Договор имущественного найма в сша

§ 2. Понятие договора. Виды договоров

1. В абсолютном большинстве случаев участники гражданского и торгового оборота добровольно принимают на себя обязательства, договариваясь друг с другом что-либо сделать, передать или воздержаться от какого-либо действия.

Реальная жизнь показывает, что договор (contrat, Vertrag, contract) является одним из главнейших оснований возникновения обязательств.

Под договором в праве стран континентальной Европы понимается соглашение, направленное на установление, прекращение или изменение прав и обязанностей (ст. 1101 ФГК; § 305 ГГУ).

В праве Англии в законодательстве отсутствует легальное определение договора как правовой категории. Все институты договорного права Англии развивались главным образом судебной практикой. В настоящее время договором считается обещание (promise) или ряд обещаний, за нарушение которых право устанавливает санкцию, что свидетельствует о наличии у кредитора права на иск, то

есть в основе договора лежит добровольно данное обещание принять на себя юридическую обязанность.

Для понимания столь необычной для континентального права юридической конструкции договора необходимо обратиться к истории развития этого правового института в английском праве. Понимание обещания как договора сложилось к XIV веку, когда судами стали признаваться и защищаться отношения, при которых одно лицо в одностороннем порядке принимало на себя поставку товара, перевозку груза, предоставление помещения и т. п. В случае нарушения данного таким образом одностороннего обещания предоставлялась защита в виде специального иска (assumption). Первоначально по такому иску невозможно было добиться присуждения возмещения убытков в случае нарушения одностороннего обещания, но постепенно суды стали признавать право на возмещение убытков при) надлежащем исполнении обещанного. Защита предоставлялась лишь в строго ограниченных случаях, и дальнейшее развитие этого института могло зайти в тупик. Однако судебной практикой был найден выход путем предоставления защиты тем отношениям, в которых обещание что-либо сделать было дано в обмен на какой-либо эквивалент или на то, что для должника имеет интерес. Так постепенно начала развиваться доктрина встречного удовлетворения (consideration), о которой подробнее см. § 4.

В отношения был привнесен элемент взаимности, то есть того, что по существу является соглашением между как минимум двумя лицами. Из этого следует, что обещание, чтобы породить правовые последствия, должно быть принято кредитором, а для принудительного исполнения в законодательстве или судебной практике должно иметься средство правовой защиты, которое могло бы быть применено против должника, если кредитор уже предоставил эквивалент, в котором заинтересован должник.

Концепция договора, применяемая в Англии, используется и в США. Однако начиная с середины XX века в приведенное выше определение договора доктриной Англии и США привносится «соглашение» как обязательный элемент понятия договора. В США ЕТК в ст. 1-201 дает легальное определение договора, в соответствии с которым договор — это правовое обязательство в целом, вытекающее из соглашения сторон.

2. Уже в римском праве юристами осуществлена классификация договоров по различным основаниям. Отнесение договора к той или иной категории имело существенное значение, поскольку каждому из них соответствовал определенный иск, который мог быть предъявлен в случае нарушения договора. В настоящее время отнесение договора к той или иной группе не имеет столь жестко урегулированной связи со средствами правовой защиты, каждая классификационная схема позволяет выявить те или иные свойства договора и некоторые его практические особенности.

В праве стран континентальной Европы законодательством и доктриной различаются следующие виды договоров:

А. Договоры синаллагматические и односторонние. Синаллагма-тическим, то есть двусторонним, является такой договор, стороны которого взаимно обязываются друг перед другом (ст. 1102 ФГК;

гл. II ГГУ). Как указано в ст. 1103 ФГК, односторонним является такой договор, когда одно или несколько лиц обязываются перед другим лицом или перед несколькими другими лицами без возникновения обязанности со стороны этих последних лиц. К числу синал-лагматических договоров относят договоры купли-продажи, подряда, имущественного найма. Примером одностороннего договора может служить договор займа. Однако по праву Швейцарии договор займа может быть оформлен как синаллагматический договор.

Б. Договоры возмездные и безвозмездные. По возмездному договору между сторонами происходит обмен эквивалентами ценностей, которые могут быть выражены в деньгах, зафиксированы в правах и т. д. По безвозмездному договору сторона предоставляет другой стороне какую-либо ценность без получения взамен эквивалента. В торговом обороте возмездность договоров презюми-руется.

В. Возмездные договоры, в свою очередь, делятся на меновые и рисковые (алеаторные). Договор признается меновым, если в момент его заключения стороны могут оценить ту выгоду, которую они смогут получить, если договор будет исполнен. Алеаторный договор содержит в себе условие, делающее невозможным точное исчисление в момент заключения договора выгоды и возможных убытков в случае исполнения договора. К таким договорам относят договор страхования, договор купли-продажи дома на условиях пожизненного содержания продавца, различные договоры, связанные с азартными играми и пари.

Г. Договоры консенсуальные и реальные. Консенсуальным считается договор, для заключения которого необходимо только достижение соглашения в требуемой законом форме, в то время как для заключения реального договора помимо достижения соглашения необходимо передать должнику определенную вещь. К числу реальных договоров относят договоры ссуды, ручного залога, хранения и некоторые другие.

Д. Доктриной различают договоры с единовременным и длящимся исполнением. Договоры с единовременным исполнением предусматривают исполнение обязанности путем совершения одного действия в течение краткого промежутка времени, в то время как договоры с длящимся исполнением предусматривают исполнение одной или нескольких обязанностей в течение более или менее длительного периода времени. Договоры с длящимся исполнением в большей степени подвержены воздействию внешних неблагоприятных обстоятельств экономического и социального характера.

В Англии и США существует совершенно иная классификация договоров:

А. Договоры формальные и простые. Формальные договоры, являющиеся наиболее древним видом договора по английскому пра-

ву, часто называют договором «за печатью» (contracts by deed). В средние века такой договор оформлялся на пергаменте в количестве экземпляров, равном числу сторон, подписывался каждым участником и опечатывался гербовыми сургучными печатями, после чего торжественно вручался сторонам. Торжественность оформления соответствовала и юридической силе договора, опротестовать который можно было только по дефекту формы. В настоящее время вместо сургучных печатей приклеивается марка или делается символический рисунок, но сохранилось значение такого договора: он может быть оспорен только в связи с его неправильным оформлением, оспорить его содержание, не противоречащее закону, невозможно. В виде документа «за печатью» оформляются односторонние обязательства, сделки с недвижимостью, другие отношения.

Простые договоры (неформальные) — это договоры, не оформленные в виде договора «за печатью».

Б. Договоры по решению суда (contracts of record) — это договоры, признаваемые таковыми судебной практикой, хотя доктрина не считает договорами обязательства, возникающие в результате вступления в законную силу решения суда по делу, в котором обязанная сторона признает в суде свою обязанность. В ряде случаев для придания юридической силы публичного акта частному соглашению или обещанию применяется форма договора по решению суда.

В. Договоры исполненные (executed contracts) — это договоры, обязательства из которых исполнены хотя бы одной стороной;

договоры, подлежащие исполнению (executory contracts),— стороны которых еще не приступили к исполнению своих обязательств.

3. Содержанием договора является совокупность обязательств совершить обусловленные действия или воздержаться от их совершения. Поведение сторон определяется условиями договора. В странах континентальной Европы все условия договоров делятся на существенные, обычные и случайные.

Существенными условиями являются такие, без которых невозможно существование договора, например в договоре имущественного найма обязательно должна быть поименована вещь, сдаваемая внаем. Существенными условиями договора признаются его условия в силу закона, регулирующего данный вид договора, в силу договоренности между сторонами либо в силу торгового обычая.

Обычными условиями являются такие, которые не могут быть квалифицированы как существенные, однако содержание которых соответствует диспозитивной норме закона. При отсутствии такого условия в договоре спорные отношения между сторонами регулируются в соответствии с диспозитивными нормами.

Случайные условия обычно отражают какие-то специфические особенности данного конкретного договора. Такие условия включаются в договор сторонами для удовлетворения какой-либо особой цели, например обязательного получения банковской гарантии.

При отсутствии в договоре случайных условий применяются общие нормы закона.

В праве Англии и США договорные условия делятся на существенные (conditions) и простые (warranties), которые отличаются друг от друга тем, что нарушение существенного условия дает кредитору право на предъявление иска о расторжении договора, а нарушение простого условия дает кредитору право на предъявление иска только о возмещении убытков.

Судебной практикой Англии была разработана концепция подразумеваемых условий (implied conditions), направленная на восполнение недостающей в договоре воли сторон путем введения судом простого или существенного подразумеваемого условия. Например, судебная практика исходит из наличия в каждом договоре купли-продажи подразумеваемого существенного условия, что продавец является собственником продаваемого имущества.

Во всех правовых системах в договорах могут содержаться условия, ставящие действие договора в зависимость от наступления какого-то события. Такие условия подразделяются на отлагательные и отменительные. Отлагательное условие предусматривает, что действие договора начинается с момента наступления какого-то события, например перевозки груза с открытием навигации. Отме-нительное условие прекращает действие договора в момент наступления оговоренного события, например прекращения договора найма жилого помещения в момент приезда родственников собственника помещения.

Как правило, договоры создают права и обязанности для сто-i рон, его заключивших. Однако в праве стран континентальной Европы допускается включение в договоры условий, предусматриваю-; щих обязанность должника совершить действие, предусмотренное ‘ договором в пользу третьего лица, не являющегося стороной в до-| говоре (ст. 1121 ФГК; ст. 112 ШОЗ), а также условия с обещанием | действия третьего лица (ст. 1120 ФГК; ст. 111 ШОЗ).

Очень часто в торговой практике фирмы разрабатывают так называемые проформы договоров, заключаемых в предприниматель-| ской деятельности и получивших название формуляров.

Распространение в торговом обороте формуляров породило ряд серьезных правовых проблем. С одной стороны, разработка формуляра упрощает процесс заключения договора, но, с другой стороны, в формуляр уже включены все условия будущего договора, Продиктованные фирмой-монополистом, на производство того или иного вида товаров или услуг. Формуляры зачастую содержали условия, создающие неравное положение сторон в договоре, в частности ограничивающие право на обращение в суд за возмещением Вреда, возникшего в результате поставки товаров ненадлежащего Качества. Поскольку такие формуляры охватывали регулирование Отношений, возникавших между отдельными субъектами в целых ^Отраслях коммерческой деятельности, включение в формуляры не-

справедливых условий влекло за собой в ряде случаев трагические последствия в массовом масштабе.

4. Значение договора как института гражданского права невозможно переоценить, поскольку именно договор позволяет регулировать взаимоотношения между участниками гражданского и торгового оборота во всем их многообразии (передача прав требования, вещных прав, передача имущества как телесного, так и бестелесного, выполнение работ, предоставление услуг). Не удивительно, что столь важному институту гражданского права законодательные органы уделяют пристальное внимание. Во всех странах договорные отношения в большей или меньшей степени урегулированы законами. Все гражданские кодексы содержат детальные нормы, регулирующие как общие положения обязательственного права, так и отношения, возникающие в связи с отдельными видами договоров. Так, во Франции в 1905 году был принят закон об обманных действиях и фальсификации продуктов и услуг, в 1978 году — закон о безопасности потребителей, вносящий изменения в различные положения закона 1905 года. В 1986 году был издан ордонанс о свободе цен и конкуренции.

В ФРГ в 1979 году был принят закон об общих условиях сделок, в 1986 году — закон о праве отказаться от сделки, заключенной «на ходу».

В странах прецедентного права регулированию договорных отношений посвящены отдельные законы. Так, в Англии один из важнейших для торгового оборота — договор купли-продажи уже в 1893 году был урегулирован законом о продаже товаров, который действовал до 1979 года, когда был принят новый закон о продаже товаров. На защиту интересов потребителей был направлен принятый в 1973 году закон о справедливой торговле, а также закон о поставке товаров (подразумеваемые условия), содержащий нормы, регулирующие подразумеваемые условия договоров. В 1977 году парламентом был принят закон о недобросовестных условиях договоров, в 1982 году — закон о поставке товаров и предоставлении услуг. Эти примеры могут быть продолжены.

В США многие вопросы договорного права урегулированы в ЕТК, ряд норм содержится в Своде договорного права (Restatement of Contracts), а законодательство штатов по отдельным вопросам договорных правоотношений практически необозримо.

Развитие рыночных отношений требовало либерализации правового регулирования в области договорных отношений. ФГК провозгласил принцип свободы договора, согласно которому частные лица могут самостоятельно решать, вступать им в договор или нет, выбирать своего контрагента, а также совершенно самостоятельно вместе с контрагентом решать вопросы содержания договора, не нарушая при этом императивных норм закона, публичного порядка и не поступая противно «добрым нравам».

О возможности свободного волеизъявления, направленного на заключение договора, свидетельствует весьма незначительное коли

чество норм императивного характера в ФГК. Однако по отдельным вопросам за рамками гражданского кодекса существовали нормативные акты, регулировавшие такие вопросы, как ставки арендной платы, твердые тарифы на коммунальные, транспортные услуги.

В начале XX века по мере усиления монополистических тенденций в развитии экономики расширяется вмешательство государства в регулирование торгового оборота и вместе с тем в законодательстве растет число норм императивного характера, довольно часто, особенно в периоды кризисного обострения, вводятся различного рода ограничения на импорт, экспорт, совершение международных расчетов, «замораживаются» заработная плата и цены на отдельные виды товаров и услуг.

Ограничение свободы договора имеет место за счет распространения формуляров, лишающих сторону возможности даже обсуждать условия договора.

Договор имущественного найма в римском праве и современном зарубежном законодательстве

В Гражданском кодексе Российской Федерации под договором аренды (имущественного найма) понимается такой договор, по которому одна сторона — арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне — арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате пользования арендованным имуществом в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606).

Договор аренды (имущественного найма) относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права. В римском праве наем вещей рассматривался в качестве отдельного вида договора найма (locatio — conductio) — весьма широкого по охвату регулируемых им отношений типа гражданско — правового договора. Римское право признавало три различных вида найма: наем вещей (locatio — conductio rerum); наем услуг (locatio — conductio operarum); наем работы, или подряд (locatio — conductio operis). Общее между всеми тремя видами найма состояло в том, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользование соответствующим объектом, а последняя — уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение.

Различие между наймом (locatio — conductio) и куплей — продажей (emptio et venditio) римские юристы видели в том, что по договору купли — продажи покупатель получал постоянное обладание вещью, а договор найма имел иную цель: предоставить нанимателю вещь, услугу, работу во временное пользование за определенное вознаграждение, исчисляемое пропорционально времени пользования соответствующим объектом .

См.: Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. М., 1996. С. 445 — 446.

Прототипом современного договора аренды (имущественного найма) в римском праве явился договор найма вещей. По договору найма вещей (locatio — conductio rerum) одна сторона (наймодатель — locator) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю — conductor) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение (merces, pensio) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю .

См.: Римское частное право: Учебник. С. 446.

Внаем могли передаваться как недвижимые, так и движимые вещи, вернее те из них, которые относились к числу непотребляемых, поскольку иначе наниматель не мог бы исполнить свою обязанность возвратить по окончании срока найма именно ту вещь, которая была получена им по договору. Признавалась римским правом и возможность поднайма вещи, т.е. когда наниматель, не являясь, естественно, собственником вещи, в свою очередь, сдавал указанную вещь внаем третьему лицу. Предметом договора найма могли служить и некоторые так называемые нетелесные вещи (res incorporales), т.е. имущественные права, например узуфрукт. Допускалась возможность передачи вещи внаем без указания срока найма, т.е. на неопределенный срок. В этом случае договор найма мог быть прекращен по заявлению каждой из сторон в любое время.

Основная обязанность наймодателя заключалась в предоставлении нанимателю в пользование вещи, однако указанная обязанность не исчерпывалась однократной передачей вещи нанимателю: наймодатель был обязан в течение всего срока найма обеспечивать нанимателю возможность нормального и соответствующего договору использования вещи. В этих целях наймодатель должен был производить необходимый ремонт отданной внаем вещи для поддержания ее в надлежащем состоянии в течение всего срока договора, принимать меры к устранению препятствий в пользовании переданной внаем вещи, чинимых со стороны третьих лиц, и т.п.

На наймодателя возлагалась ответственность за недостатки переданной внаем вещи: в тех случаях, когда вещь оказывалась непригодной для использования ее по тому назначению, какое имелось в виду договором, наймодатель возмещал нанимателю причиненные убытки в размере, компенсирующем весь интерес нанимателя.

Если же пользование нанимателем вещью оказывалось невозможным без вины в том наймодателя, последний не нес никакой ответственности, однако и не имел права требовать с нанимателя наемную плату, принимая, таким образом, на себя риск невозможности исполнения обязательств по договору найма .

См.: Там же. С. 449 — 450.

Основная обязанность нанимателя состояла в том, что он должен был вносить наймодателю условленную по договору плату за пользование вещью пропорционально времени такого пользования. По общему правилу наемная плата вносилась нанимателем по истечении известных промежутков времени (postnumerando), а при наличии на то специального соглашения сторон наемная плата могла вноситься вперед (praenumerando). Неиспользование нанимателем вещи, полученной внаем, не освобождало его без уважительной причины от обязанности по внесению наемной платы.

На нанимателя возлагалась также обязанность по обеспечению сохранности принятой внаем вещи; за всякого рода повреждения и ухудшения вещи, имевшие место по его вине, он нес ответственность перед наймодателем.

Римское право предусматривало довольно жесткие последствия для нанимателя, не возвращавшего вещь наймодателю по истечении определенного договором срока найма. Если наниматель, не возвращая нанятую вещь, доводил дело до суда, он рассматривался в качестве захватчика чужого владения (invasor alinae possessionis) и присуждался не только к возврату нанятой вещи, но и к уплате ее стоимости.

Решался римским правом также вопрос о компенсации нанимателю его издержек в связи с произведенными им улучшениями нанятой вещи. В случаях, когда такого рода издержки нанимателя признавались необходимыми (impensae necessariae) или полезными (impensae utiles), наниматель был вправе потребовать от наймодателя их возмещения. В тех же случаях, когда издержки нанимателя на улучшение вещи были понесены последним по личному вкусу или желанию (impensae voluptuariae), он не имел права на их возмещение за счет наймодателя, а мог только отделить от вещи ее улучшения при условии, что это не ухудшит вещь (ius tollendi) .

См.: Римское частное право: Учебник. С. 451 — 453.

Примечательно, что римское право последовательно исходило из обязательственно — правовой природы договора найма вещи. Хорошо известные современному гражданскому праву вещно — правовые элементы договора имущественного найма: право следования и вещно — правовая защита нанимателя как титульного владельца — в римском праве отсутствовали. Это выражалось, в частности, в том, что в случае отчуждения наймодателем вещи, находящейся у нанимателя, до истечения срока найма иному лицу новый собственник не был связан договором найма. Факт отчуждения наймодателем сданной внаем вещи сам по себе не прекращал действия договора найма: наймодатель нес ответственность перед нанимателем за неисполнение обязанности по обеспечению использования нанимателем нанятой им вещи. Однако с этого момента наниматель мог осуществлять пользование вещью только при условии согласия на то ее нового собственника.

Договор найма вещи прекращался истечением его срока. Однако в случае продолжения фактического пользования вещью со стороны нанимателя при отсутствии возражений наймодателя договор найма считался возобновленным по молчаливому согласию сторон. Основанием прекращения договора найма могли служить также нарушения сторонами его условий. В частности, из Дигест следует, что основанием расторжения договора признавалось невнесение нанимателем наемной платы за два года подряд. Допускалось также расторжение договора по инициативе наймодателя, если наниматель злоупотреблял своим правом; если он ухудшал или портил вещь в процессе ее использования; если вещь требовала ремонта, который не мог быть осуществлен без прекращения пользования вещью со стороны нанимателя. Договор найма мог быть прекращен и в том случае, если переданная нанимателю вещь оказывалась необходимой для личных надобностей наймодателя .

См.: Римское частное право: Учебник. С. 454 — 456.

В результате рецепции римского права гражданское право европейских государств, входящих в семью континентального права, восприняло основные черты и признаки договора имущественного найма, присущие римскому праву. По этой причине договор имущественного найма по законодательству различных государств сохраняет свою неизменную суть: по этому договору одна сторона (наймодатель или арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю или арендатору) определенное имущество во временное пользование за установленное вознаграждение. Объектом договора имущественного найма (аренды) может служить любая непотребляемая движимая или недвижимая вещь. По законодательству различных государств договор имущественного найма (аренды) является двусторонним, возмездным, консенсуальным.

Законодательство отдельных государств (например, ФРГ и Швейцарии) рассматривает договор аренды как разновидность договора имущественного найма.

Некоторые особенности присущи договору имущественного найма в англо — американском праве: в зависимости от объекта найма там различают договор найма недвижимости (lease) и наем движимого имущества (hire). Причем при найме недвижимости у нанимателя возникает ограниченное вещное право, в то время как отношения, связанные с наймом движимых вещей, рассматриваются в качестве обязательственно — правовых. Несмотря на то что в странах англо — американского права действуют нормы прецедентного права, применительно к договору имущественного найма изданы многочисленные специальные правовые акты, составляющие обширное законодательство, регулирующее использование путем найма сельскохозяйственных земель, промышленных и торговых помещений, технологического оборудования и т.п. А в договорной практике широкое распространение получили различные типовые формы договоров найма, разработанные для разных видов имущества .

См.: Гражданское и торговое право капиталистических государств: Учебник / Под ред. Е.А. Васильева. 2-е изд., перераб. и доп. М., 1992. С. 336.

С середины XX столетия большое распространение получили договоры лизинга (финансовой аренды). По договору лизинга одна сторона (лизинговая компания) передает другой стороне — пользователю определенный объект (завод, оборудование, транспортное средство и т.п.), а пользователь обязуется вносить за него периодически плату и по окончании договора вправе приобрести названный предмет на льготных условиях с зачетом всех ранее внесенных платежей. Таким образом, в договоре лизинга сочетаются признаки и договора имущественного найма (аренды), и договора продажи .

См.: Кулагин М.И. Избранные труды. М., 1997 (Классика российской цивилистики). С. 259.

Интересно отметить стремление законодателей в различных странах обеспечить единое регулирование договора имущественного найма со всеми его разновидностями. В странах континентального права основным источником регулирования отношений по найму являются нормы гражданских кодексов или иных кодифицированных актов: во Франции — ст. 1708 — 1778 Французского гражданского кодекса (ФГК); в Германии — § 535 — 597 Германского гражданского уложения (ГГУ); в Швейцарии — нормы Швейцарского обязательственного закона.

Детальнейшим образом регулируется договор аренды (lease) в Единообразном торговом кодексе США (Uniform commercial code, далее — ЕТК). Наряду с общими положениями об аренде в ЕТК имеется большое количество норм, содержащих специальные правила, регламентирующие такие разновидности договора аренды, как «потребительская аренда» и «финансовая аренда». Под потребительской арендой (consumer lease) понимается договор, заключенный между арендодателем, для которого сдача в аренду или продажа являются обычной деловой активностью, и физическим лицом, которое арендует имущество главным образом для себя или своей семьи. Под финансовой арендой разумеется такой договор, когда арендодатель приобретает имущество или право владения и пользования им в связи с договором аренды (ст. 2А-103 ЕТК) .

См.: Единообразный торговый кодекс США / Пер. с англ. М., 1996 (Современное зарубежное и международное частное право). С. 106 — 107.

Значительным своеобразием отличается правовое регулирование договора аренды в Китайской Народной Республике: договор аренды рассматривается как вид хозяйственного договора, подпадающий под действие Закона КНР о хозяйственном договоре от 13 декабря 1981 г. (в редакции 1993 г.). Соответствующим образом строится и правовое регулирование аренды: к договору аренды применяются специальные правила, регламентирующие указанный договор (ст. 23 и 39 Закона КНР о хозяйственном договоре), а в части, не урегулированной специальными правилами, применяются общие положения о хозяйственном договоре .

См.: Гражданское законодательство КНР / Пер. с кит. М., 1997 (Современное зарубежное и международное частное право). С. 238 — 252.

Как бы ни строилось правовое регулирование договора аренды (имущественного найма), круг основных обязанностей наймодателя (арендодателя) и нанимателя (арендатора) со времен римского права остается неизменным. В обязанности наймодателя входит предоставление нанимателю в пользование известного имущества (недвижимого или непотребляемого движимого) в состоянии, обеспечивающем его использование по назначению, предусмотренному договором найма (ст. 1719 ФГК, § 536 ГГУ, ст. 254 Швейцарского обязательственного закона).

В соответствии с п. 1 ст. 2А-103 ЕТК «аренда» означает передачу прав владения и пользования имуществом на определенный срок за встречное вознаграждение, но продажа, включая продажу с условием последующего одобрения, или продажу с правом возврата, или с удержанием либо созданием обеспечения, не является арендой. Если из контекста ясно не вытекает иного, данный термин («аренда») включает субаренду. «Договор аренды» означает правовое обязательство в целом, которое вытекает из соглашения по аренде в соответствии с ЕТК и иными подлежащими применению нормами права.

Законом КНР о хозяйственном договоре (ст. 23) предусмотрено, что в договоре аренды имущества следует четко указать наименование арендуемого имущества, его количество, применение, срок аренды, арендную плату и сроки ее внесения, ответственность за сохранность и ремонт имущества во время аренды, ответственность за нарушение договора. Арендодатель обязан передать арендатору имущество в соответствии со сроком и нормами, установленными в договоре. Размер арендной платы определяется в соответствии с едиными государственными нормами; если такие нормы отсутствуют, размер арендной платы устанавливается по соглашению сторон.

На наймодателя возлагается ответственность за недостатки переданного нанимателю имущества, препятствующие нормальному либо предусмотренному договором использованию имущества. Однако наймодатель освобождается от ответственности за те недостатки переданного внаем имущества, о которых наниматель знал при заключении договора. Помимо применения ответственности законодательство некоторых стран предусматривает и иные негативные последствия для наймодателя, передавшего нанимателю имущество с недостатками, ухудшающими возможности по использованию его по назначению. В частности, Швейцарским обязательственным законом (ст. 255) установлено, что в случае, когда вещь предоставляется в состоянии, исключающем возможность использования ее для обусловленного в договоре назначения или существенно уменьшающем такую возможность, наниматель вправе либо отступиться от договора, либо потребовать соответственно уменьшения размера наемной платы.

В законодательстве США детальнейшим образом регулируется порядок определения требований к имуществу, передаваемому в аренду через так называемые прямые и подразумеваемые гарантии арендодателя, относящиеся к арендуемому имуществу. Так, ЕТК установлено, что любое заявление о факте или обещание, данное арендодателем арендатору в отношении имущества и ставшее частью основания сделки, является прямой гарантией того, что имущество соответствует сделанному заявлению или данному обещанию; любое описание имущества, ставшее частью основания сделки, является прямой гарантией того, что имущество соответствует данному описанию; любой образец или модель, ставшие частью основания сделки, являются прямой гарантией того, что имущество в целом будет соответствовать представленным образцу или модели. Для создания прямой гарантии нет необходимости в том, чтобы арендодатель использовал формальные термины, такие, как «гарантия», или чтобы арендодатель имел намерение предоставить гарантии; однако простое утверждение о ценности имущества или заявление, преследующее лишь цель выразить мнение арендатора об имуществе или рекомендовать имущество, не создают гарантий (ст. 2А-210). Что касается подразумеваемой гарантии соответствия арендуемого имущества требованиям, вытекающим из необходимости его использования арендатором по назначению, то она выражена следующей общей формулой: «За исключением финансовой аренды, в случаях, когда у арендодателя в момент заключения договора аренды имеются основания для того, чтобы знать о специальном назначении, для которого требуется имущество, и о том, что арендатор полагается на опыт или суждение арендодателя при выборе и поставке подходящего имущества, договор аренды включает подразумеваемую гарантию пригодности имущества для указанных целей» (ст. 2А-213 ЕТК).

Нарушение как прямой, так и подразумеваемой гарантий влечет для арендодателя обязанность возместить арендатору причиненные убытки (п. 4 ст. 2А-508 ЕТК). При этом величина ущерба за нарушение гарантии определяется как разница на дату и место принятия имущества, между ценностью использования принятого имущества и ценностью, которую имущество имело на срок аренды без нарушения гарантии (за исключением случаев, когда особые обстоятельства говорят о наличии прямых убытков в ином размере) вместе с сопутствующими и косвенными убытками за вычетом расходов, не произведенных арендатором в результате нарушения гарантии или неисполнения договора арендодателем (п. 4 ст. 2А-519 ЕТК).

Закон КНР о хозяйственном договоре предусматривает, что в случае предоставления в аренду имущества, качество которого не соответствует договору, возникает ответственность арендодателя по возмещению арендатору причиненных ему убытков. Если же объектом аренды является оборудование и оно имеет недостатки, исключающие возможность его своевременного и нормального использования арендатором, арендодатель обязан не только устранить недостатки (предоставить недостающие вещи), но и уплатить соответствующую неустойку (п. 2 ст. 39).

Согласно общему правилу на наймодателе также лежит обязанность по поддержанию переданного внаем имущества в состоянии, пригодном для его использования по назначению, предусмотренному договором найма, в течение всего срока действия договора (ст. 1719 ФГК; § 536 ГГУ). В связи с этим наймодатель должен осуществлять капитальный ремонт указанного имущества, устранять за свой счет недостатки в имуществе и т.п. Однако проведение мелкого и текущего ремонта, а также в целом поддержание полученного имущества в надлежащем техническом состоянии обычно возлагаются на нанимателя.

Основные обязанности нанимателя имущества сводятся в основном к его нормальной эксплуатации, обеспечивающей сохранность нанятого имущества к моменту окончания срока найма, своевременному внесению наймодателю наемной платы и возврату имущества наймодателю по окончании срока найма.

Наниматель должен пользоваться имуществом добросовестно с учетом его обычного хозяйственного назначения, не допуская его повреждения или порчи. Уплата наемной платы наймодателю должна осуществляться нанимателем в сроки, установленные договором. При отсутствии в договоре условия о сроках внесения соответствующих платежей за наем имущества наниматель обязан производить оплату в сроки, предусмотренные законом или вытекающие из обычаев делового оборота (ст. 1728 ФГК; § 535 ГГУ). Невнесение или несвоевременное внесение наемной платы обычно рассматривается в качестве существенного нарушения договора со стороны нанимателя и служит основанием для расторжения договора найма по требованию наймодателя.

Законодательство зарубежных стран, как правило, специально регулирует отношения, связанные с реализацией нанимателем права на сдачу нанятого имущества в поднаем (субаренду) третьему лицу. По общему правилу такое право признается за нанимателем, однако имеются некоторые особенности в регламентации условий и предпосылок реализации нанимателем права на сдачу нанятого имущества в поднаем (субаренду). Так, законодательство Франции и стран англо — американского права устанавливает принцип свободы нанимателя в заключении договора поднайма; исключение составляют лишь случаи, когда поднаем (субаренда) прямо запрещен законом или договором найма (ст. 1717 ФГК). Например, французский Кодекс законов о сельском хозяйстве (ст. 832) запрещает субаренду земельных участков .

См.: Гражданское и торговое право капиталистических государств. С. 339.

В других странах (например, в ФРГ) передача нанятого имущества в поднаем (субаренду) допускается лишь с согласия наймодателя (§ 549 ГГУ). Такой же порядок передачи имущества в поднаем предусмотрен и законодательством КНР: согласно ст. 23 Закона о хозяйственном договоре арендатор может передать арендуемую вещь в пользование третьему лицу в связи с производственной необходимостью, однако предварительно следует получить согласие арендодателя на это.

Независимо от порядка передачи нанятого имущества в поднаем (субаренду), лицом, обязанным перед наймодателем и ответственным перед последним за надлежащую эксплуатацию имущества третьим лицом (поднанимателем), остается наниматель по договору имущественного найма.

Нарушение нанимателем обязанностей по обеспечению сохранности нанятого имущества и его надлежащей эксплуатации, а также по своевременному внесению наймодателю наемной платы влечет для него негативные последствия в виде ответственности (возмещение убытков) и угрозы расторжения договора по инициативе наймодателя.

Например, Законом КНР о хозяйственном договоре (ст. 39) предусмотрено, что в случае порчи, утраты арендуемого имущества из-за ненадлежащего его использования, плохого ухода, содержания возникает ответственность арендатора по ремонту имущества или возмещению арендодателю причиненных убытков; в случае самовольной передачи арендуемого имущества в субаренду или занятия незаконной деятельностью арендодатель вправе расторгнуть договор; в случае просрочки возвращения арендованного имущества помимо дополнительной платы за аренду подлежит уплате также неустойка.

Согласно ЕТК США, если арендатор неправомерно отвергнет или отменит принятие имущества, или не произведет своевременного платежа, или откажется от исполнения договора полностью либо частично, арендатор считается неисполнившим договор аренды, а арендодатель наделяется целым комплексом средств правовой защиты. В частности, в подобных ситуациях арендодатель вправе: расторгнуть договор аренды; использовать соответствующее имущество, не индивидуализированное в договоре; восстановить владение переданным имуществом; распорядиться имуществом и взыскать убытки или в соответствующих случаях взыскать арендную плату; реализовать любые иные права или использовать любые иные средства правовой защиты, предусмотренные договором аренды (ст. 2А-523 ЕТК).

Как уже отмечалось, учитывая срочный характер договора найма, безусловной обязанностью нанимателя является возврат нанятого имущества наймодателю по окончании срока найма. Наниматель должен возвратить имущество в таком состоянии, в каком он его получил по договору найма, с учетом нормального износа. В процессе пользования имуществом в рамках договора найма нанимателем могут быть произведены различные улучшения имущества. Судьба произведенных улучшений имущества зависит от того, являются ли они отделимыми или, напротив, неотделимыми от основного имущества. Отделимые улучшения наниматель при возврате нанятого имущества наймодателю может оставить за собой. Что касается неотделимых улучшений, то по общему правилу издержки нанимателя на неотделимые улучшения, произведенные без согласия наймодателя, возмещению не подлежат, если иное не предусмотрено договором найма.

Особым образом в зарубежном законодательстве определяется судьба договора имущественного найма в случае отчуждения собственником — наймодателем имущества, ранее сданного внаем нанимателю. По общему правилу переход права собственности на имущество, являющееся объектом договора найма, не является основанием прекращения обязательств, вытекающих из договора найма. Более того, новый собственник занимает в данном обязательстве место наймодателя и приобретает все права и обязанности последнего. Как подчеркивал Ю.И. Свядосц, тем самым «обязательственному праву нанимателя сообщается так называемое право следования, характерное для вещной природы того или иного права. Придание праву нанимателя недвижимости свойства вещного права обеспечивает сохранение за ним всех его правомочий из договора, то есть возможности противопоставления своего права из договора найма третьим лицам, в первую очередь новому собственнику» .

Гражданское и торговое право капиталистических государств. С. 340.

Так, в ФРГ отчуждение наймодателем сданной внаем недвижимости не прекращает договора найма, а новый собственник вступает в права и обязанности наймодателя (§ 571 ГГУ). По французскому законодательству новый собственник сданной внаем вещи не может выселить нанимателя — фермера или нанимателя, имеющего удостоверенный акт. Для этого возможность выселения последнего должна быть оговорена в самом договоре найма, но и в этом случае наймодатель обязан возместить нанимателю причиненные убытки (ст. 1744 ФГК).

Несколько иной подход к решению данной проблемы отмечается в швейцарском законодательстве: там наниматель вправе требовать от нового собственника имущества соблюдения условий договора найма только в том случае, если приобретатель имущества принял на себя соответствующие обязательства. Однако при найме недвижимости новый собственник несет обязанности наймодателя во всех случаях (ст. 259 Обязательственного закона).

Закон КНР о хозяйственном договоре включает в себя императивное правило, в соответствии с которым, если арендодатель передает третьему лицу право собственности на имущество, договор аренды продолжает оставаться в силе для нового собственника имущества (ст. 23).

Обычным основанием прекращения договора найма зарубежными законодательствами признается истечение срока действия договора. Вместе с тем общим правилом является и возможность возобновления договора по окончании срока его действия на неопределенный срок при условии, что по истечении срока найма наниматель продолжает пользоваться нанятым имуществом при отсутствии возражений наймодателя (ст. 1736, 1737 ФГК; § 565 — 569 ГГУ).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель).
Если общие положения о договоре аренды определяются гражданским законодательством. АРЕНДА — предоставление какого-либо имущества земли, оборудования.

Договор имущественного найма зародился в римском праве как договор найма вещей (locatio-conductio rerum)1. Дореволюционное российское гражданское законодательство использовало понятие договора имущественного найма, не придавая.

Имущественный найм именуется также прокатом, арендой.
Правом распоряжения имуществом, переданным ему, наниматель, как правило, не обладает; закон допускает лишь возможность передачи имущества в поднаем при обязательном
Глава I. Общие положения.

Договор НАЙМА ИМУЩЕСТВЕННОГО с участием граждан сохраняет силу и при пе-. реходе права собственности или права оперативного управления на сданное. внаем имущество от наймодателя к другому лицу.

Смотрите еще:

  • Воинская часть вита почтовая Воинская часть вита почтовая АНОНС, 09.05.2017: открыт веб-сайт, посвященный освобождению г. Киева от немецкой оккупации осенью 1943 г. АНОНС, 28.01.2018: вышла в свет книга "Киевский укрепленный район. 1941 год. Хроника обороны", детали здесь. После выхода на линию КиУР немецкие […]
  • Договор ренты возмездный или безвозмездный Договор ренты: некоторые проблемы правопонимания ДОГОВОР РЕНТЫ: НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРАВОПОНИМАНИЯ -------------------------------- Deryuga N. N. Contract of rent: certain problems of legal understanding. Дерюга Николай Николаевич, профессор кафедры гражданско-правовых дисциплин ДВЮИ МВД […]
  • Закон о гражданстве сша 2. Гражданство США Некоторые принципы гражданства установлены в Консти­туции США, согласно которой при приобретении американс­кого гражданства по рождению приоритет имеет право почвы, наряду с федеральным гражданством существует гражданство штатов, а все граждане США равноправны (ст. […]
  • Признание сделки недействительной исковое заявление Исковое заявление о признании сделки недействительной Закон исходит из добросовестности и правомерности сторон сделки, поэтому при нарушении таких условий требуется подача искового заявления о признании сделки недействительной. Правовым основанием для обращения в суд в таких случаях […]
  • Соглашение о намерениях предварительный договор Соглашение о намерениях Термин «соглашение о намерениях» в Гражданском кодексе (ГК РФ) не найти. Хотя на практике это удобный инструмент. Документ, фиксирующий намерения сторон, можно использовать как «страховку» от недобросовестного поведения в будущем. Применяется соглашение о […]
  • Гражданский кодекс вещные права Статья 216. Вещные права лиц, не являющихся собственниками 1. Вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются: право пожизненного наследуемого владения земельным участком (статья 265); право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (статья […]
  • Комитет по защите прав потребителей челябинск Защита прав потребителей г.Челябинск Информация Описание: Оказание консультаций по вопросам защиты прав потребителей, составление претензий, исковых заявлений, а также проведение независимой экспертизы товаров непродовольственного характера. Телефон для консультаций: Показать полностью… […]
  • Налоги при разделе имущества супругов Выплаты супругов при разводе облагаются НДФЛ, только если они производятся на основании соглашения, и в ЗАГСе есть запись о расторжении брака Минфин России разъяснил, что если в процессе развода суд принял решение о выплате супруга, получившего большую долю имущества, супругу, […]