые находятся в государственной и муниципальной собственности.

Для оформления недвижимости в залог необходимо сначала получить одобрение банка на предоставление кредита под покупку этой недвижимости. При наличии одобрения между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи, в котором будет предусмотрено, что часть стоимости будет оплачена за счет ипотечных средств, предоставленных банком.

В этом случае земельный участок и расположенный на нем дом будут находиться в залоге у банка до момента полной выплаты кредита и процентов по нему. Залог оформляется закладной, которая подается в Росреестр одновременно со всем комплектом документов для оформления перехода права собственности от продавца к покупателю.

Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция

Здесь описаны несколько простых шагов, которые предстоит сделать, чтобы покупка квартиры в ипотеку стала реальностью.

Пошаговая инструкция

Первый шаг

Этот шаг можно пропустить, и начать со следующего. Но я все-таки рекомендую его сделать.
Я рекомендую обратиться к ипотечному брокеру, который про ипотеку знает почти все. Времени на выбор банка тогда потребуется намного меньше, вероятность получения кредита — увеличится, а в ряде банков, кредит можно будет получить по специальным программам: отличающимся лучшими условиями. Выгоды от такого обращения могут многократно превысить денежные затраты на оплату услуг брокера.

Затем, я рекомендую зайти в риэлторскую фирму и заключить договор с риэлтором, чтобы покупка квартиры в ипотеку была простой, а не превратилась бы в бесконечное «хождение по мукам». При покупке квартиры в кредит нужно учитывать массу особенностей: если риэлтор профессионально работает с ипотекой, все эти особенности он знает.
Конечно, работа и ипотечного брокера, и риэлтора стоит денег, но в случае с ипотекой, на этом лучше не экономить.
Хотя — выбор за Вами.

Шаг второй. Вас рассматривает банк.

Выдавая деньги, банк рискует. Поэтому деньги выдают не всем. Рассмотрение занимает от трех — пяти дней, до полутора месяцев, в зависимости от банка и от источников Ваших доходов.

Шаг третий. Ищем квартиру.

Квартиру найти несложно: есть множество сайтов в интернете, да и печатных изданий, где публикуются объявления о продаваемых квартирах. Но! Квартиру надо проверить, надо собрать все документы по ней. Причем, поскольку происходит покупка квартиры в ипотеку, а не за наличные деньги, квартира должна понравиться не только Вам, но и банку.
Этот шаг делаем тогда, когда есть положительное решение по предыдущему шагу. Если же решение отрицательное — ищем другой банк, и предыдущий шаг проходим с другим банком

Шаг четвертый. Оценка.

Банк должен быть уверен, что не выдает кредит больше, чем столько процентов от стоимости квартиры, сколько предусмотрено его кредитной программой. Поэтому квартиру надо оценить. Сертификат об оценке передается в банк.

Шаг пятый. Квартиру утверждает банк.

Квартира найдена, документы собраны и направляются на проверку в банк и в страховую компанию. Служба безопасности банка вместе с юридическим отделом, а также сотрудники страховой компании рассматривают выбранную Вами квартиру. Если их все устраивает, то Вам можно данную квартиру купить.

Шаг шестой. Кредитный договор.

Перед сделкой Вы подписываете кредитный договор. По этому договору банк готовит для Вас необходимые деньги, чтобы продавец квартиры (в случае продажи квартиры) мог их получить.

Шаг седьмой. Деньги.

В зависимости от банка деньги передаются продавцу по-разному. Либо через депозитную ячейку, либо на счет продавца. Если через депозитную ячейку — то закладка денег в ячейку происходит перед государственной регистрацией.
Деньги могут передаваться также посредством аккредитива.

В случае с новостройкой, банк переводит деньги застройщику по безналу.
При каждом способе передачи денег есть свои нюансы.

Шаг восьмой. Нотариальное удостоверение.

Со 2 июня 2016 года нотариальное удостоверение для ряда сделок стало обязательным. Это сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
То есть, если отчуждаемая квартира оформлена в долевую собственность, например, на мужа и жену, то такая сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, с оплатой услуг нотариуса, естественно.

Если отчуждаемое имущество оформлено в индивидуальную собственность, договор не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Но банк может потребовать, чтобы нотариальное удостоверение было бы. Потребует — придется удостоверять нотариально. Банк также может потребовать, чтобы нотариально были удостоверены подписи на закладной. Но даже, если банк ничего этого не потребует, визит к нотариусу все-равно придется сделать: чтобы удостоверить согласия супругов на сделку или наоборот: написать заявления, что участники сделки не состоят в браке.

Шаг девятый. Государственная регистрация.

Переход права происходит в момент государственной регистрации. Регистрация сделок длится от 3 дней до месяца.

Шаг десятый. Страхование.

Иногда этот шаг предшествует сделке.
Банк рискует и хочет свои риски уменьшить. Банк уменьшает свои риски, как водится, за Ваш счет. То есть со страховой организацией расплачиваетесь Вы.

Я пропустил ряд небольших шажков, например «обналичку денег». О них Вы обязательно узнаете. Даже если Вас поставят перед фактом — ничего страшного: цена вопроса не велика.

Купить дом в ипотеку — документы и условия получения ипотечного кредита

На сегодняшний день многие покупатели интересуются вопросами приобретения недвижимости за пределами города, поэтому с каждым годом растет число банков, предоставляющих кредиты, помогающие купить дом в ипотеку за счет получения ипотечного кредита.

В данной статье мы разберемся с особенностями данной банковской услуги и основными условиями данного продукта. Также определим необходимый перечень документов для оформления ипотечного кредита на покупку дома.

Следует отметить, что кредитование покупки частных домов до недавнего времени не представляло интереса для банковских организаций. Причина заключается в том, что к данному виду услуг сложилось негативное отношение по двум причинам:

  1. Увеличения случаев невозврата долгов
  2. Из-за стремительного снижения ликвидности жилых домов

Но сегодня финансовая ситуация стабилизируется и поэтому все больше граждан желают купить дом в ипотеку и имеют для этого реальные возможности. Также можно отметить снижение рисков кредитования, и банки стараются развивать это направление, делая более мягкими условия ипотеки и разрабатывая гибкие условия кредитных программ.

В чем отличие ипотеки на загородный дом от квартирной ипотеки

Квартира является объектом недвижимости, как и индивидуальный частный дом для жилья. Так по какой причине финансовые организации с радостью предоставляют кредит под покупку квартиры, а заем для приобретения жилого дома и по сегодняшний день дают не на все и не всегда?

Чтобы получить ответ на данный вопрос, нужно понять и разобраться, какая перед банком стоит цель? Бесспорно, это получение прибыли, а также своевременная плата клиентов за кредит. И в случае неисполнения заемщиком своих обязательств, то есть когда деньги не возвращаются, кредитор вынужден прибегнуть к обеспечению исполнения обязательств – то есть он изымает залог в свою пользу.

Банк быстрее возвратит себе залог в том случае, если ликвидность залога будет высокая. Это означает, что на привлекательность любого вида кредитования недвижимости огромное влияние оказывает ликвидность залога. Чаще всего в роли залога выступает сам объект ипотечного кредита.

На сегодняшнем рынке недвижимости квартиры в городской черте продаются намного быстрей, чем дом за пределами мегаполиса. Причина не только в том, что квартира располагается в городской черте, но еще и в особенностях характеристик индивидуального плана, которые присуще индивидуальному частному дому. Если квартира является универсальным местом проживания, то дом имеет собственные инженерные и архитектурные особенности, которые хозяин создал по собственному желанию на свой вкус.

Если одному человеку нравится одно, безусловно, это не всегда может понравиться другому человеку. Именно по этой причине если банку потребуется продать частный дом, то на это может уйти немало времени, пока недвижимость понравится новому хозяину. В итоге, банк не только не сумеет оперативно реализовать залог, но еще возникнут дополнительные расходы на то, чтобы содержать частный дом.

Покупка дома в ипотеку сопровождается, вдобавок, трудностями, которые связаны с оценкой. В этой ситуации проводится анализ не только стоимости самого строения, но и земли, на котором расположена недвижимость. Значение имеют такие моменты:

  • Престижность месторасположения
  • Удаленность от города
  • Имеющиеся коммуникации
  • Направление
  • Наличие подъездных путей
  • Присутствие водоемов
  • Имеющаяся инфраструктура
  • Иные характеристики

Вдобавок, трудности имеются еще и в том, что каждое отдельное строение индивидуально, именно по этой причине на такие объекты «правильных» аналогов найти не составляет возможности. Если объект недвижимости, который оценивается, располагается в коттеджном поселке, то рыночную стоимость дома оценить будет проще.

А вот если у вас имеется небольшой домик, располагающийся в отдаленной местности, то оценщика ждет масса трудностей. Субъективность оценки и сопряженные с процессом трудности банку не понравятся, так как закономерно возникнут сомнения относительно достоверности стоимости загородного дома. И если у банка имеются сомнения, то оформить ипотеку гораздо сложнее.

Есть еще одна проблема ипотеки загородной недвижимости – существенные дополнительные расходы, связанные со страхованием сделки. Если покупаемый дом становится залогом у банка, то его в обязательном порядке требуется застраховать – это весомо поднимет стоимость загородной недвижимости, которая и так немалая.

Помимо страхования загородного строения, банк может затребовать, чтобы заемщик застраховал свою жизнь и потерю трудоспособности. И этого следует ожидать.

Ипотека на загородный дом и недвижимость

Не на каждый загородный объект банк даст свое согласие на выдачу кредита. Рассмотрим основные моменты этого вопроса:

  • Во внимание принимается состояние дома. К примеру, в нем нужно сделать косметический ремонт или требуется капитальный ремонт. Без сомнений, если в доме долгое время никто не жил и он ветхий, то сразу же в него новый хозяин не переедет. Поэтому в него нужно будет вложить некоторые средства для приведения недвижимости в жилое состояние.
  • Важную роль играют строительные материалы, из которых был построен загородный дом. Это связано с тем, что долговечность строения напрямую связана со свойствами строительных материалов. Предпочтение будет отдано недвижимости из кирпича или камня с залитым фундаментом. Деревянный дом, напротив, не вызывает у кредиторов доверия.
  • Важная роль отводится наличию централизованных коммуникаций или имеющейся возможности подключения к ним. В большинстве случаев граждан интересуют блага цивилизации: никто не желает сегодня носить воду из колодца или испытывать проблемы с недостатком напряжения в сети. В случае невозможности подключения к водопроводу, газопроводу и электросетям, гражданам необходима альтернативная замена подключения в централизованном порядке.
  • Бесспорно, на домик в отдаленной деревне будет сложнее получить кредит, чем на строение, расположенное в современном коттеджном поселке. Важную роль играют не только подъездные пути, но и престижность месторасположения. Ведь никто не предоставит гарантию, что если банк будет вынужден продавать загородную недвижимость, быстро появятся желающие уехать за город подальше от цивилизации, куда можно доехать только на внедорожнике, способным пройти в любой местности.

Именно по этой причине не рекомендуется давать аванс за загородный дом до того момента, пока вы не получите согласие от банка на его приобретение. Не стоит обольщаться, что банк даст 100%-ное согласие на приобретение загородного дома, несмотря на то, что у вас есть уверенность в том, что все условия должны устроить две стороны сделки.

Никто не даст вам гарантию в том, что банк даст разрешение на ипотеку выбранного загородного дома. Вероятно, что в качестве заемщика вы подойдете банку, а вот объект недвижимости придется подыскать другой.

Условия ипотечного кредита на загородную недвижимость

Есть ряд моментов, на которые банк обращает первоочередное внимание при выдаче ипотечного кредита:

  • Существенным требованием к заемщику на получение ипотечного кредита под загородную недвижимость является его платежеспособность. Так как сумма получается существенная, то и заработная плата должна быть высокая.
  • Когда банки занимаются рассмотрением вопроса о выдаче, для них важную роль играет не только официальная заработная плата, но и то, какие перспективы имеются у заемщика на его месте работы.
  • Вдобавок, анализируется репутация работодателя.
  • Самым подходящим возрастом для оформления ипотечного кредита является промежуток с 35 до 45 лет. В данном периоде у гражданина имеется определенный успех на работе, он проявил себя в качестве специалиста, имеется некая стабильность, и если он потерял работу, то он найдет себе рабочее место. Плюс, до выхода на пенсионный отдых еще долго.

В случае если у вас не хватает собственных доходов, вы имеете право привлечь созаемщиков – при принятии решения о выдаче кредита их доходы банк будет тоже учитывать. Следует не забывать, что по закону супруги автоматически становятся совладельцами и созаемщиками приобретенной недвижимости в том случае, если их брачный договор не свидетельствует об ином.

В качестве созаемщиков могут выступать не только физические лица и родственники, но и организации (к примеру, это может быть работодатель), а также любые другие граждане.

Обеспечение кредита залогом и поручительство

Ипотечный кредит под загородную недвижимость невозможен без залога. К нему финансовое учреждение выдвигает существенное условие: его оценочная стоимость должна быть немного больше суммы получаемой ипотеки – примерно на 10-15%. Довольно часто потребители планируют взять ипотечный кредит под залог недвижимости, который приобретается с помощью него. Но банки не всегда идут на это в том случае, если загородный дом покажется им низколиквидным. В данной ситуации заемщик может предоставить в залог иную собственность – к примеру, квартиру, находящуюся в пределах мегаполиса.

Если обратиться к закону «О регистрации прав на недвижимое имущество» (Федеральный закон № 122 от 21.07.1997 года), то там прописано, что любого рода изменения в правах на недвижимость, сведения о сделках с ней должны быть внесены в специальный Единый госреестр. В нем находится информация обо всех правообладателях на дом, а также о возможном наличии ограничений. Сам процесс оформления ипотечного кредита может занять длительное время из-за того, что пакет правоустанавливающих документов будет тщательно проверяться в тех случаях, когда продающаяся недвижимость имела несколько предыдущих владельцев.

В качестве дополнительных мер обеспечения исполнения кредитных обязательств к заемщику со стороны финансового учреждения может быть выставлено требование о том, что нужно привлечь поручителя. Возникает закономерный вопрос: «Для чего это нужно?».

В дальнейшем поручитель вправе предъявить регрессное требование к заемщику, чтобы он возместил понесенные расходы за выплату оставшейся части ипотеки. Но если у заемщика на тот момент не имеется денежных средств, чтобы рассчитаться с банком, то вряд ли он оперативно найдет финансы для расчета с поручителем.

В случае если сумма ипотечного займа существенная, то можно привлечь нескольких поручителей, чтобы равноценно разделить между ними ответственность.

Дом в ипотеку и право на земельный участок

Дом, расположенный за городом построен на земельном участке, и поэтому вместе с правами на дом должны быть переданы права на землю. В этой ситуации по факту имеются два объекта недвижимости, и по этой причине процесс проверки пакета документов и переоформления прав ставится длиннее и сложнее. Ранее мы говорили, что на сегодняшний день переоформления земельного надела не является процессом, который бы не сопровождали проблемы. К сожалению закон «О государственном кадастре недвижимости» (ФЗ №221 от 24.07.2007 г.), не предоставляет возможности выработать четкую схему действий в этой области правоотношений. Процесс регистрации земельного надела сопровождается массой бюрократических проволочек и бумажной волокитой, что делает процедуру длительной. Вдобавок, граждан ждут много неожиданностей и трудностей, решение которых занимают много времени.

Нужно понимать, что земля может находиться в общей собственности владельцев жилых домов. Есть определенные поселения, где на одном участке строятся все объекты недвижимости, и для каждой единицы жилья не делается разделение. Банки крайне негативно относятся к ситуациям, когда имеется общая собственность на землю. Причина кроется в том, что в случае невозврата ипотеки продажа дома будет сопровождаться огромным количеством трудностей.

В каком банке взять ипотеку на строительство дома

Стоимость частного дома достаточно высокая и может варьироваться в пределах от нескольких миллионов рублей до десятков миллионов. Следует знать, что банк не выдаст ипотечный кредит на приобретение таунхауса, коттеджа или другого вида загородного дома без первоначального взноса.

В каждом банке размер первоначального взноса имеет существенные отличия. Это напрямую связано со сроком, на который берется кредит, и от политики финансового учреждения. Если переводить это в цифровое значение, то на первом этапе понадобится заплатить от 10 до 40% стоимости дома.

Если вы решились на приобретение небольшого домика, то в некоторых финансовых организациях в качестве первоначального взноса допускается использование материнского капитала, так как его главным целевым назначением является улучшение условий для проживания за счет покупки недвижимости.В каждом банке условия ипотечного кредитования имеют существенные отличия, причем схема кредитования покупки дома за городской чертой довольно гибкая. Средняя ставка по ипотеке составляет порядка 15% и данный показатель чаще всего связан с размером первоначального взноса и сроком, на который будет оформлена ипотека. На величину процентов также может оказать влияние и наличие поручителей. Если говорить о сроках, на который можно взять кредит, то он составляет 15-20 лет. Ряд финансовых учреждений готовы предоставить и более длительный срок ипотеки – он может составлять 30 лет.

Покупка квартиры по ипотеке: инструкция, документы, сроки, условия банка

Покупка квартиры через ипотеку является ответственным и важным решением в жизни каждого человека. Поэтому потенциальному заемщику сначала необходимо оценить собственные финансовые возможности. При этом следует учитывать:

  • Посильный размер ежемесячных платежей (как правило, он составляет не более половины получаемого дохода);
  • Стоимость квартиры;
  • Сумму первоначального взноса (обычно – 30 и более % от стоимости жилья);
  • Вид квартиры и предполагаемый район ее расположения.

Инструкция покупки квартиры в ипотеку предполагает выполнение нижеследующих процедур.

Выбор банка и ипотечной программы

Прежде чем взять ипотеку на покупку квартиры, необходимо провести анализ условий и предложений в различных банках. Определяющими показателями при выборе оптимального варианта являются:

  • Сумма ипотечного кредита;
  • Процентная ставка, как правило, она варьируются от 11 до 15% годовых, и зависит от банка и желаемой суммы;
  • Обременения (условия выдачи и сопровождения);
  • Валюта кредита;
  • Условия обеспечения (включая требования поручительства);
  • Сроки выплаты;
  • Условия страхования (в том числе и объекта ипотеки);
  • Наличие штрафных санкций за досрочное погашение.

Выбрав несколько подходящих банков и ипотечных программ, необходимо внимательно изучить тонкости ипотечного продукта на основе консультаций, полученных в результате произведенного звонка или визита.

Необходимо также помнить, что многие банковские учреждения предъявляют требования и ограничения к предполагаемым заемщикам, а именно:

  • Постоянная прописка на территории, определяемой банком;
  • Определенный стаж на настоящем месте работы (общий трудовой стаж не менее 1 год, на последнем месте свыше 4-6 мес.);
  • Положительная кредитная история;
  • Отсутствие судимости;
  • Отсутствие иных параллельных займов;
  • Дееспособность;
  • Возрастной ценз (миним. возраст 21 год, максимальный определяется моментом погашения кредита, к этому году заемщику должно быть не более 65-75 лет)
  • Если привлекаются созаемщики, то не более 3 человек, степень родства — супруги, братья, родители, 3-ьи лица;
  • Если заемщиком является мужчина до 27 лет без военного билета — в кредите ему откажут. То есть военнообязанный, не прошедший службу, имеющий отсрочку (например, в связи с учебой) и пр. заемщиком быть не может (исключение военнослужащие, в запасе).

Подав заявки одновременно в несколько банков, можно узнать конкретные условия ипотеки и порядок покупки квартиры в каждом из них. После одобрения заявки необходимо приступить к выбору подходящей квартиры. На проведение данной процедуры обычно отводится 2–3 месяца.

Информация о предварительных условиях по ипотечному кредитованию представлена на официальных сайтах банков.

Срок одобрения заявки по ипотеке составляет от 5 до 10 рабочих дней. Тем временем тщательно проверяются все предоставленные документы, поэтому начинать заниматься поиском жилья нужно только после твердого согласия кредитного учреждения.

Важно: банк может отказать в выдаче кредита и заключении договора, лишь в случае если из представленных документов видно, что потенциальный заемщик не в состоянии вернуть займ и проценты, исходя из его финансовых возможностей. Остальные мотивы отказа незаконны и их можно обжаловать в суд.

Выбор недвижимости

При выборе недвижимости следует учитывать требования банка к объекту ипотеки. Как правило:

Квартира на вторичном рынке должна:

  • Быть отдельной квартирой;
  • Располагаться в зоне, определенной ипотечной программой;
  • Соответствовать сантехническим нормам (иметь системы отопления, канализации и водоснабжения);
  • Не быть ветхим или аварийным жильем, состоящим на учете на капремонт, реконструкцию с отселением или снос (обычно это «старый фонд» города, точные данные можно найти в районной Управе);

Жилой дом или коттедж должен:

  • Располагаться в зоне, определенной ипотечной программой;
  • Иметь круглогодичную подъездную дорогу;
  • Быть пригодным для круглогодичного проживания:
  • Соответствовать сантехническим нормам (иметь системы отопления, канализации и водоснабжения);
  • Пройти соответствующий кадастровый учет.

Для выбора недвижимости в новостройках банковские учреждения, как правило, предлагают объекты из базы застройщиков, прошедших официальную аккредитацию. Для этого предусмотрены специальные программы, включая и государственные – по поддержке ипотечного кредитования для первичного жилищного рынка.

Если заемщик самостоятельно осуществляет выбор квартиры на первичном рынке, то к застройщикам банки обычно предъявляют следующие требования:

  • Срок на рынке жилищного строительства – более пяти лет;
  • Соответствие оценочным нормативам финансовой устойчивости согласно Федеральному закону 214-ФЗ;
  • Отсутствие задержек (более года) в завершении строительства и сдачи объектов в течение предыдущих лет;
  • Наличие объектов точечной и массовой застройки (двух и более), введенных в эксплуатацию;
  • Отсутствие инициирования процедуры банкротства или решения о ликвидации;
  • Прочие требования.

Для получения профессиональной помощи при выборе недвижимости и уверенности в юридической чистоте сделок, банки предлагают воспользоваться услугами агентств недвижимости, являющихся их партнерами. Для этого они предоставляют клиентам соответствующие базы партнеров.

Оценка недвижимости

Для своевременного исполнения обязательств по договору, условия ипотеки определяют предоставление ликвидного залогового обеспечения, которым чаще всего и служит приобретаемый объект недвижимости. Рыночная стоимость залогового имущества является отправной точкой для определения суммы ипотечного займа, в связи с чем оценка залогового имущества является важным показателем в процессе кредитования.

Большинство банков, для проведения достоверной оценки обеспечения по кредиту, предлагают воспользоваться услугами оценочных организаций из числа своих партнеров. При этом они не ограничивают заемщиков в выборе, однако если отчет об оценке предоставлен организацией, имеющей отрицательный опыт работы с банком, последний вправе инициировать дополнительную проверку.

Также, если выявится недостоверность предоставленных оценок или нарушения требований законодательства в области оценки, то банковские учреждения имеют право направить мотивированные жалобы в регулирующие организации (СРОО). Поэтому специалисты рекомендуют пользоваться услугами оценщиков-партнеров.

Сертификат об оценке предоставляется в банк-кредитор.

Список документов и подача заявки в банк

В большинстве банков предоставляемыми документами для покупки квартиры по ипотеке являются:

Статьи по теме:

  • Заявление-анкета на ипотечный кредит, можно оформить ее онлайн на сайте банка;
  • По клиенту, ксерокопии следующих документов:
    • Ксерокопия паспорта;
    • Справка о доходах по форме конкретного банковского учреждения или 2-НДФЛ;
    • Заверенная копия трудовой книжки;
    • СНИЛС — страховое свидетельство государственного пенсионного страхования
    • Военного билета для лиц мужского пола призывного возраста;
    • Документов об образовании (аттестаты, дипломы и т.п.);
    • Свидетельства о браке/ разводе и брачный контракт (при наличии);
    • Свидетельства о рождении детей;
    • Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН);
    • Документы по имеющимся долговым обязательствам клиента (либо ранее исполненным);
  • По недвижимому имуществу:
    • Правоустанавливающие документы (договора, акты и т.п.);
    • Техдокументация (кадастровый паспорт или техпаспорт);
    • Ксерокопии паспортов продавцов недвижимости.

Также могут быть затребованы документы об иных регулярных доходах и о семейном положении.

Если в объекте залогового обеспечения, зарегистрированы дееспособные совершеннолетние лица, не являющиеся заемщиками, банки просят их дополнительно предоставить подписанные и заверенные нотариально заявления об их осведомленности в том, что:

  • Квартира, в которой они проживают, передается в залоговое обеспечение;
  • В случае неисполнения обязательств, прописанных в ипотечном договоре, на квартиру будет обращено взыскание, вплоть до выселения заявителей.

В случае если в объекте залогового обеспечения зарегистрированы лица, не являющиеся близкими родственниками залогодателя, банки дополнительно требуют пояснения о необходимости регистрации указанных лиц в данном объекте и документальное подтверждение наличия собственности у указанных лиц, где они могут быть зарегистрированы.

Заключение кредитного договора

Прежде чем подписать кредитный договор покупки квартиры требуется его внимательное изучение. Следует обратить пристальное внимание на все обременения и потенциальные расходы, особенно на предмет скрытых процентов, для чего рекомендуется перевести их в цифры.

Как правило, скрытые проценты состоят из различных комиссий (за обналичивание, обслуживание счета и др.) и обязательных депозитов, определяемых в процентном соотношении от суммы ипотечного кредита.

Если банк вменяет комиссии, делая их обязательными для получения кредита, то он должен указывать данные обременения в договоре и при раскрытии эффективной процентной ставке. Проходя этапы покупки, при подписании договора, необходимо требовать от банка раскрытия сопутствующих расходов, с целью определения реальной стоимости ипотеки.

Следует также обращать внимание на условия об изменении размера процентов. Многие банки предусматривают такую возможность в одностороннем порядке без согласия заемщика. Это чревато тем, что при определенных экономических ситуациях банк может повысить процент и кредит для клиента станет непосильным. Поэтому следует добиваться внесения в кредитный договор условий, предусматривающих изменение процентов или сумм возврата кредита только по обоюдному согласию сторон.

При подписании договора с использованием ипотеки, адекватно оцените свои финансовые возможности, что в дальнейшем позволит избежать проблем по полученному кредиту (см. также ипотека с материнским капиталом и развод супругов).

Регистрация сделки с продавцом и передача денег

Следующим шагом процедуры покупки, после заключения кредитного договора, будет получение денежных средств и приобретение выбранной недвижимости. Передача денег является ключевым моментом сделки. Как только деньги оказываются на руках у покупателя, можно заниматься оформлением *договора покупки квартиры*. Отношения между сторонами отражаются в договоре купли-продажи, важным условием которого является стоимость имущества и порядок оплаты. Порядок оплаты может осуществляться:

  • Наличным расчетом (на руки);
  • Безналичным платежом (перевод на счет продавца);
  • Через банковскую ячейку.

Часто банки выдают кредит на условиях первоначальной регистрации сделки купли-продажи недвижимости и ипотеки, и только после этого выдают заемные средства. В таких случаях приобретение недвижимости осуществляется по следующим этапам:

  • покупатель ставить в известность продавца о заключенном кредитном договоре и договаривается о совершении сделки с условием отсрочки платежа
  • выплачивает аванс продавцу из собственных средств
  • производится регистрация сделки и ипотеки
  • в банк предоставляются свидетельства о заключенной сделке и регистрации ипотеки, на основании которых выдаются деньги
  • производится окончательный расчет с продавцом

Как правило, продавцы идут на такие условия, так как после регистрации ипотеки банк выдает кредитные средства в ближайшие рабочие дни. А совершение купли-продажи без оплаты гарантирует продавцу залог в силу закона. Так что у продавца рисков нет.

Сделка покупки и оформления квартиры осуществляется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). При ее заключении важно достичь соглашения по всем важным условиям, которые не позволят данной сделке не состояться.

Страхование и передача в ипотеку

Для заключения договора ипотеки необходимо пройти процедуру обязательного страхования залогового недвижимого имущества от рисков повреждения и утраты. Эта процедура предусмотрена законом об ипотеке.

Часто банки требуют страхования жизни заемщика или других рисков. Решение о подписании договора с дополнительными видами страхования является решением заемщика, потому как ведет к повышению выплат по кредиту (скрытый процент).

Далее следует процесс оформления договора ипотеки и закладной. Договор ипотеки регистрируется в Росреестре, что не позволит заемщику совершать какие-либо действия с объектом недвижимости без согласия банка, держателя залога. Закладная остается у банковского учреждения и позволяет ему перепродавать право требования по договору залога.

Методы взимания просроченной задолженности по кредитам

Просроченные кредиты негативно сказываются на деятельности любой финансовой организации, вплоть до ее жизнеспособности. В связи с этим банки усовершенствуют процесс работы с проблемными кредитами.

Работа с должниками идет путем конструктивного диалога. Если определено, что финансовые трудности заемщика носят срочный характер, банки идут на реструктуризацию кредита путем:

  • Изменения графика платежей;
  • Пролонгации кредита;
  • Изменения % ставки.

Ели андеррайтинг кредита выявил проблемы в части платежеспособности заемщика, банк отправляет ему извещения с требованиями погашения задолженности, ведет с ним переговоры. В ходе переговоров разъясняются последствия невыплаты долга, вплоть до возможности передачи дела в судебные инстанции (на счет взыскания задолженности принудительно).

Стоит отметить, что уклонение от уплаты задолженности является уголовно-наказуемым деянием. Поэтому необходимо использовать все возможности для уплаты долга по кредитному договору, и лучше в добровольном порядке.

Что делать, если нет денег далее оплачивать ипотечный кредит

Следует учитывать всевозможные нюансы, к примеру потеря работы, ухудшения здоровья и пр. При просрочке платежа банковские работники начинают звонить по телефону должнику и напоминать об оплате долга. Если ответа на это не последовало банк отправляет почтовое извещение о срочной уплате имеющейся задолженности в течении 10 дней. Если и на это реакции никакой не последовало, залогодатель вправе обратиться в суд, где вынесется решение о досрочном взыскании всей оставшейся суммы кредита и процентов, и о продаже квартиры на аукционных торгах.
Квартира на торгах продается по залоговой стоимости, которая, как правило, меньше рыночной. Поэтому при заключении ипотечного договора следует обращать внимание на размер залоговой стоимости и стараться приближать его к рыночному уровню.

В этом случае после продажи квартиры, должник получит лишь уплаченные им суммы по основному кредиту за минусом %, также за минусом штрафа, наложенных банком и то при условии если от реализации квартиры останутся на это деньги.

Пример: клиенту выдан кредит на покупку квартиры в сумме 3 000 000 рублей. За 2 года банку возвращено с учетом процентов 500 000 руб. На момент взыскания задолженность перед банком по суду составляет 2 700 000 руб. (остаток кредита + причитающиеся проценты). Залоговая стоимость квартиры составляла 2 300 000 руб., а фактически на торгах продана за 2000 000 руб. В итоге заемщик должен банку еще 700 000 рублей (этот остаток покрывается страховой суммой).
То есть должник остается в минусе — теряет квартиру и суммы уплаченных%, выплачивает неустойку банку, что составляет внушительные суммы. Остальные средства идут на погашение судебных и прочих издержек, и банку (в счет погашения выданного ранее кредита).

Но поскольку процесс обращения взыскания на квартиру достаточно длительный, за это время желательно найти работу и погасить долги:

  • В случае, если должник до суда или даже в процессе судебного заседания найдет работу и пр. и погасит свой текущий долг, возможно мирное урегулирование разногласия, поскольку банкам также не выгодно связываться с продажей квартиры.
  • В случае, если дело дойдет до суда — должнику можно бороться за снижение суммы неустойки (при определенных условиях ее можно уменьшить).

Здравствуйте! Берем ипотеку, банк одобрил заявку на 1 850 000 руб, нашли квартиру, передали в банк документы .Через две недели банк сообщает, что на основании оценки дает нам ипотеку на сумму 1 970 000 руб и не меньше. Почему мы обязаны брать сумму больше, чем продает нам Продавец?

Заключение кредитного договора – добровольное выражение воли сторон. Банк имеет право отказать в выдаче кредита, если устанавливаются обстоятельства ненадлежащей (низкой) кредитоспособности заемщика, то есть когда запрашиваемая сумма кредита слишком велика для клиента и имеются риски невозврата займа.

Отказ же на том основании, что заемщик желает получить меньшую сумму, нежели предлагает банк необоснован. Это нарушение прав потребителя, так как банк навязывает дополнительную сумму, что приведет к дополнительным имущественным нагрузкам заемщика.

Поэтому следует написать письмо руководителю банка с указанием на неправомерность требований банка и попросить заключить договор на условиях предлагаемых клиентом.

Если это не даст результатов, то данные действия можно обжаловать в судебном порядке по иску о защите прав потребителя.

Здравствуйте. Продажа дома. Покупатель берет через ипотеку. Документы зданы в банк. Сказал деньги получит лично и рассчитываться будет лично. Прошло около месяца, ждём денег, и как по его словам он ждёт звонка из банка. Все как-то подозрительно долго. Хотелось бы услышать мнение кого нибудь знающего этот процесс. Заранее благодарен.

Здравствуйте, Руслан!
Один из вариантов договорных условий при покупке недвижимости с кредитными средствами — получение заемных средств покупателем и последующее проведение расчетов с продавцом. Это одна из менее выгодных для продавца договорная ситуация, так как снижаются экономические гарантии продавца. В итоге все упирается на какой стадии находится сделка. Обычно банк выдает деньги после оформления ипотеки в Росреестре и при фактическом совершении сделки, хотя встречаются и обратные ситуации.
Если Вы не совершили сделку (не уступили права собственника покупателю), то беспокойств не должно быть. Месячный срок одобрения и получения кредитных средств разумный, хотя можно сказать, что банк не действует оперативно.
Когда же сделка оформлена, а денег не поступило и ипотека в силу закона на продавца не оформлена (то есть недвижимость не передана в залог до даты уплаты всей суммы), то настало самое время проявлять интересе к состоянию дел. Вначале следует прибыть вместе с покупателем в банк для уточнения информации у специалиста о состоянии вопроса об одобрении кредита. Дальше ориентироваться по обстоятельствам.

Для более детального консультирования необходимо получить сканкопию договора купли-продажи дома, так как договор индивидуальный и содержит множество нюансов, которые следует учитывать при выдаче правового заключения по возникшей ситуации.

Здравствуйте. Покупаем квартиру в новостройке. В документах застройщика прочла сл. пункт, что стоимость квартиры может меняться, ввиду повышения стоимости стройматериалов, зарплаты рабочим и еще разным др. причинам. На что обратить внимание при подписании договора ДДУ, чтоб цена покупки осталась такой, которая заявлена застройщиков на сегодняшний день? И еще… застройщик просит подписать доверенность на своего сотрудника, кот. якобы будет представлять наши интересы в кадастровой палате, для постановки на кад. учет. Это обязательно? или мы сами можем оформить кадастровый учет, с получением паспорта. Дорого ли стоит вся эта процедура и насколько волокитно? Спасибо

Здравствуйте, Лиза!
Вам следует потребовать, чтобы застройщик внес в текст договора условие о цене приобретаемой квартиры такого плана: цена за квартиру должна быть четко выражена в рублях (общая сумма) и за квадратный метр (детализация, обоснование цены), а также должна быть такая фраза, что установленная цена является твердой и изменению и перерасчету не подлежит (за исключением случаев отклонения фактической площади квартиры от планируемой по итогам измерений, проводимых кадастровым инженером после сдачи дома в эксплуатацию).
Относительно кадастрового учета. То в силу закона застройщик должен поставить многоквартирный дом на кадастровый учет, а с домом одновременно должны быть поставлены на кадастровый учет и все помещения (квартиры) в нем. Так что эту деятельность должен осуществлять самостоятельно именно застройщик, при чем за свой счет.
Вам следует дополнительно закрепит это условие в договоре, потребовав включение в текст договора пункта, предусматривающего выдачу вместе с прочими обязательными документами и кадастрового паспорта на Вашу квартиру.

В дополнение.
Кадастровый учет Вы можете осуществить отдельно на свою квартиру самостоятельно от учета дома целиком. Но нужно, чтобы дом был сдан в эксплуатацию. Для кадастровых работ Вам понадобятся услуги кадастрового инженера, который должен Вам составит технический план (ориентировочная стоимость — 3000 руб.). Далее в кадастровый органа предоставляете документы на кадастровый учет (бесплатно), результатом мероприятия будет выдача Вам кадастрового паспорта. Общая продолжительность мероприятий в классическом варианте (если нет осложнений в ситуации) 1 -1,5 месяца.

Здравствуйте. Мы с мужем подали заявку в сбарбанк на ипотеку, заявку одобрили. Квартиру мы нашли. Сейчас необходимо совершать сделку, квартира продается через агентство недвижимости и вот тут у меня вопросы. Во-первых могу ли я заключить предварительный договор на куплю продажу квартиры без залога (агентство просит внести 100т.р. для залога)? Второе квартира продается по доверенности на сотрудника агенства, собственник квартиры имеет двойное гражданство РФ и США, опасаюсь покупать квартиру по доверенности. Подскадите какие документы посмотреть чтобы проверить что квартира чиста для продажи?Могу ли я запросить как постороннее лицо в росреестре и ЖЭУ информацию на данную квартиру?Спасибо.

Здравствуйте, Анна!
Относительно залога. Да, Вы можете заключить предварительный договор без задатка. Условие предварительного договора может предусматривать задаток, а может не содержать условия о нем, то есть это не императив закона, а все решается по договоренности сторон, где царствует принцип равноправности. Вы можете просто поставить агенство перед выбором: либо они работаю на Вашем условии (без задатков), либо Вы не будете пользоваться их услугами. Правда, и агенство может выдвинуть Вам встречный ультиматум и, если Вам квартира очень понравилась и Вы твердо решили брать ее, придется пойти на поводу. Но в таком случае следует настаивать на том, что если в документации на квартиру, а также из прочих обстоятельств будут усматриваться проблемы в заключении и исполнении сделки, а также трудности в дальнейшем владении и распоряжении квартирой, то это не квалифицируется как безосновательный и немотивированный отказ.

Относительно проверки квартиру на «юридическую чистоту». Сделка по доверенности всегда определенный риск. Вам для начала следует выяснить, где находится собственник, можно ли с ним увидеться или хотя бы переговорить по средствам связи (в ходе таких встречи, разговора нужно выяснить добровольность волеизъявления в продаже квартиры, причины по которым продавец не может сам участвовать в заключении и исполнении сделки и пр.). Далее следует нанести вместе с доверенным лицом визит к нотариусу для того, чтобы убедиться, что доверенность не отозвана, что её действительно удостоверял нотариус и пр.
Конечно, следует проверить обороноспособность квартиры. Здесь следует провести целый комплекс мероприятий:
— запросить и тщательно (желательно со специалистом-юристом/риэлтором) ознакомиться с первичной документацией на квартиру (документы-основания на собственность у продавца (договоры, акты-приема передачи и пр.));
— из вышеуказанных документов узнать о предыдущем владельце квартиры. С ним было бы не лишним встретиться и узнать о подводных камнях, о возможных неприятных сюрпризах и пр.;
— самостоятельно запросить выписку в Росреестре из госреестра на квартиру;
— вместе с доверенным лицом запросить расширенную справку на квартиру (история сделок) в Росреестре, справку о составе семьи (о прописанных лицах) в МФЦ;
— проверить через сайт судебных приставов о наличии исполнительных производств в отношении собственника;
— проверить через судебный сайт ГАС РФ «Правосудие» о судебных делах с участием продавца-собственника;
— выяснить имеется ли у продавца супруг, который должен дать согласие на сделку;
— совместно с приглашенными Вами работниками БТИ осмотреть квартиру на предмет незаконной перепланировки;
— неофициально Вы можете прибыть в управляющую компанию, объяснить суть Ваших намерений и попросить дать данные о наличии задолженности по коммунальным платежам и прочие жилищно-хозяйственные проблемы.
Если при этих проверках проблем не будет, то сделка относительна чиста.

продаем дом в ипотеку. какие документы необходимы? есть тех паспорт . док. на собственность. а вот кадастровый паспорт на прежнего владельца. надо ли его переделывать?

Здравствуйте, Галина!
Необходимо, чтобы были актуальны и значились за продавцом документы о праве собственности (выписка из Единого государственного реестра недвижимости).
Остальные: кадастровый паспорт, технический паспорт и пр., достаточно, чтобы они правильно описывали технический и физические параметры недвижимости. Если покупателя не устраивает кадастровый паспорт с данными прежнего владельца, то этот паспорт можно просто заказать в Росреестре (стоимость 200 руб.). В связи со сменой собственника данные в кадастровом паспорте автоматически меняются и поэтому в государственном кадастре сведения актуальные и их переделывать не нужно.
Также Вам следует решить вопрос о земельном участке, так как его судьба должна следовать судьбе строения на нем находящемся.
Кроме документов на объекты, нужно получить все необходимые согласия от супруга, а если в собственности участвуют дети, то разрешение органа опеки.
При регистрации сделки об ипотеке следует поднимать вопрос отдельно: должна быть соответствующая ссылка в договоре, в Росреестр подается отдельное заявление на ипотеку и пр.

Какие документы нужно получить при покупке жилого помещения випотеку

Очень многое зависит от жизненной ситуации: семейное положение участников сделки, наличие/отсутствие детей-собственников, продаваемой недвижимости, вид собственности (личная, общая), разновидность залога (ипотека или закладная), особенности условий кредита, ипотеки, наличие средств федеральных/муниципальных субсидий и дотаций в качестве средств частичной оплаты и пр.
В этой связи даже базовый пакет документов будет значительно варьироваться. Поэтому для полного и исчерпывающего ответа нужно знать вышеуказанные обстоятельства.

Добрый день!Нам одобрили ипотеку в АбсолютБанке.Для сделки сказали явиться в банк
При себе на сделку иметь:
— паспорт
— нотариальное согласие от супруга (форму прилагаю)
— анкета, трудовая, справка о доходах (если не сдавали в банк)
— денежные средства для оплаты страховки
— денежные средства для оплаты первоначального взноса
Подскажите зачем нужен первоначальный взнос банку который нас кредитует? Разве они не должны попасть на счёт продавца?(денежные средства)

Здравствуйте, Людмила!
Условия сделки предусматривают первоначальный взнос, выплачиваемый продавцу Вами (покупателем). От этого зависит будущее сделки, а значит и состоятельность ипотеки (залога приобретаемой квартиры в пользу банка). Все это в конце-концов определяет необходимость предоставление банком целевых кредитных средств.
Таким образом, банк со своей стороны и в пределах своей компетенции берет под контроль сделку.
Наверное еще условием купли-продажи предусмотрено, что все денежные средства продавцу должны поступить через банковский счет банка займодавца. Тогда здесь вообще все понятно. Банк Вам предложит положить деньги на счет для дальнейшего перечисления денег продавцу.

Добрый день! Если одобрили ипотеку на определенную сумму и в течении 2 месяцев нашли конкретный вариант квартиры. Подали все доки в банк. Их одобрили. На подписание ипотеки нужно уложится в эти же 2 месяца? Или после одобрения конкретного объекта срок подписания ипотеки увеличивают?

Здравствуйте, Екатерина!
Все зависит от конкретного банка. У каждого банка свои правила.
Но если вариант выбранной квартиры и сумму кредита одобрили, то идет процедура подготовки документов к заключению договора. Эта другая процедура, вернее, следующий этап и его срок начинает течь отдельно. То есть по факту Вы соблюли 2 месячный срок на поиск. Теперь для Вас устанавливают новый срок — для заключения, собственно, договора.

Здравствуйте!Подскажите пожалуйста,какие документы нужно предоставить нотариусу для оформления договора купли-продажи по ипотечному кредиту?

Здравствуйте, Наталья!
Нотариус проверяет законность сделки и может попросить представить тот или иной документ в зависимости от конкретного случая. Но в любом случае, запрашиваемые документы, которые могут дать представление о возможности заключения сделки, должны содержать ответ на вопрос соответствует ли закону договор и учтены ли законных интересы участников сделки.

Обычно нотариус запрашивает документы о предмете сделки, то есть правоустанавливающую документацию на недвижимость (документы основания по возникновению права собственности), правоподтверждающие документы (свидетельство о праве собственности, выписку из ЕГРН), техническую документацию (технический паспорт, кадастровый паспорт и пр.). Проверяет наличие обременений и ограничений в отношении объекта недвижимости. Также нотариус выясняет все о правах лиц проживающих в объекте недвижимости (справка о составе семьи, выписка из поквартирной книги и т.п.), о семейном положении продавца и покупателя, их дееспособности, возможности совершать сделку без предварительного согласия третьих лиц (супруг, опекун, законный представитель и пр.), а если такие лица имеются, то наличие надлежащего одобрения от них. Не остается без внимания и кредитный договор, договор ипотеки, как составные части сделки.
Как Вы понимаете, вариаций множество, поэтому для того, чтобы дать более-менее точный ответ нужно располагать информацией об описанных обстоятельствах.

Я продаю квартиру , продавец покупает по ипотеке. Хочет оформить сделку сам, без риэлтора и юриста. Я переживаю, за честность сделки. Какой риск у меня как у продавца

Здравствуйте, Елена!
В этом нет ничего странного. Так как в сделке участвует банк, как залогодержатель и займодавец, то сделка и так проверяется на юридическую безопасность. Специалисты банка, также организовывают и регистрацию сделки в Росреестре. Поэтому ни бристы, ни риэлторы особо не понадобятся.

Кроме того, больший риск всегда несет покупатель, так как, если будут незаконные действия, то последствия сделки можно обернуть вспять и восстановить положение, которое было до заключения сделки. Это означает, что продавец всегда может вернуть предмет сделки обратно.

Поэтому Вам следует внимательно вчитываться в текст договора, в особенности в разделы цены и порядка оплаты. Не соглашаться на авантюрные предложения и странные действия. То есть все делать по закону, на бумаге отражать все как было оговорено, не подписывать документов «на будущее» (то есть письменно подтверждать сейчас как свершившееся то, чему только предстоит свершиться в будущем) или незаполненные бланки, чистые листы и т.п.
Самой распространенной ошибкой — это завышение или занижение цены в договоре или уплата части денег «в серую».

Таким образом, если Вы к покупателю будете относится как к незнакомому человеку с соответствующими реакциями недоверия и лично вести сделку, читая каждый документ, отказываясь от сомнительных схем и противоправных действий, то все угрозы Вы минимизируете.

Еще одним риском является средства оплаты. Если Вам деньги передаст банк безналом или их получите в кассе банка, то проблем нет, а если частично (например, предоплату) будете получать от покупателя, то лучше это делать в банке путем внесения денег на Ваш депозит. То есть покупатель вносит деньги на Ваш счет, а сотрудник банка проверяет подлинность банкнот. Тем самым, Вы избежите попадания к Вам фальшивых купюр.

Здравствуйте. Объясните, пожалуйста, когда передаются ключи новым покупателям? После подрисания договора в банке или дней через пять после переоформления квартиры в мфц на новых хозяев? Спасибо

Здравствуйте, Антон!
С момента осмотра квартиры и составления акта приема-передачи. Обычно это делается одновременно с подписанием договора.
Тем не менее, договором или простой устной договоренностью сторон может быть предусмотрено иное. Законом четко этот момент не урегулирован. В большей степени он отдается на усмотрение сторонам.
На практике встречаются случаи, когда после регистрации собственности и передачи денег старые владельцы продолжают пользоваться квартирой и месяц и более (допустим, для поиска новой квартиры, переезда и пр.). Соответственно ключи передаются новому собственнику по истечение этого периода.

Здравствуйте. Продаю комнату и хочу взять ипотеку на покупку квартиры. Какую сумму брать? Всю стоимость квартиры или сколько нужно добавить? Комната 13000000 -квартира 2 300000 . Брать только миллион или полную стоимость?

Здравствуйте, Наталья!
В таком вопросе нужно ориентироваться, исходя из личных соображений, складывающихся обстоятельств и прочих индивидуальных факторов.
Но если подходить к вопросу абстрагировано, то, когда нет особых соображений относительно того каким образом можно эффективно использовать средства от продажи комнаты (например, для получения существенного дохода или приобретения дефицитного и очень востребованного имущества по выгодной цене), экономически целесообразно брать кредит в меньшем размере, так как следствием этого будет меньшая нагрузка и обязательства по уплате процентов. Таким образом, с таким кредитом легче будет «справиться», то есть оградить себя от лишних рисков.

здравствуйте. оформляем ипотеку на квартиру. заключили со строительной фирмой договор на сопровождение юр.услуг. по доверенности их юрист оформляет документы на наше имя во всех инстанциях, в том числе и в Росреестре (не через МФЦ). Каков мой риск и на что обратить внимание? спасибо

Здравствуйте, Мария!
Это обычная практика.
Все риски предвидеть невозможно, поэтому следует обращать внимание на самые слабые места в таких отношениях.
Во-первых, добейтесь, чтобы в договоре на юридические услуги имелся раздел, предусматривающий имущественную ответственность, в случае оказания некачественных услуг. Некачественные услуги — это недостижение целей, ради которой эти услуги оказываются. Причем от ответственности исполнитель освобождается если имеются факты непреодолимой силы или вина самого заказчика, все остальные ситуации проблема исполнителя. Сама ответственность должна быть выражена в денежном эквиваленте (например, штраф в размере 300 000 руб.) и обязанность возместить все убытки.
Во-вторых, делайте (а если сделали, то внесите изменения) доверенность с ограниченными полномочиями (без права получать деньги, имущество, подписывать договоры, распоряжаться имуществом и пр., только подавать заявления в регистрирующие органы, МФЦ, БТИ, кадастровый органы и выполнять прочие формальности, связанные со сбором документов и представления их в необходимые учреждения), ограниченным сроком до 1 года и без права передоверия.
В-третьих, требуйте, чтобы Вам предлагали присутствовать при всех действиях юриста при совершении официальных мероприятий. И присутствуйте при таких действиях.
В-четвертых, когда возникает сомнение в законности тех или иных действия и правильности документах предоставляйте их на проверку независимому юристу в рамках разовых консультаций. Не подписывайте никаких документов «вслепую» или не понимая их значения. Требуйте разъяснения по каждому сомнительному вопросу.

Здравствуйте ! Хочу купить дом с земельным участком в Краснодарском крае . Сами находимся в республике Коми ! Ипотеку одобрили вот только не понятна процедура ! Либо там оформляться либо все документы и продавцу ехать в местный банк по месту подачи ипотеки!

Здравствуйте, Евгений!
По-идее, оформление и регистрация сделки и выдача денежных средств должны проходить по месту нахождения недвижимости. Хотя сейчас предусмотрена возможность регистрации сделки экстерриториальным способом, но вряд ли такие условия могут быть удобны участникам договора.
Данный вопрос можно разрешить с банком на стадии обсуждения условий ипотеки. Например, банк может передать часть полномочий по оформлению ипотеки в филиал по месту нахождения покупаемой недвижимости или направить в командировку своего сотрудника и прочее. Это существенный вопрос, касающейся совершения сделки, поэтому его следует обсуждать заблаговременно с руководством банка, до подписания кредитного договора и достижения всех договоренностей с продавцом недвижимости.

Здравствуйте.собираемся брать ипотеку,нам в офисе сказали что придётся заплатить ещё 5 тысяч за оформление бумаг через кассу,это обязательно им платить? И ещё мы берём ипотеку в ВТБ 24,сказали перевод денег фирме стоит 2000,нельзя ли самим забрать у них деньги .Подскажите пожалуйста,мы новички в этом деле.

Здравствуйте, Анна!
Юридические услуги не являются обязательным составляющим ипотечной сделки.
Вы можете вообще не пользоваться услугами (а, допустим сделать все самим или привлечь юриста/риэлтора со стороны).
Вообще каждая сторона может собирать документы самостоятельно. И в конце-концов Вы можете попросить, чтобы Вам представили подробный отчет, какие документы будут подготавливаться и какие из них кому надлежит составлять по правилам обычаев сделки.
По поводу оплаты, вопрос заключается в том, что это не только требование банка, но и гарантия продавца. Так как, заключив договор, покупатель может получить деньги, но не предоставить продавцу. При этом хоть недвижимость и будет в залоге, но тем не менее у заинтересованной стороны могут возникнуть убытки и прочий имущественный вред. Поэтому безналичный перевод — это условие, которое, якобы, удовлетворяет интересы всех сторон сделки.
Можно пытаться с банком переговорить о том, чтобы деньги в банке получил представитель продавца, это не запрещено законом. Но по внутренним распоряжениям и правилам банка такая форма сотрудничества может быть не предусмотрена и если покупатель с банком не найдет консенсус в этом вопросе, то под угрозу может оказаться кредитная сделка.

Здравствуйте! Мы покупаем квартиру в ипотеку, получили одобрение от банка и выбрали объект. Решили не нанимать риэлтора или юриста и действовать самостоятельно. У продавца тоже нет агента. Чего стоит опасаться? Какие могут возникнуть сложности?

Здравствуйте, Инна!
В основном вся роль риэлтора сводится к проверке объекта на юридическую «чистоту», оформлению документов и их сдаче в регистрирующий орган.
Так как сделка ипотечная, то «чистотой» сделки, как правило, занимается в том числе банк (так как банк заинтересован в надежности залога), соответственно, этот вопрос будет более-менее разрешен. То есть и проверка недвижимости и оформление договоров, заявлений будет осуществляться при содействии банка.
Вам следует уделить особое внимание на условия кредитования и залога.
По остальным вопросам можно консультироваться у специалистов банка, отвечающих за сбор, обработку и сопровождение сделки (контроль за сделкой).

продаю дом покупаю кватиру вместе со мной прописан сын инвалид временно не будет ли сложностей с его выпиской

Здравствуйте, Татьяна! Нет, проблем не будет. Если в новом жилье Вы обеспечите ребенку прописку, то есть оформите его право на проживание, то права несовершеннолетнего будут считаться защищенными и обеспечено соответствие закону о проживание детей со своими родителями. В этой связи ни у органа опеки, ни у иных заинтересованных лиц не возникнет оснований для требований по восстановлению прежней прописке ребенка в доме.

Добрый день.купили квартиру в ипатеку подскажите пожалуйста какие документы нужно предоставить в банк после оформления.

Здравствуйте, Евгений!
Представители банка самостоятельно заберут с регистрации договор ипотеки (свой экземпляр). Документы на регистрацию ипотеки в Росреестр сдаются совместно заемщиком и банком.

Добрый день.Берем вторичное жилье в ипотеку.У нас возникл вопрос.Хозяева не хотят выписываться с квартиры до сделки.Мы хотим приобрести жилье чистым!Без прописанных людей,но банк уверяет нас,что есть договор в течении 10 дней они дожны выписаться с квартиры.Нас это не устраивает.Как поступить в данной ситуации.

Здравствуйте, Валентина!
Не совсем понятна ситуация с договором, то есть Вы имеете ввиду, что уже между Вами и продавцом заключен договор (основной или предварительный), в соответствии с которым предусмотрена обязанность снятия с регистрационного учета по месту жительства в течение 10 дней с момента совершения сделки. Тогда Вы бессильны против условий. Вам остается лишь ждать наступления срока и проконтролировать добросовестность исполненных обязательств по выписке.
Если вопрос в том, что об этих 10 днях идет речь при заключении договора сейчас, то Вам следует смотреть насколько это может повлиять на срыв заключения сделки, то есть насколько этот вопрос принципиален для Вас и продавца.
В случае, если продавец будет до последнего настаивать на своей прописке, а Вы заинтересованы в сделке, то Вы можете отступить, так как в любом случае после перехода права собственности на квартиру Вы сможете (правда в судебном порядке) выписать прежнего собственника и членов его семьи.
При этом важно учесть два момента:
— в договоре купле-продажи не предусматривайте возможность проживания длительного времени чужих лиц (продавца и его семью);
— проверьте основание прописки лиц. Остерегайтесь такой категории, как отказавшиеся от приватизации, то есть имеющие право пожизненного проживания в квартире. Эти лица должны быть выписаны однозначно.

Добрый день! покупаем с сестрой жилье в новостройке в ипотеку, дом не сдан. Ипотека будет оформлена только на меня. ДДУ также оформлен только на меня. Хотим записать в собственники обеих 50/50, каким образом это можно сделать и в какой момент? А также подскажите, по поводу налогового вычета, смогу ли только я потом возмещать его на всю возможную сумму (260 000руб) от всей стоимости жилья?

Здравствуйте, Мария!
Возможны два пути оформления собственности:
1. до принятия квартиры по акту от застройщика, как готовое жилье, можно заключить частичной уступки прав требования. В указанном договоре определить права на будущую собственность пополам.
2. можно после регистрации собственности осуществить сделку по передачи части квартиры в собственность сестры, то есть осуществить дополнительную (последующую) сделку.
Однако во всех этих манипуляциях камнем преткновения является ипотечные средства банка. Как залогодержатель, он будет устанавливать определенные ограничения. Но это лишь определенные трудности, так как, если Ваша сестра предоставить в залог свою часть, тем самым, обеспечив кредит мерой перестраховки у банка не будет вопросов и претензий.

Добрый день, оформляем покупку квартиры, договор купли продажи буде заключен на одного супруга, а в свидетельство на право собственности могут быть внесены оба супруга без выделения долей? Что для этого нужно?

Здравствуйте, Инна!
Нет, если договор купли-продажи объекта недвижимости заключается от имени одного из супругов, то и оформление собственности будет производиться на этого супруга. При этом в силу презумпции, установленной семейным законодательством, собственность признается автоматически совместной (то есть за двумя супругам, не взирая на то кто официально прописан в договоре и значится в госреестре) и для этого не требуется какого-либо отдельного подтверждения.
Свидетельство о праве собственности в настоящее время отменили и в подтверждении права собственности выдается выписка из государственного реестра недвижимости. В этой выписке будет также фигурировать только один супруг, тот что значится в договоре.

Добрый день, покупаем квартиру с кредитными средствами. У нас возник вопрос, какие возможны сроки до дня сделки, после внесения аванса за квартиру. Запланирован отпуск, не хотелось бы ни кого подводить.
Вопрос ,сколько дней может пройти после внесения аванса за квартиру?
Спасибо Большое!

Здравствуйте, Лариса!
Обычно сроки прописываются в договоре аванса (или предварительном договоре). Если таких сроков не прописано, то гражданским законодательством предусмотрен годичный срок, не позднее которого должен быть заключен основной договор купли-продажи.
Аванс может также выплачиваться по договору купли-продажи, как предоплата, то есть заключается договор с условием первоначального платежа и передачи квартиры покупателю по акту в момент последующего (заключительного платежа). Сроки последующих платежей также четко прописываются в договоре. Если не прописаны, то полная оплата должна быть произведена в течение 7 дней с момента уведомления о последующем платеже продавцом.
Поэтому в любом случае требуется четко обозначить в договоре сроки аванса, последующего платежа и передачи квартиры (если сразу заключается договор купли-продажи с предварительной оплатой) или срок заключения основного договора (если заключается предварительный договор).

Здравствуйте, взяли квартиру в ипотеку в общесовместное в Банке Москвы, который потом стал БТБ Банк Москвы, и банк так и не подписал с нами закладную и не требуют застраховать квартиру, аргументируя тем, что переделывают документы, так как стали дочерней компанией ВТБ. Платим ежемесячные взносы на протяжении уже полутора лет. Какие риски могут возникнуть, если так и не подпишем нужные документы?

Здравствуйте, Надежда!
Следует внимательнее ознакомиться с условиями договора и определить на ком лежит какая обязанность и какая ответственность предусмотрена за это.
Дело в том, что в соответствии с законом закладную должен составлять залогодатель, то есть, чаще всего, это заёмщик. Также нередко на заёмщиков возлагают ответственность по договору за страхование предмета залога (квартиры). Не исполнение этих обязательств может привести и к штрафам, и даже к досрочному расторжению договора и досрочному единовременному возврату заёмных средств.
Поэтому не всегда молчание банка на пользу заёмщику.
В данном случае, Вам следует проявить инициативу и еще раз обговорить ситуацию с банком и при подтверждении им прежней позиции потребовать письменно заверения их аргументации (в виде официального письма, дополнительного соглашения и пр.).

Здравствуйте, подали заявку в банк на ипотеку, но одобрили сумму меньше запрашиваемой. 1) Можем ли мы взять квартиру большей стоимости и недостающую сумму добавить собственными средствами?
2) Ипотека будет оформляться на мужа, а значит и квартира тоже. Есть ли возможность оформления недвижимости на меня?
3)Обязательно ли при оформлении ипотеки предоставлять документ об образовании? муж утерял, пока нет возможности восстановить.
Заранее спасибо за ответы.

Здравствуйте, Анастасия!
1) Да, Вы можете взять квартиру больше и дороже, доплатив своими деньгами. Это будет только на руку банку (так как залог будет весомее), что будет приветствоваться. Единственное, что от Вас потребуется внести корректировки в заявку (если данные о квартире и доплате предусматриваются заявкой). Либо сообщить инспектору банка в устной форме.

2) Вряд ли, так как заемщик обеспечивает исполнение кредита своей собственностью. Хотя законом не запрещается предоставлять залог по кредиту третьим лицом. Но если оформить на Вас квартиру, то возникнуть определенные сложности в оформлении документов, что не любят банки. Но, повторимся, теоретически проблем нет. Все будет зависеть от Вашей договоренности с банком.

3) Банки сами устанавливают состав документов для принятия решения об одобрении сделки. Зачастую в пакет могут входить не совсем обоснованные документы, как, например, диплом об образовании. Но если банк требует, то в зависимости от представления/не представления этого документа зависит решение вопроса о выдаче кредита. Вам можно представить письменное пояснение об обстоятельствах утраты документа и трудностях по его восстановлению.

Здравствуйте,покупаем вторичку квартиру в ипотеку за 1600000 15% первоначальный взнос.ждем одобрения банка.вопрос-обязателен ли залог в предварительном договоре? и сколько нам еще потребуется денег на все оформления квартиры.и вообще какие наши действия при оформлении квартиры. покупатель нанял себе реэлтора для продажи квартиры,сколько на эту сделку уйдет времени чтоб могла моя дочь уже жить в квартире. в прошлом году мы купили одной дочери квартиру от застройщика в ипотеку там банк все оформлял и юристы говорили что делать.,а сейчас не знаем как правильно.

Здравствуйте, Алла!
В рамках предварительного договора залог не обязателен и даже не желателен. Достаточно того, что будет обязательство по покупке квартиры, что уже очень выгодно для продавца. Поэтому лучше сосредоточиться на условиях предварительного договора (которые будут предусматривать срок заключения основного договора и его важные условия).
Стоимость оформления квартиры будет зависеть от обстоятельств сделки (будет ли нотариальное удостоверение сделки, например, квартира в долевой собственности, потребуются ли запросы сведений из Росреестра о недвижимости и её правообладателях и пр.).
В среднем для оформления сделки (если нет препятствий с оплатой и подобных заминок) уходит от 2 недель до 1 месяца. Стоимость чистого оформления сводится оплате государственной пошлины, тарифов нотариусов (если сделка удостоверяется нотариусом) и техническо-правовой работе (оплата стоимости проекта договора, консультирование, проверка «чистоты» квартиры). Стандартная стоимость варьируется от 3000 руб. до 10 000 руб.
Так как у Вас ипотека, то в сделках так или иначе принимает участие банк. Вы можете переговорить, чтобы специалист юридического отдела банка оказал максимальное содействие в проверке сделки и её сопровождении. В некоторых банках — это подразумевается как само собой разумеющееся и банк, обеспечивая и свои интересы, действует по умолчанию, в некоторых для этого предусмотрена отдельная платная услуга. Нормальная цена такой услуги около 5 000 руб.

Здравствуйте! Муж покупает квартиру в ипотеку. В квартире прописаны трое человек, собственник и двое взрослых детей. Нашли квартиру через агентство, юрист которого нас консультирует. Юрист сказала, что сделка будет проходить по упрощенной схеме: то есть, допустим, завтра муж едет в банк подписывать кредитный договор, а на следующий день сделка в рег.палате. Получается, продавец получит сразу свои деньги ( без ожидания банковской ячейки), а мы свои документы спустя 5 дней. Законно ли это? Когда в таком случае мы получим ключи от квартиры?
Также мы запрашивали справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и о том, что все выписаны. Если мы данные справки не увидим на сделке, можем ли мы перенести её или отказаться ввиду того, что продавец не предоставил полные данные? И как в таком случае быть с подписанным договором? Спасибо!

Здравствуйте, Елена!
Предложенная схема юристом законна и практикуется часто. Но это не означает, что Вы должно слепо следовать ей. Смысл гражданского законодательства заключается в том, что у сторон свободный выбор в установлении правил в отношениях.

И если Вы считает, что это не безопасно и несправедливо, то правила (условия договора) можно подстраивать под себя, например, установить возможность получения денег в момент получения документов с регистрирующего органа. Об этом нужно ясно написать в договоре в одном из пунктов в разделе «Стоимость и расчеты».

Подобную волю можно проявить и по отношению к прописанным людям, то есть в договоре указать, что сделка заключается при условии выписки из нее всех жильцов, о чем продавец должен уведомить покупателя официальной справкой из компетентного учреждения в момент или до подписания договора и, в случае не предоставления такой справки, договор будет считаться не заключенным даже при наличии подписей сторон.

Ключи от квартиры передаются в момент подписания акта приема-передачи. Обычно это делается в момент подписания и самого договора, то есть до передачи договора на регистрацию в Росреестр и, в Вашем случае, до передачи денег. Могут быть и другие вариации, опять-таки на усмотрение сторон.

Доброго времени суток.
Нам одобрена ипотека в АИЖК. Квартира выбрана. Продавец продает квартиру через риэлторское агенство. Риэлтор после нашего принципиального согласия на данную квартиру за названную сумму приглашает в офис для заключения договора и уплаты задатка в размере 1% стоимости. Однако в АИЖК предупреждали, чтобы мы не давали продавцу никаких задатков и т.п., хотя это агенство выступает как партнер АИЖК.
Можем ли мы отказаться от уплаты задатка? Ведь после обязательной оценки квартиры размер кредита может быть гораздо меньше того, на который мы расчитываем, и от этого варианта придется отказаться и искать квартиру подешевле. Тогда получается — мы отказываемся от сделки и теряем залог в пользу продавца? Спасибо.

Здравствуйте, Надежда!
Вы абсолютно правильно видите возможные последствия происходящих событий. Если Вы заключите договор задатка, то при отказе от основной сделки Вы потеряете внесенную сумму задатка.
В соответствии с гражданским законодательством Вы не обязаны заключать договор задатка, правда, это развязывает руки продавцу, который может продолжать продавать квартиру, не имея обязательств перед Вами.
Вам лучше объяснить истинную ситуацию и пояснить, что Вы намерены купить квартиру, но при успешном стечении обстоятельств, то есть все зависит от решения банка по поводу суммы займа.
Если продавец будет настаивать на заключении задатка, на крайний случай, Вы можете пойти на сделку по передаче задатка при условии, что в случае неодобрения банком требуемой суммы кредита, продавец будет обязан вернуть залог, а Ваш отказ от сделки не будет рассматриваться как нарушение договора задатка.

Добрый день! Приобретаю квартиру в ипотеку. Покупка через риэлторское агентство. Квартиру продает доверенное лицо собственника (сотрудник агентства) по надлежаще оформленной доверенности. Заметила, что в доверенности и в Свидетельстве о государственной регистрации не совпадают паспортные данные собственника. Учитывая дату рождения собственника, очевидно, что имела место быть смена паспорта в возрасте 45 лет. Но как это можно подтвердить? Как установить, что лицо, чьи паспортные данные указаны в доверенности, действительно является собственником квартиры, указанной в свидетельстве? ФИО, дата и место рождения собственника, адрес квартиры полностью совпадают в этих двух документах. Доверенность заверена нотариально. Действительна и отозвана не была. Учитывая, что все документы будут проверяться банком на юридическую чистоту, необходимо ли предоставить в банк соответствующую справку? И какую? Заранее спасибо за ответ.

Здравствуйте, Валентина!
Этот вопрос разрешается путем запроса у продавца выписки из государственного реестра в отношении недвижимости на текущую дату. Такую выписку обычно требует банки перед совершением сделки. Таким образом, из этой выписки будут видны данные, в том числе паспортные в отношении продавца.
Возможно, что и в госреестре значатся устаревшие паспортные данные. Хоть устаревшие данные не умоляют статус собственника и его дееспособность, но для успокоения Вашей души эту проблему можно разрешить путем ознакомления с новым паспортом продавца. В нем будет указание на ранее выданный (предшествующий) паспорт. Удостоверившись в этом Вы поставите все на свои места. На всякий случай снимите копию с этого паспорта для банка (если возникнет подобны вопрос у банка).

Здравствуйте! Покупаем квартиру в ипотеку. У продавца риэлтор,( мы не стали нанимать риэлтора). Риэлтор продавца требует оформления сделки через нотариус(причем, оплачиваем услуги нотариуса только мы по договору), а банк считает достаточным оформление сделки в банке, а услуги банка в разы дешевле. Как нам быть? Кого слушать?

Здравствуйте, Наталья!
Если сделка не связана с продажей долевой собственности или собственности несовершеннолетних, то нотариальное удостоверение сделки не является обязательным. В этой связи оформление договора у нотариуса является правом (желанием) сторон сделки, но ни в коем случае их обязанностью.
Вам следует объяснить и продавцу и его риэлтору суть Вашего нежелания нотариального оформления — несение дополнительных расходов. Если продавец хочет получить какие-то гарантии, что, кстати, должно больше тревожить покупателя, то при перенесении расходов на нотариуса на продавца или снижении цены сделки на эту сумму Вы не будете возражать против такого оформления.
Вообще Вам можно договориться о встречи всех участников в банковском учреждении для обсуждения этого вопроса и предоставить возможность банковским специалистам объясниться с риэлтором. Предполагается, что у риэлтора не будет весомых аргументов. Продавец будет присутствовать при такой встрече и это сможет переломить его мнение в спорном вопросе.
В конце концов Вы можете прибегнуть к простой логике: так как нотариальное оформление не обязательно по закону, то тот кто на таком оформлении настаивает, тот и должен нести расходы, то есть продавец.

Здравствуйте! Мы хотим продать квартиру,покупатели хотят приобрести у нас жилье через агенство и ипотеку. Какие нам необходимо принять меры безопасности для сделки? Должна ли я отдавать все документы и генеральную доверенность (от отца) для совершения сделки? Когда конкретно подписывать документ о продаже?Никогда просто с этим не сталкивались.Спасибо!

Здравствуйте, Надежда!
Подлинники документов никому не следует отдавать на руки. Только демонстрация. Доверенность выписана на Вас, соответственно никому и её не передавайте.
Соберите в Интернете информацию об агентстве и её представителям на предмет мошенничества, «черной репутации» и пр.
Желательно, не заключайте предварительных договоров, не берите задатков и авансов, так как это усложняет документооборот, создает больше обязательств и ограничивает Ваше поле деятельности по продаже. Вообще не подписывайте сомнительных документов.
Сразу не соглашайтесь на условия по договору купли-продажи и не подписывайте его, пока не покажите его независимому юристу или специалисту Росреестр, к которому можете обратиться в порядке консультации. Возьмите 1-2 дня для обдумывания.
Любые документы читайте от корки до корки. Не стесняйтесь задавать вопросов представителям агенства. Настаивайте на ответах, даже если они будут говорить, что это очевидно и пр.
Так как предусматривается ипотека в качестве оплаты квартиры, то следует поговорить с представителем банка в офисе банка об условиях оплаты. Требуйте, чтобы все условия ипотечных платежей были прописаны в договоре.
Настаивайте чтобы подписание договора было в банке в присутствии банковского работника, попросите, чтобы работник поставил свою отметку (подпись) в любом месте договора о том, что он посмотрел условия договора. Вообще договор следует подписывать в день сделки. Обращайте внимание на то, чтобы покупатель при Вас подписывал договор. Проверьте его документы личности.

Добрый день!
Хочу взять ипотеку, по трудовой не работаю 3.5 месяца, есть вероятность того, что мне одобрят ипотеку? с минимальным первоначальным взносом

Здравствуйте, Виктория!
Если у Вас нет официального источника дохода, то банки смотрят на такие кредитные отношения с опаской.
Но в учет (в пользу для Вас) могут приняты и другие обстоятельства:
— наличие достойных поручителей;
— привлекательный, с точки зрения потребительской способности, предмет ипотеки (квартира, которая очень легко может быть реализована в случае нарушение Вами условий кредитования);
— прочие капиталы, которые есть у Вас (депозиты, акции, валютные или металлические счета в банках);
— имущество, которое также может быть предметом залога для банка (автомобиль, объекты недвижимости, например, дача, гараж и пр.);
— Ваша профессия, её востребованность на рынке труда и т.п.;
— чистота кредитной истории.
Банк рассматривает возможность отношений с клиентом с учетом указанных обстоятельств. Поэтому отсутствие работы не является приговором, тем более, когда кредит выдается под залог.

Здравствуйте. Я купила квартиру в ипотеку. После всех процедур сделки,в росреестре мне выдали три документа на квартиру:
1)кадастровый паспорт помещения
2)выписка из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости
3)договор купли-продажи квартиры.
Вопрос:а свидетельство о приватизации где и когда можно будет получить? Спасибо заранее.

Здравствуйте, Юлия!
Вам выдали весь набор документов, который подтверждает успешность совершенной сделки и Ваши правомочия собственника.
Свидетельство о праве собственности более не выдается. Законодательством отменена эта форма подтверждения права собственности. Поэтому такой документ не предусмотрен регламентом Росреестра и не имеет юридической силы (касаемо регистраций после июля 2016 г.).

Здравствуйте! Планирую купить квартиру по ипотеке в Сбербанке. Я заемщик, а муж созаемщик. Я буду одна собственником этой квартиры. Банк требует нотариально заверенное согласие мужа на покупку жилья. Не понимаю зачем?

Здравствуйте, Марина!
Дело в том, что квартира приобретается в совместную собственность, при чем покупка осуществляется с залоговым обязательством.
В этой связи муж должен выразить согласие, что он согласен принять такие обязательства. Подобные волеизъявления подлежат нотариальному удостоверению.

Здравствуйте! Я хочу купить в строящемся доме квартиру в ипотеку, в новостройке. Знаю на данный момент только то, что первоначально я заключаю ДДУ. На какой срок действует ДДУ, даст ли мне застройщик договор купли-продажи сразу после оформления ипотеки или только после полного погашения ипотеки я смогу его получить, а может его получать после сдачи дома в эксплуатацию. Какие процедуры по оформлению бумаг мне нужно пройти?

Здравствуйте, Алина!
Договор долевого участия действует в течение срока, который будет указан в самом договоре. То есть при подписании договора следует особо обратить внимание на это обстоятельство.
Для оформления собственности договор купли-продажи не заключается; договор долевого участия, акт сдачи в эксплуатацию, акт приема-передачи, справка о произведенных расчетах долевого участника с застройщиком и прочие документы — вот такой пакте документов необходим.
Не будет препятствием для оформления собственности оформление ипотечного кредита. Это будут отдельные отношения между кредитором (банк) и заемщиком. В этих отношениях застройщик безучастен, его интерес удовлетворяется ипотечными средствами.

Добрый вечер. Интересует вопрос — если у меня не будет возможности платить по ипотеке, банк естественно продаст квартиру + у него остается мой первоначальный взнос и ежемесячные платежи, например за пару лет.Какие ещё требования мне может предъявить банк?

Здравствуйте, Олег!
Вначале банк заявляет требование о досрочном погашении займа. То есть запрашивает ко взысканию оставшуюся сумму займа (основной долг) и проценты (за пользование кредитом) на текущий момент (на дату предъявления иска или вынесения решения или прочее).
Стразу он применяет имеющиеся штрафные санкции, они очень подробно прописаны в тексте договора.
Также от суммы просроченной задолженности производится начисление пени, которая также прописана в условиях договора (её размер и способ начисления).
С заёмщика по итогам вынесения судебного решения взыскиваются государственная пошлина за рассмотрение дела в суде и прочие судебные расходы (например, размер услуг судебных представителей).
Далее по итогам реализации имущества (как правило, недвижимость продается по цене более низкой чем рыночная или залоговая стоимость) из вырученных денег уплачиваются услуги организатора торгов.
А после оставшаяся сумма идет на погашение всего взысканного по судебному акту.
Если стоимость квартиры окажется больше, чем все произведенные расходы, то остаток разницы возвращается ответчику (заемщику).

Здравствуйте! Мне одобрена ипотека в АЖИК, но я никак не могу подобрать жилье. Прошло уже 2 месяца. Не будет ли отказа, если я подам повторно анкету на ипотеку?

Здравствуйте, Татьяна!
Нет не будет. Вам нужно к заявке подать письменное пояснение по каким причинам Вы не нашли подходящее жилье и имеется ли вариант на сегодняшний день.
То есть предыдущее обращение не является основанием для отказа при повторном обращении, тем более, оно было положительное.
Кроме того, обратите внимание на срок действия первоначального одобрения. Если он не истек и у Вас не изменились ипотечно-кредитные показатели, то последующее одобрение не требуется.

Добрый день. Собираемся покупать квартиру по ипотеке с привлечением материнского капитала в новостройке, дом не сдан. Ипотека одобрена. Подскажите, 1) сумму материнского капитала обязательно использовать всю? Можно ли частично воспользоватся сертификатом? Как прописано в банке 15% первоначального взноса.
2) какова процедура покупки? Что нам необходимо сделать? Застройщик и банк уже связывались друг с другом. Банк запросил у застройщика документы для проверки. А нам что делать дальше?
3) какова процедура оформления в собственность после сдачи дома?
4) У нас двое несовершеннолетних детей, нам необходимо выделить им доли до оформления ДДУ или может можно детям оформить уже собственность с выделением квадратных метров? Или оформляется обязательство на вылеление долей после погашения ипотеки? И куда если предоставляется эта бумага, в росреестр, банк, пенсионный?
5) ипотеку оформляет муж, можно ли оформлять собственность на двоих (муж и жена), а потом нотариально оформлять бумагу на выделение долей детям?

Здравствуйте, Ирина!
На первый вопрос. Да, законом предусматривается возможность использования части средств МСК.

На второй вопрос. Вам следует держать связь с застройщиком и с банком. С застройщиком Вы будете осуществлять отношения по заключению договора долевого участия, перечислять средствам МСК, принимать дом введенный в эксплуатацию (в части Вашего жилого помещения), регистрировать право собственности. С банком у Вас будут отношения, связанные с кредитом, ипотекой. При чем ипотека, как на стадии заключения договора долевого участия (имущественное право), так и при оформлении собственности (на объект полноценной собственности). То есть за Вас банк и застройщик вопрос оформления не решат. Ваше активное участие необходимо. Но практически все документы, касаемо сделок, будут подготавливать застройщик и банк. Вам лишь требуется внимательно с ними ознакомиться и ставить подписи.

На третий вопрос. Собственность оформляется в Росреестре после сдачи дома в эксплуатацию. Вам необходимо через МФЦ представить заявление, госпошлину, акт сдачи дома, акт введения дома в эксплуатацию, кадастровый план квартиры, справку о расчетах с застройщиком, договор долевого участия, заявление о снятии обременения на земельный участок, заявление на регистрацию ипотеки и пр. Собственно, весь пакет документов Вам подготовит застройщик и банк (в части ипотеки).

На четвертый вопрос. Обязательство об оформлении долей на членов семьи оформляется нотариально и предоставляется в пенсионный фонд. Само выделение долей производится после оформления собственности на квартиру. Условия ипотеки, учитывая, что банк знал о применении МСК, не могут мешать этой процедуре.

На пятый вопрос. Так как документы на долевое участие оформлено на мужа, то оформить собственность на мужа и жену первоначально нельзя. Сначала оформляется собственность на мужа, потом можно выделить долю по соглашению на жену, а потом уже и на детей. Но это не рационально. Обычно сразу оформляют на жену и детей.

Добрый день! Одобрена Ипотека от Сбербанка мужу. Волнуюсь, т.к. читала отзывы, что некоторым людям, которым также изначально одобрили ипотеку, банк отказывает в ней на следующих этапах по сбору документов на квартиру и пр. Почему такое происходит и частая ли это практика одобрять-потом отказывать?

Здравствуйте, Вероника!
Да, такое случается.
Это, как правило, связано с длительностью подготовки документов к получению кредита, когда одобренная заявка становится неактуальной. Либо при сборе документов о предмете покупки (недвижимости) выясняется, что такая недвижимость проблемная, что имеется риск споров о совершенной сделке и пр.
Еще одним основанием может быть выявление банком фиктивных данных, указанных в заявлении-анкете или представление подложных документов о заёмщике и т.д.
То есть если заёмщик предоставляет о себе и о своих намерениях надлежащую информацию, если в течение непродолжительного времени осуществляется поиск «чистого» жилья, то по итогу одобренная заявка перерастает в договор кредитования.

Добрый день. Спасибо за предыдущий ответ. Но возникли еще вопросы.
Квартиру покупаем в ипотеку(с использованием мат капитала), у нас ДДУ, в договоре прописан только муж. Подскажите обязательно ли нужно нотариальное согласие жены на сделку? Правильно ли я понимаю, что собственность на квартиру будет оформлена на мужа? И если жена против чтоб муж был собственником один, что делать? И доли детям муж будет обязан выделить по нотариальному обязательству по окончанию выплаты ипотеки или в течение 6 месяцев с даты регистрации собственности?

Здравствуйте, Ирина!
Да, собственником будет только муж, в смысле, по документам, фактически собственность совместная (в силу закона).
Именно для регистрации права собственности нотариальное согласие супруги не требуется. Требовалось согласие при заключении договора долевого участия. В этой связи отказ супруг от совершения государственной регистрации не является препятствием.
Если жена против, что супруг является единственным поименованным в госреестре собственником, то она может вписать свое имя в ряд собственников, произведя с супругом раздел имущества по соглашению или в судебном порядке.
Оформление долей производится в течение 6 месяцев с момента государственной регистрации недвижимости.

Здравствуйте. Подскажите пожалуйста, могу ли я при оформлении ипотеки затребовать у банка копию закладной?

Здравствуйте, Анастасия!
Закладная это ценная бумага, поэтому нахождение документа в отдельных руках имеет существенное значение для владельца закладной. Статьей 20 ФЗ «Об ипотеке» предусмотрено, что копия закладной предоставляется в росреестр при её регистрации. Но закон не устанавливает для держателей закладной обязанностей предоставлять копии залогодателю или должнику.
Поэтому Вы можете попросить копию закладной у банка, а вот представлять ли Вам такую копию или нет — дело (право) банка.

Здравствуйте, хотела узнать. Мы с мужем подали документы на ипотеку а вторичном рынке в Сбербанк. Ответ ещё не получен,но одобрят точно.Но у нас нет первоначального взноса 15%, хоть и указали, что есть. Слышала, что можно после выбора понравившейся квартиры, договориться с продавцом, якобы он получил от нас взнос, без нотариального заверения и показать в банке. А после получения остатка суммы, этот договор уничтожается покупателем и продавцом. Что вы знаете об этом?

Здравствуйте, Евгения!
Это нетипичная практика, так как не всякий продавец готов будет себя подвергать финансовым рискам. Ведь по сути продавец подпишет документ, который будет доказательством того, что он якобы получил деньги. А покупатель может оказаться недобросовестным лицом и воспользоваться доверчевостью собственника и, таким образом, искусственно занизить стоимость квартиры. Учитывая, что покупатель и продавец часто незнакомые лица, то такая договоренность призрачна.
Более того, такие манипуляции могут быть расценены как мошенничество в сфере кредитования. За это предусмотрена уголовная ответственность. Надежнее и спокойнее закредитоваться в другом банке суммой взноса или решить вопрос по другому.

Добрый день! Нашу квартиру покупают в ипотеку. Нас интересует вопрос порядка действий. Сначала должен быть заключен кредитный договор, а затем уже договор купли продажи у нотариуса?

Здравствуйте, Илья!
Такого строго порядка нет. Очень многое зависит от индивидуальных обстоятельств.
Но если брать усредненную практику, то чаще всего сначала заключают кредитный договор с условием предоставления самих заёмных средств после заключения и регистрации договора купли-продажи.
Договор купли-продажи подлежит нотариальному удостоверению не во всех случаях, а только когда это обязательно по закону или стороны договора так решили обоюдно.

Здравствуйте! Пркупаем квартиру на вторичном рынке в ипотеку. У продавцов долевое право собственности(мать и две совершеннолетних дочери, обе замужем). Пользуемся услугами риэлтора вместе с продавцами. Ипотека и обьект одобрены. Имеется ряд вопросов относительно действий риэлтора.
1. Риэлтор настаивает на внесении задатка в размере первоначального взноса наличными в день заключения договора купли-продажи. На наше желание сделать это безопасным переводом через банк при перечислении заемных средств, ответил отказом, мотивируя тем, что порядок предусматривает обязательное внесение наличных средств. Насколько это обязательно? Какие у нас при этом риски? Можем ли мы отказаться от внесения задатка? Как лучше поступить?
2. Предварительный дкп будет заключаться у натариуса. На просьбу ознакомиться с договором заранее снова получили отказ. Законно ли это? Почему мы не можем увидеть договор заранее, при том что его пункты с нами не обсуждались?
3. Относительно прописки владельцев. На нашу просьбу выписаться заранее, снова отказ. Поставили перед фактом, что в договоре будет пункт об обязательстве выписки в течении 14 дней.
4. На момент заключения сделки, оказывается, в квартире будут еще проживать квартиранты. Передачу ключей осуществят после перечисления денег банком на счет продавца. С юридической т. з. это возможно, учитывая что мы против, но наши пожелания не учитываются совершенно. И как в этом случае проконтролировать оплату коммуналки?
Как нам быть в этой ситуации? Возможно и стоит ли пригласить на заключение договора купли -продажи стороннего юриста, т.к. я сомневаюсь, что риэлтор действует в наших интересах. Какие у нас могут быть риски? Несет ли риэлтор ответственность, если у нас после заключения договора возникнут проблемы, т.к. мы люди юридически не подготовленные?

Здравствуйте, Татьяна!
Задаток — это такой же договор как и сама купля-продажи, с той позиции, что его заключение дело добровольное и обоюдное. Касательно же формы оплаты, то действительно, если договором предусмотрен конкретный способ (например, наличными), то он должен быть соблюден.
Вы можете отказаться от внесения задатка, мотивируя это своим собственным желанием.
Касательно предварительно предварительного договора, то действия риэлтора не очень понятны и даже пугающие. Если сделка прозрачная и помыслы сторон чистые, то всё должно осуществляться на условиях паритета и взаимного информирования. Желание скрыть условия, до непосредственного заключения договора может свидетельствовать о том, что риэлтор пытается что-то скрыть и воспользоваться своим положением, Вашей неосведомленностью и пр. Настоятельно рекомендуем не заключать договор, не ознакомившись предварительно с его условиями.
С прописанными и жильцами лучше разрешить вопрос до заключения сделки, так как в противном случае они будет значится в договоре купли-продажи со своим правом проживания. И их выселение будет производится в судебном порядке в течение нескольких месяцев. А если условия договора будет содержать неудобные формулировки, то это позволит прописанным лицам продлить свое нахождение в квартире на более продолжительный срок.
Исходя из совокупности обстоятельств явствует, что риэлтор не отстаивает Ваши права, а напротив пытается всеми способами их ущемить. И за последствия такого договора риэлтор нести ответственность перед Вами не будет.
Так как Вам вряд ли сдадут договорные позиции, то Вам следует максимально обезопасить себя, правильно сформулировав положения договора.
Поэтому целесообразно воспользоватся услугами независимого юриста для сопровождения сделки и лоббирования Ваших интересов.

Смотрите еще:

  • Помощь молодым семьям в башкирии 2018 Правила проведения программы «Молодая семья» в Республике Башкортостан Программа поддержки молодых семей успешно действует по всей территории РФ, в том числе и в Республике Башкортостан. Какие условия действуют в данной республике? Каков порядок оформления? Есть ли дополнительные […]
  • Отказ от гражданства казахстана в москве Отказ от гражданства Казахстана Казахстанские социологи бьют тревогу: процент людей, стремящихся покинуть республику, неукоснительно возрастает, например, возрастает эмиграция из Казахстана в Россию. На этом фоне отказ от гражданства Казахстана не является редкостью. Выход из […]
  • Повторное лишение прав за вождение в нетрезвом виде какое наказание Повторное лишение прав за вождение в нетрезвом состоянии в 2018 году Российские водители, уже один раз получившие наказание за езду на машине в нетрезвом виде, опасаются: действительно ли в 2018 году повторный проступок такого же плана повлечет за собой более жесткие меры? Наши эксперты […]
  • Как встать на очередь на жилье молодой семье в казахстане Жилье для молодых семей (по линии АО «Жилстройсбербанка Казахстана») У каждой молодой семьи в определенный момент встает вопрос приобретения собственного, отдельного от родительского дома, жилья. Реалии таковы, что не каждая молодая семья может приобрести квартиру на собственные […]
  • Как написать красивое электронное письмо Уроки для начинающих в Интернете Образец электронного письма Если читатель внимательно изучил все мои предыдущие уроки, то вопросов по поводу того как и какими средствами можно создать и отправить корректно написанное электронное письмо возникнуть в принципе не должно. Однако не все […]
  • Как дать взятку дпс Что будет за взятку сотруднику ГИБДД В случае нарушения Правил дорожного движения некоторые водители пытаются решить проблему неофициально, то есть без уплаты штрафа и составления протокола. Реализуется такое решение проблемы путем дачи взятки сотруднику ГИБДД. Несмотря на видимость […]
  • В каком случае накладывают арест на имущество Арест на квартиру: что это, как и кем накладывается, как узнать под арестом ли квартира В настоящее время все больше людей не могут своевременно оплачивать свои ежемесячные расходы. Возникают задолженности по кредитным, коммунальным и другим платежам. У многих возникает вопрос: А не […]
  • Как писать заявление прокурору Как написать заявление в прокуратуру о невыплате зарплаты (образец)? Образец заявления в прокуратуру о невыплате зарплаты, рекомендации по его составлению, а также советы по применению норм Трудового кодекса приведены в настоящей статье. Что писать в заявлении в прокуратуру о невыплате […]